3月23日，碧桂園的一份盈利公告引起市場關注，持續(xù)虧損數(shù)年后，將扭虧為盈，預計2025年盈利10-22億，股價應聲大漲6.67%，碧桂園是如何實現(xiàn)盈利的？最難的時刻過去了嗎？

01、碧桂園為何會陷入危機？

一家企業(yè)會因為什么而倒閉？虧損不一定會倒閉，但是現(xiàn)金流斷裂一定會，過去幾年房地產(chǎn)下行，眾多房企銷售低迷，毛利率下滑，更因資產(chǎn)減值而出現(xiàn)巨額虧損，但是現(xiàn)金流才是企業(yè)的命脈，只要現(xiàn)金流能夠維系，那么企業(yè)就有恢復的一天，現(xiàn)金流一旦斷裂，龐大商業(yè)帝國瞬間倒塌。

2015年中國房地產(chǎn)觸底反彈，一輪牛市悄然而來，嗅覺靈敏的房企，乘勢大加杠桿，一時扶搖直上，碧桂園就是其中典型，2015年碧桂園的有息負債還只有648億，僅僅用了兩年，就猛增到1868億，增長了近兩倍，2019年更是增長到2648億，一年增加有息負債近800億。

碧桂園的腳步并未停下來，到2021年，有息負債增長到3368億，創(chuàng)下歷史新高，高達5%-6%的融資成本 ，每年利息支出就高達一兩百億，在行情上行的時候，尚可維持，一旦行情反轉(zhuǎn)，高額的債務足以壓垮龐大的商業(yè)帝國，尤其是疊加銷售放緩導致經(jīng)營性現(xiàn)金流銳減，債務就滾不動了。

2021年樓市見底，房價下行，房子開始賣不動了，恒大成為第一個爆雷的巨頭房企，碧桂園也在瑟瑟發(fā)抖，其權益銷售額也從2021年的7208億，銳減至2219億，經(jīng)營性現(xiàn)金流在2023年為負的761億，現(xiàn)金及其等價物從2022年的千億級別，萎縮至2023年底的71億，這也導致了2024年的違約。

02、碧桂園是如何扭虧為盈的？

恒大倒了，碧桂園們才能活！這話如何理解呢？銷售下滑雖然也是一個大問題 ，但是并致命，現(xiàn)金流斷裂導致債務違約才是，碧桂園們都背負數(shù)千億級別的有息債務，這筆錢他們是無法正常償還的，何況當時的利息還挺高，辦法只有一個，那就是債務重組，既然這么容易，為何不早日債務重組呢？

因為所謂的債務重組其實就是讓債權人放棄部分權利，首先是利息下調(diào)，甚至是免除；其次是本金只償還一部分，而且還要延長期限，也就是債務展期；最后是債轉(zhuǎn)股，將部分債務轉(zhuǎn)化為股份。這三套組合拳下來，就是所謂的債務重組，讓債權人認栽認虧，那那么容易啊。

所以，恒大的崩盤就很重要了，必須得有一個行業(yè)巨頭的樣本，債務人不同意，那么就看著公司倒閉，一旦倒閉，債權人能拿回來的錢更少，甚至是一分錢都拿不到，只有恒大崩盤了，碧桂園們的債權人才能看到不同意的最壞下場，不同意，那么碧桂園就可能是下一個恒大。

所以，碧桂園的債權人們就同意了，這次債務重組包括境外177億美元債務，利息大幅降低至1%-2.5%，利息支出大幅減少，以及境內(nèi)137.7億的債務本金消減50%以上，利率降低至1%，期限最長延長至10年，5年內(nèi)無兌付壓力，債務重組收益有200億-300億，這才是碧桂園2025年扭虧為盈的關鍵 ，但是經(jīng)營性盈利依然是虧損的。

03、最難的時候過去了嗎？

碧桂園要渡過難關，有兩個條件，首先是債務重組，現(xiàn)在這個已經(jīng)完成了，未來五年內(nèi)債務壓力大幅緩解，從有息負債來看，最近幾年，碧桂園也在積極化解，2024年降低至2535億，如今債務重組之后，降債約900億，整體有息負債規(guī)模將降低至1600億-1700億。

碧桂園的債務壓力明顯降低，資產(chǎn)負債表也得到明顯改善，凈資產(chǎn)從2021年的3000億萎縮到2024年的500億，如果沒有債務重組，2025年就為負了，如今債務重組完成，凈資產(chǎn)將回升至700-800億，避免了公司凈資產(chǎn)為負的險境。

其次是銷售回暖，目前來看依然很難，2025年預計權益銷售額為400-500億，已經(jīng)不到2021年的十分之一了，2026年整個房地產(chǎn)行業(yè)依然是下行的，但是碧桂園的銷售算是暫時穩(wěn)住了，1-2月的權益銷售額累計為44億元，和去年基本持平，表現(xiàn)強于行業(yè)整體水平。

相對前幾年來說，碧桂園最難的時候是過去了，但是這是基于債務重組之后的現(xiàn)金流緩解，要徹底解決債務，還是得恢復造血能力，公司當前的負債依然有八九千億，房價一旦再下行10%，很快就會因為資產(chǎn)減值八九百億，凈資產(chǎn)立馬就由正轉(zhuǎn)負，資產(chǎn)大頭是存貨，有五千多億，這部分得轉(zhuǎn)成房子賣出去，才能變現(xiàn)，房價就一直跌，存貨就得不斷減值。