3月23日，萬科股價大跌超過7%，股價跌至4元，不僅創年內新低，更是20年來的最低價，當日發生何事？從行業板塊來看，當日整個房地產板塊下跌超過5%，萬科作為曾經的龍頭，跌得更多罷了，從企業層面來看，郁亮在當日卸任法定代表人，這個曾經喊著讓萬科“活下去”的男人，最終和萬科徹底告別，這背后到底發生了什么？

01、郁亮——第一個喊出讓萬科活下去的男人

清楚房地產歷史的人都知道，2015年到2018年是中國房地產的牛市，商品房銷售金額從2014年的7.6萬億增長到2018年的15萬億，短短4年時間，銷售額翻了一倍，多少人在這幾年因為房子而財富倍增，房子就是最好的財富，這個印記刻進了公眾的大腦中。

也正是在2018年9月份的會議上，全場懸掛橫幅“活下去”，郁亮作為萬科的新掌門人，當著所有萬科員工和媒體的面，明確將“活下去”作為萬科的戰略目標，整個集團必須以生存為優先，進行戰略收縮和風險管控。這代表了郁亮看到了行業的危機，并在戰略層面進行防御。

“活下去”的消息一出，同行多是不解，甚至是以嘲諷居多，當時的房地產確實是非常紅火，以二線城市重慶為例，這一年房價漲瘋了，多少人前一天和賣家談好的價格，隔天就漲價幾十萬，新房銷售更是鼻孔朝天，學起了一線城市，看房都要提供驗資證明。

從銷售數據來看，2018年商品房銷售面積增長1.3%，但是銷售金額卻大漲12.2%，意味著全國整體新房價格上漲超過10%，而統計局公布的70個大中城市銷售數據更火爆，海口、西安和呼和浩特房價上漲超過20%，石家莊、大連、沈陽、哈爾濱、貴陽和昆明等城市漲幅超過14%。

02、口號并沒能變成行動

郁亮之于萬科不是普通人，如果說王石是創始人和一把手，那么郁亮就是資深太子爺，在1990年就加入了萬科，那時的他才25歲，用了11年時間，也就是2001年，郁亮成為萬科總經理，自王石一人之下萬人之上，此時的王石已經將日常管理都交給郁亮。

2003年王石首次登上珠峰，成為中國企業家中第一個征服珠峰的，當時的房地產競爭激烈，孫宏斌作為黑馬，以高周轉風格著稱，帶著順馳，一直以超越萬科為目標，王石此時依然能夠“游山玩水”，不僅是王石對自己制定戰略的自信 ，更是對郁亮執行力的無比信任。

孫宏斌曾經作為聯想的“太子爺”，能力不容小覷，就是這么強悍的人，帶領的順馳不僅沒能超越萬科，反而陷入危機，最終在2007年易主，而萬科在郁亮的管理下昂然前行，其營收從2000年的38億，增長到2012年的1031億，王石在2011年開始游學，并在2012年以一盤紅燒肉情定田樸珺。

萬科偌大一個商業帝國，都是郁亮在打理日常，應該說，郁亮是經過考驗的，2017年因為寶能之爭，王石出局，郁亮接任董事長，2018年又能做出“活下去”的前瞻性判斷，有戰略，有戰術執行，本該帶領萬科乘風破浪，但是戰略沒有落地，次年1月就耗資551億拍下廣信房產資產包，萬科的資產負債率在2019年飆到84%。

03、錯過了最佳降杠桿時期

你可能見過一些這樣的朋友，在2020年大喊房價太高了，并勸大家要小心， 自己卻不斷上杠桿，買了一套又一套，萬科當時就是這樣的狀態，2015年拿地1000億，2017猛增到2800多億，2018年回落到1300多億，但是2019年又增長到2200億，2020年因為疫情回落到1400多億，但是2021年又增長到近1900億。

2021年是樓市的巔峰，是最后的輝煌，從拿地金額的變化來看，萬科并沒有執行郁亮“活下去”的口號，也并未進行戰略收縮，而是在一路狂奔，不僅在加杠桿 ，還在大肆拿地，拿地就得付出現金流，而且當時房價高，地價也水漲船高，這些耗費了萬科大量的現金流。

2022年樓市走弱，恒大成為第一個爆雷的房企，緊接著，融創、碧桂園等巨頭紛紛跟隨，碧桂園從2022年到2025年上半年，虧損近2500億，股價跌到3毛錢，融創從2021年到去年上半年也累計虧損超1100億，萬科這顆雷硬是挺到2024年才爆，上一年還盈利98億，2024年虧損454億，這是萬科上市以來的首虧。

郁亮作為董事長難辭其咎，2025年1月，宣布辭去董事長一職，大股東深圳地鐵集團董事長辛杰接任，但是更大的雷還在后面，今年1月，萬科宣布預虧820億，真是藏得深啊，郁亮顏面盡失，辭去董事，退出管理層，3月23日，卸任法定代表人，意味著和萬科徹底“分手”。

7年前喊著活下去的郁亮，為何未能實現諾言？反而為萬科帶來千億虧損？從戰略上來說，是對戰略的陽奉陰違導致的，戰略上收縮，執行上卻是擴張，到底是陽奉陰違的有意為之，還是郁亮無法掌控萬科這艘巨輪呢？這個答案我們還需要時間來告訴我們。