天津推介61宗地，這些“優先級”更高！

上周，天津發布了61宗今年重點待出讓地塊（詳情）。

雖然沒有特別說明，但需要明確的是這些地塊是存在“優先級”的，并不是所有都能掛牌出讓。

因為，目前的土地市場都是有房企勾地，才會掛牌。

本質上，受房企買地意愿的影響，相對來說都比較保守。

所以，地塊周邊的供需關系、供應量、市場流速、競爭格局，再結合自身質素（體量、容積率等）和房企成本控制，成為決定“優先級”的關鍵。

要知道，房企都是趨利的，誰能利益最大化，誰就能優先被選中。

那么，在這61宗土地中，哪些“優先級”更高？

為此，365房地產市場研究機構對這批土地進行了推測評估，主要選取重點板塊中體量適中，容積率較低的地塊。

最終有12宗地塊“勝出”，成為房企必爭。

我們按照區域劃分，逐一進行解析。

天津五大重點片區

年初天津政府工作報告中，欽點了今年重點建設的五大板塊：

華苑—南站、新梅江、水西、柳林以及西站。

自然，這些板塊中待出讓的土地將會打“頭陣”。

365房地產市場研究機構根據當前的市場現狀，篩選出“重中之重”的地塊。

117項目—南站片區

該板塊中，有2宗地塊值得重點關注。

【南站1-10地塊】

該地塊位于西青區豐澤道南側，即南站商務區板塊。

目前，板塊僅有金地時光印一盤在售，面臨新盤供應斷檔。

所以，南站1-10地塊可解燃眉之急。

從地塊質素上來看，用地面積小于5萬平米，且容積率為2.0，可以做小高+洋房社區。

一方面，體量在5萬方以上的地塊，房企出于成本考慮都會掂量掂量；

另一方面，低容積率可以做出迎合市場的產品，在樓盤去化速度上也會有保障。

再疊加供需失衡，會吸引一批房企進行關注。

【張家窩中學地塊】

該地塊位于張家窩的核心區域，周邊配套比較齊全。

甚至，南站商務區目前都要依仗這里的資源。

而且，社會山西苑和東苑已經是交付多年的社區，整體生活要素和煙火氣都比較濃郁。

最關鍵的是，張家窩在近幾年也沒有新盤供應了。

所以，張家窩中學地塊未來會成為新房供應的“獨苗”。

雖然地塊體量達到了6.4萬方，但1.3的容積率還是很有競爭力的。

要知道，板塊已發展10余年時間，已產生置換需求。

此時，如果有低密的新一代洋房進行補充，相信會吸引一波改善的流量。

這無疑對房企來說是一次機會。

水西公園片區

水西板塊這一輪的供地主要集中在水西公園的南岸。

目前，板塊發展正在東移，可開發地塊集中在文潔路附近，生活要素比較齊全，包含地鐵和商業。

此前，N地塊已經出讓，為城投東方啟宸，面積105-125平米，容積率1.8。

純居住用地僅剩4宗：D、Q、K2和K3。

看點在于Q和K2兩宗地塊。

【Q地塊】

Q地塊位于楚雄西道和文潔路交口西南側，這宗地塊的優勢在于生活場景比較豐富。

一路之隔為天津作家協會，還有很多臨街商業滿足日常生活。

周邊金地水西印二期產品在售，戶型都比較大，洋房115-173平米，疊拼134-178平米。

地塊體量僅有1萬多方，房企拿地壓力不大，容積率為2.0。

從官方公布的方案示意來看，由于地塊形態和體量決定很難做標準的改善社區。

關鍵是，當下水西存在一個小戶型的真空區，一旦新盤呈現之后會彌補這部分的空白。

【K2地塊】

K2地塊北側為保山西道，東側為簡陽路快速路。

從目前的區位條件來看，由于緊鄰快速，其價格不會太高。

但是，它是有成長空間的。

畢竟，有簡陽路—春明路高架橋的規劃，一旦打通之后，沿著保山西路這條主軸經高架橋進入保山道，進而通達天開園。

同時，2.0的容積率也會以中等戶型的小高層為主，與周邊競品產生差異化。

海河柳林

海河柳林片區屬于四區交匯的大板塊。

需要更正的是，文件中推介的東麗區海河柳林片區58號地應屬津南區。

此前，津南海河柳林已出讓59和60號地，但兩宗地的進度都很慢。

60號地確定為綠城代建，59號地暫無消息。

故津南區58號地不作為重點，主要聚焦東麗區海河柳林片區。

【海河柳林43號地】

該宗地塊位于海河沿線，板塊內有中交海河璽和金地海河玖里兩個新盤。

地塊的整體質素還是很不錯的。

