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摘要與核心結論

核心判斷：南京120-144㎡改善賽道處于結構性擴容窗口期，建議積極布局、精準選位、重倉產品力。 近一年（2025年4月-2026年4月）南京全市該面積段成交約7,244套、成交金額約258.6億元（數據來源：CRIC，截至2026年4月，含普通住宅、別墅），成交占比在2026年1-3月提升至34%。

推薦結論：

板塊優選：河西為價值高地優先級；江寧、城北為穩健高量首選；城南可選擇性切入；江北、城東水需審慎評估

產品建議：主力戶型130-144㎡四房兩廳兩衛、LDKB一體化大橫廳，疊加第四代住宅露臺贈送（陽臺+露臺合計接近25%）；精裝標準7,000-10,000元/㎡分板塊落位；社區會所配套6,000㎡+對標江寧金茂府。

關鍵風險：①江北、溧水、城東庫存壓力顯著，同質化競爭加劇；②改善客群受二手房流動性影響，置換鏈條易卡點。

02

政策背景解讀

結論：南京自2024年6月起形成"省級評價標準+市級實施細則"的雙層政策體系，是本輪改善產品迭代的核心推力，政策紅利窗口期明確至2028年底，對房企產品升級和得房率重塑具有直接影響。

2024年6月26日，南京市發布《關于支持我市住宅品質改善提升優化規劃服務管理若干措施的通知》，自發布之日起執行。核心條款包括：新建小區住宅項目每戶可設置挑空平臺，挑空平臺作為主體結構外挑的不得封閉的室外空間，不計入容積率；從容積率、架空層、門廳高度、層高、挑空平臺、飄窗等多維度為住宅品質升級提供政策支撐。2024年7月，江蘇省住建廳發布《江蘇省改善型住宅評價細則》，從安全、健康、低碳、智慧等性能進行全要素綜合評價。

政策對產品與成本影響測算（經驗判斷）：露臺贈送可使實際使用面積較產證面積提升15%以上；陽臺最高15%+露臺最高10%，合計贈送接近25%；同板塊第四代住宅均價較傳統住宅高5%-10%，建安成本因結構外挑、立面鋁板/金屬格柵增加約300-500元/㎡（推測）。

03

土地市場分析

結論：南京土地市場已進入"縮量提質、低密高價"周期，改善板塊土地供應以1.0-2.0容積率為絕對主力，為120-144㎡產品低密化、第四代住宅落地提供了地塊基礎。

事實數據： 2025年南京涉宅用地成交112幅、成交總額超671億元；全口徑土地出讓金742.84億元，位列全國第五，僅次于北京、上海、杭州、成都（數據來源：江蘇土地，截至2025年12月；365樓市整理）。1.0-2.0容積率區間地塊供應與成交占比均超83%，總建面占比超75%，土地出讓金貢獻占比超80%（數據來源：CricBigDataNJ，2026年3月）。

2025年樓面地價TOP5地塊容積率均低于1.8，河西中部兩幅地塊樓面價突破4.5萬元/㎡，顯示核心改善板塊"低密+高地價"組合已成定局，倒逼產品端走高品質路線。

核心改善板塊土地供應對比表（2025年重點地塊）

趨勢預判（經驗判斷）：2026年南京將延續"低密、高質、少量高頻"的供地節奏，鼓樓濱江白云亭（容積率1.1）等低密地塊將集中釋放，120-144㎡主流改善面積段仍是主力產品形態。

04

新房市場分析——120-144㎡面積段

結論：120-144㎡已確立為南京改善市場絕對主力面積段，近一年全市成交約7,244套、成交金額約258.6億元（含普通住宅、別墅，統計口徑120-144㎡），板塊分化顯著——河西高價稀缺、江寧城南高量、江北城東庫存壓頂。

4.1 全市成交總量與結構

南京新房2025年04月-2026年04月板塊供求數據顯示，其中面積段120-144㎡的首改戶型，全市成交7,244套、成交面積96.4萬㎡、成交金額258.6億元、全市綜合成交均價約26,820元/㎡。2026年1-3月120-144㎡成交918套、占比高達34%，較2025年提升6個百分點。

解讀： 江寧、江北成交領跑，分別達1,878套和1,586套，合計占全市120-144㎡成交近48%；河西總量不高但單價貢獻顯著；城東、仙林總量規模相對有限。

4.2 價格與供求比結構

解讀： 河西供求比0.37（供不應求），均價4.3萬元/㎡為全市最高；城東供求比1.59顯示短期供應過剩壓力；江寧、江北供求比約0.76，量價相對平衡。數據來源：克而瑞"南京新房2025年04月-2026年04月板塊供求數據"。

