最近，我打算通過兩篇文章，來系統分析過去兩年那些被稱為“神預測”的案例。

這時，可能就會有人問了：“徐老師，從2024年到現在，上海房價普遍都在跌。就算是你，在2024年幫客戶選的房子，不也一樣跌了嗎？這怎么能叫‘神預測’呢？”

問得犀利，也無比真實。在整體下行的市場里，任何選擇都可能回調。但關鍵在于：“都跌了”的背后，“怎么跌”、“跌多少”，才是專業與運氣的分水嶺。

最好的回應不是辯解，而是案例。接下來，我就用三個2024年我親自操盤，幫客戶決策的真實案例，拆解給你看。

案例一

清明假期，一通語音咨詢剛接通，那頭第一句話是：“徐老師，我看了你去年25年1月寫御橋的那篇文章，當即就把房子賣了。現在回頭看，少虧了30%不止。”

案例二

另一位24年8月找我買房的老客戶特意告訴我：“你幫我選的那套世博老破小太神奇了，市場下行，同小區別的房子都在跌，我那套的價格愣是沒怎么動。”

案例三

還有一位客戶，去年9月曾在周浦和中環內的兩個小區之間糾結，聽了我的分析選了后者。他最近算了筆賬：“幸虧當時聽了你的，少跌了20%多。”

這聽起來像是運氣，或是所謂的“神預測”。但作為上海市場上為數不多的買方單邊代理”，我的工作從來不是占卜。這些被時間驗證的結果，背后是一套嚴謹、可復制、且完全站在買方立場的方法論”——也就是我在上個月發表的《房產價值判斷六步法》。

今天，我就把這三個剛剛發生的真實對話，連同背后的決策邏輯，為你徹底拆解。你會發現，在無人能預測的絕對漲跌中，理性的“相對計算”遠比情緒的“盲目猜測”更可靠，也更能守護你的財富。

案例一【逃頂】預警御橋高點

故事背景：

粉絲因為看了徐老師在2025年初分析御橋房價溢價過高的視頻，果斷賣掉御橋的房產，并持幣觀望，避免了大額的損失。

1.宏觀判斷：御橋板塊整體溢價偏高

在2025年1月的分析文章中，我通過對御橋板塊內多個代表性小區進行數據掃描，得出核心結論是：整個御橋板塊存在普遍性溢價。

穿越周期：漲幅明顯過高

通過“六步法”的第三步分析可以看出。相較于2019年底的漲幅，御橋的各個小區已顯著脫離“相似地段&相似產品”的基本面。存在普遍的溢價。

2.微觀驗證：用“控制變量法”尋找參照物

為了更精確地驗證這個判斷，我采用了“六步法”的第五步，通過類似理科實驗的“控制變量”思維。選取了多個其他板塊的相似產品與御橋進行橫向對比。

例子一：御橋的“萬科金色城市” VS新楊思的“萬科金色里程”

• 控制了什么？
• 兩者均為萬科開發、品質相當、戶型類似、房齡相近，而且同樣都是一梯隊單學區。這幾乎控制了“開發商”、“產品力”和“房齡”、“學區”等變量。
• 對比什么？
• 對比它們在2025年初那個時間點，相較于2019年基數的價格曲線形態。二者經歷了相似的房價高點之后，“金色里程”的價格已經跌破了5年前的價格。而“金色城市”在房價調整后仍然有30%左右的漲幅，而這強烈暗示，后者積累了更多脫離基本面的短期溢價。

• 如上圖所示。正如我所料，自2025年1月以來，這兩個小區的價格走勢呈現明顯的“收斂”態勢：前期漲幅較大的萬科金色城市經歷了顯著補跌，而調整較早的萬科金色里程則相對抗跌。二者之間曾經懸殊的價差被迅速拉近，市場價格向更合理的相對關系回歸。

例子二：御橋的“建平地杰” VS張江的“張江集團中學”

僅對比相鄰板塊還不夠。我進一步將 御橋與張江 進行“驅動力含金量”的對比。這一點在我當時的文章中已有詳細論述：

• 御橋的學校（建平實驗地杰校區）
• 雖然是傳統好學校，但近五六年并無突飛猛進的質變，其學區價值已充分兌現。
• 張江的學校（張江集團中學）
• 則同期經歷了從民辦轉公辦的重大制度紅利，相當于“從無到有”創造了巨大的學區價值。

• 然而，在當時（2025年初），御橋這個“利好已吃盡”的板塊，其漲幅竟與張江這個“釋放重磅利好”的對照物相比。可能受后者的影響，大家對于學區狂熱的溢價沒有及時在房價當中體現，很明顯有著不合理的漲幅——前者顯然被高估了。

通過對比房齡相近、戶型類似（約90平小三房）的張江湯臣豪園四期（對口張江集團中學）與御橋萬科金色城市（對口建平實驗地杰校區），自2025年1月至今的市場表現清晰揭示了二者價值的差異：御橋跌幅約30%，張江跌幅約15%，僅為前者一半。

市場結果驗證：聽從建議在2025年初賣掉御橋房子的粉絲，成功規避了后續板塊的顯著補跌，疊加他一直觀望沒有置換，避免了房價金額30%的損失。

總結

以上，就是通過“六步法”提前預警風險、幫助客戶成功“逃頂”的全過程。但這套方法論的價值遠不止于此。

在同樣的下行市場中，如何逆向操作，找到那些跌得更少、甚至能率先回暖的資產？又如何在不同選項中，做出那個能持續跑贏大盤的更優選擇？

在下篇中，我將通過另外兩個實戰案例，為你拆解“六步法”在【淘金】與【避坑】中的具體應用。你會看到，專業的決策如何讓客戶在普跌的市場中，依然守護住寶貴的財富。

（未完待續，敬請期待下篇）

我是徐老師，屋思道房產咨詢創始人，上海單邊買方顧問模式的先行者與踐行者。我的決策模型已寫入上海財經大學《房地產金融》教材。

上財jin融碩士|《房地產金融》本科教材撰稿人

?服務100+家庭|12次親身購房實戰

?上海買房需求診斷+資規劃+全流程護航

?只站在你的立場，讓買房決策清晰又安心