北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我老公是北京戶口（剛落戶），我和孩子還沒過來，也沒買房，主要考慮教育的問題。我們是**省的，明年上學，如果在本地上學就順理成章的能上市里排名前十的小學，但如果到北京上學就得買學區房了。我老公做的攻略是至少買500萬的，而且對口小學還只是一等二類，不知道和我們**市的怎么類比？

我想問的是兩步節奏的問題，第一步是像我們這種情況，您們一般建議是直接在北京買房上學，還是先在我們**市上學，等初中或中考以至高中再到北京？第二步是如果買房，我老公想買的是柳浪家園，上地學區的保值怎么樣？

Ps：我們當然很重視教育了，我老公就是985研究生學歷，只是我們錢包不允許啊，所以才發愁的。

A：

1、這種問題真難回答，根本就不是我回答的了的，或者說這種城市間的選擇只能家長定，根本沒必要聽別人的。

2、常規建議是，如果不考慮房子，那最好是直接到北京上學，越早越好。既能盡早適應教育模式和環境，北京的教育資源大概率超過您老家的。

或者這么說吧，如果您在老家上的是前幾名的好學校，那教育資源有可能超過北京的平均值。但既然是要對標上地學區，那大概率是略有差距的。

3、柳浪家園是回遷房，不算投資性多強的，但在學區房中屬于性價比還不錯的。因為這里是上地學區，但溢價率跟海淀的平均值差不多，也就是學區好但溢價不太高，明顯低于東邊的上地東里等小區。雖然是對口的校區不同，但畢竟都是同一個學區（片區），所以算性價比相對高的。

但既然是有溢價，那是否保值就得高峰期之后的政策了。常規建議是可以買個占坑兒房，既節省資金也降低風險。用完學位之后看行情，覺得不合適就賣掉唄。或者說上地的房價應該是在學區房中算支撐強的，但人口大趨勢是下降的，柳浪又是回遷小區，所以不太占優，有一定的保值風險。

4、總之這看您家更重視哪方面吧。如果更重視教育，那常規建議是盡早來北京，畢竟是有了北京戶口，那干嘛不充分利用資源啊？但房子的事兒還是自己決定吧，量力而為。

僅供參考。

既然您老公是碩士，那做個簡單的比較吧。因為上地學區前兩年發布過統計數字，說家長中的碩士占比是50%左右。

而我剛剛查了一下您家的*市，人口310萬，碩士占比0.2%，也就是全市總共6000多人（我都懷疑這數字不準確）。但上地學區的學生總數是小2萬人，那家長中的碩士以上學歷人數，估計是超過您家全市的了。

當然這不能說家長的普遍學歷高，孩子的學習成績就好。但這也能說明家長們都普遍學習不錯吧，或者說是對應試教育都有經驗，有可能遺傳或影響到孩子。而孟母三遷說的不是買學區房，只是選擇學習環境而已。

僅供參考。

二

Q:

我家兒子去年畢業落戶海淀國企，集體戶，剛剛辦完手續，應該有北京買房資格了吧？我們著急給他買房，但能拿的出來的錢只有不到100萬，他剛入職的收入也才不到一萬，到手好像才8000元，所以他不想現在買房。

可是我們考慮，即便是過上五年再買，我們也不太可能拿出太多的資金了，最多再多十萬八萬的。而他在單位也不可能有太大的漲工資，北京花銷又大，五年估計也攢不下什么錢，所以還不如現在買了踏實，否則如果過幾年北京房價上漲還就買不起了。

兒子說是在昌平也買不到合適的，但我看了看網上的信息，海淀100-200萬的房源信息很多呢，西三旗，清河，回龍觀，立水橋，每個地方都100多套。當然我雖然去過北京，但對北京很不熟悉，昌平沒去過，所以想請您幫忙。