首先，地塊南向望海河，景觀視野非常好。

其次，地塊的容積率僅有1.6，比中交海河璽和金地海河玖里地容積率還要低。

要知道，在海河柳林“低密”才是硬道理，它的優先級會更高。

京津冀同城商務區

去年，西站板塊“大放光彩”，建投譽河院和天津金茂府一個市區第1，一個市區第3。

房企對于板塊樓市還是發展的期待值自然走高。

在待出讓的兩宗宅地中，光榮道地塊的容積率高達2.9，這可能是近年來市區容積率最高的一宗宅地了，幾乎不在房企的考慮范圍之內。

所以，有望今年出讓的僅有西于莊Z1、Z2地塊了。

實際上，這宗地塊已經多次出現在土地推介上，并于2023年掛牌。

但由于當年同城商務區尚未啟動，再疊加房企很謹慎，造成土地流拍。

現在的西站板塊板塊今時不同往日，行情大漲。

這宗宅地不僅占據了市場熱點，還有城建紅利進行加持。

最重要的是，這宗地距離天津實驗小學紅橋學校和耀華中學紅橋學校的距離非常近，并且轉學條件非常寬松。

這也讓房企看到了巨大的利益空間。

新梅江片區

作為重點開發片區，新梅江今年需要控制土地出讓節奏了。

畢竟，現在板塊內不缺新房，供應量過大導致新盤流速也會受到影響。

所以，推介的土地可以當作儲備了。

市內六區+環城板塊

紅橋有京津冀同城商務區，河東也有大批的新盤供應，河西、南開庫存也相對充足，就連和平的供應量也上來了。

只有河北，還要補作業。

雖然新盤供應量有所提升，但相對集中，在板塊布局上還有空缺。

所以，這次河北區的土地供應在市區會是重點。

河北區：新大路片區南地塊

新大路地塊凸顯的是區位優勢。

相比三十五中的群雄激戰，這里算作老城改善帶，多年以來無新盤供應。

要知道，昆緯路是河北區的一條“大腿”，很多地緣還是比較認可的。

最具代表性的項目就是首創大都匯，匯集的都是當年的高端改善客群。

可這已經是10年前的作品了，而且還是大高層。

2.0的容積率能做出部分洋房產品，肯定會對改善有很大的吸引力。

同時，地塊體量也并不是很大，對于房企來說在成本上更好接受。

如果產品跟得上，量價都有保證。

環城板塊除了四區之外，這次也把團泊西板塊算上了，重點聚焦5塊地。

西青區：李七莊百奧地塊

這幾年，李七莊板塊逐漸走進城市西南改善的視野。

它是典型的“分界線”板塊，可以承接河西和南開的外溢。

同時，相比水西它又有價格優勢，金地和綠城在李七莊都在這里獲益了。

百奧地塊其實已經有房企在研究了，而且容積率也從之前的2.4降到了1.6。

需要注意的是，環內的王蘭莊地塊可能會截胡，洋房將在2.5萬/平米以內。

所以，百奧地塊的樓面價決定了它能否順利出讓。

東麗區：衛國道多聞地塊+張貴莊路方山道9號地

衛國道多聞地塊，屬于緊急補貨。

沿線的路勁太陽城房源已經不多，遠洋寬閱時光也是尾盤狀態。

該地塊的體量不到3萬方，容積率僅1.8，會具有一定的后發優勢。

要知道，板塊內在售的新盤都屬于二代產品，急需更新迭代。

新地塊出現后，一方面是為了提升供應量，另一方面就是要進行產品創新。

而且，板塊整體價格不高，產品力一旦有斷層優勢，成為流量盤的可能性很大。

張貴莊路方山道9號地，緊鄰金茂錦棠。

目前已開發到第八期，即金茂觀棠，面積101-159平米，已啟動排卡。

所以，這塊地就是金茂儲備的九期產品。

津南區：國展東板塊B1地塊

這宗地塊位于國展大道的南側，臨近天津大道和國展中心。

板塊內的第一個新盤為綠地水云川，別墅+洋房，首開入市表現還不錯。

據了解，綠地會繼續拿地深耕國展。

靜海區：團泊西區合作示范區1號地

該地塊緊鄰榮泰一號院，南側為板塊NO.1津鐵 ·境界。

以目前的市場狀況來說，榮泰一號院戶型面積太大了，津鐵 ·境界也沒有什么房了。

所以，這宗地塊打造的產品需要更親民一點，1.6的容積率做一個純洋房社區就很好。

既要兼顧總價，也要兼顧品質。

因為，今年天津醫科大學就要遷過來了，會有教職工客群進入。

房企看到增量，會提升拿地的欲望。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。