北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

我再問個香港租售比的問題，我看過一篇寫香港炒房熱的文章，說他們在八十年代炒房時，房價是按照房租制定的，房租乘以100倍就是房價，說明當(dāng)時的房價有多瘋狂！

但今天我想起這篇文章似乎又感覺不對了，100倍房租的房價不瘋狂啊，只能說房租瘋狂，但房價并不高，就像現(xiàn)在北京房租5000塊的房子賣50萬一套似的，很理性的房價啊。但這篇文章我的印象很深，不會錯的。

章哥：

1、80年代的香港炒房，那肯定是1984年之后的事兒。因為1983年港幣開始明確掛鉤兒美元，利率也就跟隨美聯(lián)儲，從此算是穩(wěn)定住了貨幣。然后1984年中英聯(lián)合聲明，香港的未來局勢明朗了，所以才展開了炒房運動。

2、我沒看過您這篇文章，但相信內(nèi)容肯定是真的。因為甭說80年代了，直到90年代前期，1994之前吧，全世界大多數(shù)國家核心城市的租售比都是100以下（咱們到96年），也就是年化租金回報率必須在10%以上，否則就是賠本兒的生意。

道理很簡單，那些年是全球大通脹，美聯(lián)儲在沃爾克時期的最高利率達到過21%，民間借貸更是突破30%。那問題來了，如果買房的租售比才2/300，也就是5%左右的回報率，傻子才投資房子呢。

再說一句房租，這是代表消費的，各國都是計入CPI的，房租高+漲，就說明通脹嚴重，導(dǎo)致工資上漲過快，房租也就跟著漲。在任何一個中心大城市，平均房租vs平均收入，都是強相關(guān)的。房租漲了工資就漲，工資漲了房租也跟著漲，永遠占普通人收入的30%，古今中外，至今未變的規(guī)律。

3、所以還是我剛才那句話，任何一個國家的核心城市，租金收益率都是圍繞本國（本地）的利率波動的。就因為利率是錢的價值，也是本國各種投資生意的平均收益，而買房收租作為傻子都會干的投資，其收益率必須是社會投資平均值。

房租乘以100倍，收益率其實才12%，在瘋狂時期并不算高。而且還是我這句話，在大多數(shù)時期，房租收益率都是略低于銀行利息的，就因為房子是有可能升值的，也就是有意料之外的收益的可能，所以在穩(wěn)妥的租金收益方面就會弱一些。

4、說個我自己的事兒吧。1994年我和同事在方莊租房住，當(dāng)年小兩居的租金是2000塊，大間1200小間800，很貴吧？畢竟當(dāng)時普通人的收入才500左右。可同時期房價呢，方莊不過2000多塊錢，一套小兩居20萬之內(nèi)拿下。那這收益率多少？至少超過12%唄。

為什么這么高，因為當(dāng)時的央行基準利率是五年期13%，而民間借貸高達20%以上呢。記得那年的兩件大案嗎？一件長城公司，一件老太太鄧斌，都是非法集資，利息起步就是24%，最高達到48%呢。所以租金的12%算個屁啊，租售比100在當(dāng)年根本不算什么。

5、很多犟種之所以認準了200-300的租售比，租金回報必須在5%左右，是因為他們根本不懂經(jīng)濟史，也沒見識過8/90年代的瘋狂。

而中國房地產(chǎn)市場真正啟動是1998年房改之后了，此時已經(jīng)是東亞金融風(fēng)暴的后期，全世界的利率已經(jīng)降下來了。而且又遭受到索羅斯等資本大鱷的沖擊，東亞經(jīng)濟形勢一片慘淡，各國都沒錢了，租金什么的迅速下降。

而此時美聯(lián)儲的利率也早降了，一直到次貸危機爆發(fā)之前，都圍繞5%波動。所以那個時代歐美房子的租售比才是200-300，租金回報率才是5%。其實也是圍繞利率波動，但就被一群大忽悠給解釋為永遠+必須了。然后中國百姓也是在此后才接觸房地產(chǎn)的，就把這幫讀者意林的玩意兒給當(dāng)真了。

6、這么說吧，一直到2009年之前，北京的租售比也漲到了200左右，租金回報率降為5%，跟扯淡的所謂國際標準完全一致吧？但那會兒怎么沒人說合理??？同樣是高喊房價太貴買不起。這幫人其實永遠都買不起，只是找個借口發(fā)泄情緒罷了。

我承認之后中國樓市很長一段時間內(nèi)的租售比不合理，弄的我都找不到狡辯的說辭了。但現(xiàn)在又回到圍繞利率波動的空間了，可這幫人還是說不合理，那上哪兒說理去??？

7、總之就這樣兒吧，我找到一張美聯(lián)儲的歷史利率調(diào)整表，當(dāng)個參考吧。利率越高，說明投資越熱，也說明做生意越賺錢，同時說明通脹越嚴重。利率越低，說明干什么都不賺錢，投資市場低迷，但也不通脹，甚至可能通縮。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。