A：

1、北京能給戶口的國企，稅前收入1萬感覺偏低了。這應該是試用期工資，否則一年怎么也得20萬左右才差不多。

另外如果收入才1萬，那這是國企還是央企啊？如果是央企，那公積金就是國管的，起步70萬，一般有個幾年就能貸滿額度了。能用上的話就盡量吧，否則有可能浪費了福利。

2、另外關于您看的這些房源，我估計其中海淀的絕大多數都未必合適，一般來說這種房源或是無效的，或是有硬傷的，否則也不至于這么便宜還賣不掉。

昌平的倒是有可能，但網上也不好了解具體情況，還是讓兒子現場看房吧。另外如果回龍觀沒合適的，也可以看看昌平沙河，這里小戶型比較多，交通也方便，典型的剛需板塊，房子的價格走勢也基本都跟隨大盤。

3、其他我好像沒什么說的了。最好還是跟兒子統一意見吧，誰都沒錯，只是角度不同而已。我要建議是索性來一趟北京，陪著兒子去實地看看房為好。

僅供參考。

三

Q:

我家現在都是西城戶口，但今年孩子入學了，想賣掉學區房，因為本來就是買來占坑的，基本沒賠沒賺，能賣400多萬吧，應該450萬左右，月壇學區的，現在租5600元。但賣完之后您是建議我們再買一套二手的還是買套新房改善呢？銀行我們是肯定不存的，現在工行五年定期才1.3%，大額存單據說才1.55%，還不如我們現在的租金呢。

但買房也擔心賠，都說是現在房價漲了，但我們反正沒感覺到什么。再一個是不知道買哪合適，就怕住不上就還不如存銀行呢。中介建議是買附近恒華國際的寫字樓，但也是70年產權，53平的也450萬左右，但租金能租7000多，您覺得合適嗎？

A：

1、恒華國際，如果能落戶上學就不合適唄。因為西城只要是帶學位的房子就都算學區房，價格中就都帶有學區溢價。恒華國際雖然是70年產權，但既然是能落戶上學，那自然也就被炒出溢價了唄，跟老破小的比例應該差不多。

做個比較吧，前幾天有個網友說他在建外soho有套房，92平的能賣400萬左右，現在租金是8600，那租售比就是450左右。而恒華國際的450萬能租7000多，租售比就是650左右。那450/650=69%，說明學區溢價在30%左右，基本就是西城小戶型的平均值吧。或者說這種70年公寓在月壇的溢價率算低的，但跟西城大盤相比的話沒什么優勢。

2、所以我認為賣了學區房再買一套公寓不劃算，因為仍然是溢價不低，租金并沒有真的劃算，保值風險也基本沒降低。因為公寓的價格走勢本來就明顯弱于普宅，以后最好的成績也就是不再落后而已。

3、其他的我都沒建議，是否買房vs存銀行只能自己決定。

僅供參考。

四

Q:

我家現在住豐臺，租房在六里橋，預計明年能落戶成功，所以想買房了，預算400萬。除了自住和落戶口，還想給女兒小升初換一下學區。現在女兒在**小學四年級，派位派的，中學預計也是渣校，所以想借助房子改善一下。我工作單位在玉泉營，孩子媽媽在五棵松，想請教一下買房地點？如果買學區房的話應該怎么運作？

A：

1、既然孩子媽媽在五棵松，那如果想換學區的首選就是萬壽路學區啊。甚至說除此之外都沒什么選擇了，去豐臺或石景山小升初的話也是派位，那既然都是派位，干嘛不在海淀啊？

如果選擇了海淀，那以五棵松來說，能選的基本就是三個學區，萬壽路羊坊店和永定路。其中永定路的學區相對弱，而羊坊店和萬壽路的學區都不錯，但萬壽路更近，孩子媽媽接送+陪伴更方便。那就剩這么一個了唄。

2、但考慮好，學區好并不代表一定派位就好，也不能保證一定就在學區之內。畢竟您家孩子是四年級，那就是2022年入學的，幾乎就是入學最高峰。那無論是哪年轉學和轉到哪里，都是同一屆，哪所好學校的學位都肯定不寬松，競爭都會很激烈的。

3、怎么運作。常規就是先確定學區，然后就找房唄，也別考慮哪所中學了，反正都是派位，選擇溢價較低的才更合適呢。這也談不上什么運作，就是正常看房而已，每套房都算算賬，能買到溢價低的就算超值。

僅供參考。

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