4.3 板塊去化周期與庫存分布

數據來源：克而瑞"南京新房板塊供求/庫存數據"，統計時間2025年04月-2026年04月（庫存數據截至2026年3月），面積段120-144㎡，含普通住宅、別墅

4.4 TOP熱銷改善盤對比（主力130-150㎡/110-130㎡面積檔）

熱銷復盤洞察：①江寧金茂府依托公園地+6,000㎡會所+第四代住宅三重溢價；②2024年11月南京第四代住宅開盤平均去化率達57%，遠高于同期傳統住宅；③總價500-750萬為主流改善成交密集區間，套均總價隨板塊能級呈階梯分布。

05

客群與需求洞察

結論：南京120-144㎡改善客群以30-45歲三口之家為核心，"二胎擴容+父母同住+地緣升級"構成三大剛性動因，置換鏈條卡點為最大抗性，產品偏好向"大橫廳+露臺+圈層純粹"集中遷移。

客群規模與動因：改善型客戶是當前南京樓市的核心驅動力，需求集中在120-160㎡三房、四房戶型，購房動機涵蓋二胎家庭擴容、父母同住、工作生活半徑優化、資產升級。

支付力畫像：2025"好房子"需求調查顯示，超六成受訪者偏好90-140㎡戶型，其中120-140㎡占比最高達33%；中國房地產報2025年4月調研顯示，南京受訪改善客群中，45%家庭年收入在20-50萬元區間，40%在20萬元以下。

抗性分析：舊房難賣是首要抗性，南京"以舊換新"政策給予政府補助1%，14場巡展累計觀展超1萬人次但部分客戶仍觀望，主因：①舊房成交周期長、價格低；②對市場筑底確定性存疑。

產品偏好：①LDKB一體化、大橫廳、全明通透、動靜分區為戶型核心訴求；②主臥套房+雙衛+露臺/飄窗成標配；③物業服務、圈層純粹度是長期居住品質與資產保值的關鍵。

改善客群畫像與需求映射表

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產品定位建議

結論：120-144㎡改善產品應采取"分板塊分檔、主力130-144㎡四房、四代宅紅利用足、精裝與社區配套對標標桿"的組合策略，核心在于把握"小面積大改善"與"圈層純粹"兩大關鍵詞。

可落地執行建議

1. 第四代住宅紅利兌現：陽臺+露臺贈送合計接近25%用足，露臺優先布置于主臥或客廳南向，滿足"空中花園"情緒價值。

2. 戶型創新方向：南向四開間+大橫廳為標配；主臥套間+雙臺盆主衛提升再改吸引力；北向飄窗可做咖啡角/書房延伸。

3. 社區配套對標：會所功能建議覆蓋泳池、健身房、私宴廳、社區會客廳、酒廊、書吧、KTV等復合業態（對標江寧金茂府會所）。

4. 營銷策略：配合"以舊換新"政府補助1%政策，設計收舊通道緩解客戶置換鏈條卡點。

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風險提示與趨勢展望

風險： ①市場風險——江北庫存2,681套、去化21.4月，城東去化33.7月，局部板塊競爭過剩，新入市項目需審慎研判區位；②競爭風險——第四代住宅同質化加劇，單純依靠贈送面積難以形成差異化。

趨勢判斷（經驗判斷/推測）： ①土地低密化持續，1.0-2.0容積率地塊將繼續占主導；②第四代住宅滲透率將從30%向50%+提升，最終成為改善項目主流配置；③120-144㎡成交占比將從2026年1-3月的34%進一步向40%+遷移；④產品競爭將從"贈送面積"轉向"空間合理性+居住舒適度+運維便利性"三維升級

合規聲明與風險提示

本報告基于克而瑞CRIC數據庫（南京新房2025年04月-2026年04月板塊供求/庫存數據，面積段120-144㎡，含普通住宅、別墅）、南京市住建局公開政策文件、CricBigDataNJ研究成果及公開市場資訊形成，僅為改善住宅產品研發與投資決策參考，不構成具體投資建議。政策執行口徑、市場供求關系、客戶偏好可能發生變化，實際項目落地需結合最新信息、地塊條件與企業戰略獨立判斷。報告中涉及的價格預測、去化預判、產品建議及標注"經驗判斷/推測"的內容均存在不確定性，使用者據此決策產生的風險自擔。報告中部分項目板塊歸屬基于公開信息整理，以項目實際規劃公示為準。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用行業Skills功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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