北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

看您對北京房地產挺了解的，我這里想和您咨詢一下房子的事。具體情況是這樣的，我先生2020年繼承了一套東直門內大街北新倉一套65平米的兩室一廳的房子，屬于學區不太強的，一直在出租中，現因租期到了，我們在猶豫是繼續出租還是賣了，這邊的學區溢價高嗎？賣的話是個好時機嗎？因為我們對北京地產市場不太了解，望您給予指點。補充兩點：1、是2004年的回遷房；2、塔樓，兩梯十戶。

A：

1、北新倉的學區溢價，大概率就是平均值唄，25%左右。我剛剛看了一下，這里均價不到9萬，65平的兩居室550萬左右吧。

現在租多少錢？這地段兒老房的坪效是每平每月120多點兒，這套房應該能租7/8000塊錢，租售比就是700上下。而北京這種老房的平均值500多，所以學區溢價就是25%左右，高了能到30%多點兒。

您也可以自己算算，假定是550萬總價8000租金，年化回報率1.8%，凈收益應該是1.6%，跟銀行存款利息差不多。但北京老房現在小兩居的平均凈收益2.2%，您這房低了28%左右。

這其實向東看看東城和朝陽交界地段的房價就知道了。比如新中街和三里屯，是均價8/9萬和6/7萬的差距，而租金坪效卻兩邊差不多，那房價的差價部分就是溢價了。

2、常規建議是如果用不上學位+不自住，那就趁著溢價還高的時候賣掉唄。要不然在同等總價的情況下，您家比朝陽的老房每個月少收2000多的租金。而且這套房的溢價至少100多萬，今年又是入學人數開始明顯減少了，要持續到至少2032年，這期間如果沒有政策支持，溢價部分的保值有可能受影響。

3、房子是用來住的，學區房是用來上學的。參考其他東亞國家和地區的先例，入學人數減少后，學區功能下降，那居住功能就會更被重視。

而您這套房是回遷房，甭管質量怎么樣，口碑反正一般。房齡20年以上挺老了，但又不可能原拆原建。塔樓還兩梯十戶，得房率至少不高。學區溢價就算是平均值，550萬里占了130以上吧，導致租金低了25-30%。再加上對口校史家分校的排名二流一類，也就是資源的支撐中等吧。那請問這套房的優勢在哪里？

4、是賣是留只能自己決定，我只能是列出以上情況供參考。

僅供參考。

二

Q:

新北京人夫妻，都接近45歲了，孩子目前西城上高二，我們準備考慮養老房產，等孩子上大學后或大學畢業后搬過去，西城目前這套老破小留給他住。

但目前糾結兩件事，主要是看了門頭溝和石景山的幾個新小區和次新小區，感覺環境非常好但都是人氣不足，所有小區中都有一種空曠感，和我們在市區習慣了的生活環境很不一樣。所以有些猶豫了，一是擔心人氣不足導致保值性不強，二是擔心如果住不慣的話白折騰。我們單位同事就有去郊區養老的，也都表達了同樣的看法。

另外又聽到不少消息，論點都是人口快速下降導致學校生源減少，將來學區房的保值也會成問題。這個問題我們在回老家過年時在小城市發現比較明顯，幼兒園在部分關閉，小學老師停招，中學老師據說也快了。所以想聽聽您的看法，或者是想聽聽別人是怎么考慮養老房的。

A：

1、新小區除非是回遷房安置房，否則一般都看上去人氣兒不太足。按我們以前的統計，入住率達到80%以上，至少需要五年時間甚至更長。

而且就算入住率很高，新小區也不會跟老小區似的。因為老小區的容積率高+戶型小=密度大，所以看著人多。而新小區都是容積率不超2.0+戶型偏大，再加上年輕人多，不是天天上班就是家里蹲，所以人氣兒很難顯的多高，喜歡熱鬧的就不合適了唄。

2、保值強不強的跟人氣兒的關系不大，主要是地段兒原因。市區的新小區也同等情況，但保值一般比偏遠地段強。

3、是否會白折騰那看自己了。我要建議就是別著急買，可以租一套房先試試，覺得適合自己再買。

4、學區房的常規建議是，如果短期幾年內用不上學位，也不想自住了，那就最好趁著溢價高的時候賣掉。否則的話居住的性價比低，租金也低，而且還得承擔溢價部分的保值風險。畢竟入學人口下降是大趨勢，如果沒有鼓勵學區房的政策，那溢價部分很可能受影響。

6、其他我沒什么可說的，您這主要都是自我感受的問題，外人不好建議的。

僅供參考。

三

Q:

我有套花家地西里二區閑置的兩居，塔樓帶電梯，出租給自如狀態，還有兩年多才能到期。去年下半年有點慌，動心想賣，也只能賣到將近350萬。結果猶猶豫豫也沒賣成。有違約金及有20%稅。確實有點不知怎么辦好，家里也不需要住，想請教您給分析一下。

A：

1、這其實就是自己算賬的事兒，那哪種選擇劃算了？

2、簡單說吧，現在北京老房的平均租售比500多點兒。您這花家地的也應該差不多，單價5萬左右，坪效是每平米每月100塊錢，年化租金回報率2.4%，扣除物業費取暖費和空置期的話至少2%以上。

如果賣了房套現就看有沒有穩妥+高息的理財渠道了？存銀行是不太合適的，定期最高利息才1.5%。而且多數銀行都沒有五年期的了，只有三年期，因為銀行也預測還會降息，所以怕長期的存款賠利息。

3、總之，您要有收益高于2%+無風險的理財渠道，那就賣了套現。如果實在沒有，那就持有這套房，雖然收益也不太高，但相對穩妥。從房價來說，在這種收益的情況下您還會降價讓利嗎？您的業主鄰居們會再降價多少？

而且您考慮一個問題吧，如果您買房，那接盤的是怎么想的啊？是不是看上這2%以上的收益了？

這就是人生選擇吧，有人星夜趕考場，有人辭官歸故里，二馬錯蹬的時候互道一聲“傻叉”。選擇沒有對錯，反正都是自己負責。

僅供參考。

四

Q:

我現在確實是有點亂，不知道到底怎么辦。我的想法還是把房賣了，因為就算租金不低，我們一家人不夠住，始終得換房，總是租房住也不是辦法。至于買哪里，我還得好好想想，看看房。

我們老大目前在豐臺區***學校讀五年級，老二馬上上小學，大概率也是上這個學校。她倆目前都處于不能轉學的階段，如果賣了馬上買，肯定是在學校附近買最合適，這樣孩子上學近。

我看您之前給別人推薦過首科花園，這個小區也得20多年了，現在買合適嗎？麗澤景園稍微新一些，但是回遷房。我在貝殼上看過萬年花城五期，評價不錯，但是萬年花城五期離學校稍微遠點。這幾個小區哪個最合適呢？或者您有推薦嗎？

我家房子3月中旬掛網的，我最初是說低于240不賣，但是一直沒有人出到這個價，鏈家的維護人說可能價錢偏高了，所以我說那最低230吧。

A：

1、房子沒有十全十美的，我也不知道哪個最合適，只能是自己取舍了。

2、首科是經適房，也確實挺老的了，我只能說價格走勢還行，是否宜居看自己的喜好。麗澤景園是有溢價的，前幾年概念正火的時候都快趕上學區房了，現在降了點兒，估計10-15%吧。具體的我最近沒算，自己算算看是否合適吧？萬年花城五期離得遠也是看自己感受，外人不好建議。

3、其他我沒推薦的，所有小區和房子都會有各種的優劣的。我是算賬得出的最低230萬底價，但是否真的符合市場價不敢保證。

僅供參考。

五

Q:

我姐姐在東城區永定門外有一套大戶型的學區房，中海紫御公館小區的四居室200多平。他們現在出于保值的考慮，想換房到順義中央別墅區，一是能套現幾百萬的資金，二是增強保值。而且因為孩子已經留學，所以學區房沒有任何用處了，想請問您這種操作是否明智？您建議怎么操作

A：

1、中海紫御200多平的四居室，那這種小區+大戶型雖然算學區房，但實際上沒什么學區溢價了。因為總價高達2000多萬，有幾個家庭買的起？就算是買的起，人家也沒必要非得到永外買這種戶型啊。

畢竟天永學區的質量排名不高，在東西城幾乎是最靠后吧。那人家來永外買這種豪宅，您覺得會是以學區為主，還是改善為主？一般來說是改善的居多，所以只會推高租售的溢價，學區溢價則沒什么，誰會炒作這種房啊？就算炒高了學區溢價，也太難找到接盤俠了。

2、至于換到中央別墅區就看自己的喜好了，沒必要糾結什么保值。或者這么說吧，別墅類的都是自住為主的，投資性不強，所以還是多考慮居住體驗吧。

3、總之這種操作如果是出于自住vs套現資金的角度沒問題，但所謂增強保值就意義不大了。也談不上是否明智，房子是用來住的，自己認為能實現改善就是明智。

僅供參考。

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