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前不久，北京順義的新盤青云國樾，博得外界不少眼球。

大致信息，有三點：

1、開發商中鐵工投在北京雖沒做過地產開發，但是給城市做基建和生態質量的老炮；

2、地產團隊，都是挖來的，是臨時組建的班子；

3、在呼和浩特和蘇州，做過兩個帶“青云”的樓盤，算是跑通了“好房子”模型。

這些說明了一個問題，中鐵工投是北京地產圈的新兵蛋子。

既然是新手，難免有些疏漏，或者不懂規矩。

前不久，青云國樾公布了最終版的報規圖，并領取了規劃證。

在那張圖紙上，花姐確實看出了它的用心良苦，以及一些小心思。（詳見《不封陽臺，這家央企留下了證據》）

但，也給購房者留下了一把尚方寶劍。

在青云國樾的土拍文件里，有一份北京規自委順義分局下發的補充意見函：

明確指出有關項目的居住公共服務設施配置比指標，參照2025年12月1日施行的“京政發〔2025〕25號”（簡稱“25號文”）執行。

有了這份文件，青云國樾報規圖上的一些問題，可以找到答案。

大樹下的停車位

青云國樾飽受質疑的，是地上停車位問題。

其中，地上機動車停車位68個，683個非機動車停車位全設在地上。

從鳥瞰圖上看，絕大部分非機動停車位被樹木覆蓋了，包括西區4#和東區1#南面，集中式電動自行車位。

它這么設置，應該是參照25號文的交通出行類設施配置要求：

在高大喬木樹冠覆范圍內，可設置電動自行車、地上機動車停車設施、水面、面積小于200平米室外活動場地等。

總面積不超過綠地總面積30%的，相關用地可納入綠地率核算。

簡單說，地上停車位可以設在大樹底下，既能滿足停車需求，又能滿足綠地指標。

非機動停車位可以這么操作，地上機動車停車位呢？

青云國樾的機動車停車位構成為：總機動車位946輛，地上68輛，地下878輛。

其中，地下車位分四類：普通車位153輛，充電樁車位380輛，無障礙車位10輛，機械車位336輛。

這里面有兩個點值得關注：

1、地上停車位的去留問題。如果交付后變成綠地，車位配比將從1:1.2下降為1:1.13；

2、機械車位占總車位35.7%，雖未超過50%紅線，但按照規定，新建居住項目不宜設置機械式機動車位。

這，折射出青云國樾車位用地的緊張。

青云國樾地下只有一層，高6.3米，設機械車位節省空間，比再挖負二層要省許多錢。

綜合來看，青云國樾的非機動車地上停車位，會保留在大樹底下，而68個地上機動車停車位，充滿了變數。

最短建筑退線0.5米

青云國樾的建筑退線，十分少。

它的大致退線情況是：北退線3米，南退線為0.5米至1米，東西退線3.11米至3.9米。

為什么它能將退線做到如此極致？

先看北面。西區北面是老社區滿庭芳嘉園，東區北面是老社區楓泉花園。

這兩個老社區的最南面，分別有設有現狀商業樓。其好處在于，不受住宅樓間距日照比約束。

但，這并不等于，不需要標注商業與青云國樾住宅的距離。

花姐用放大鏡看了半天，依然沒有發現它們的樓間距尺寸。測算了一下，大約30米。

再看南面。東西兩個區的南面，都規劃了綠地，進深約25米。

西區最南面的7#和8#，東區最南面的5#，距離紅線只有1米；更絕的是，東區最南面的6#，距離紅線只有0.5米。

其原因在于，該樓棟實在是，退無可退。

從圖紙上看，6#東面的6-1#北距3#的距離為52.87米，已是極限了。

南面第一排三棟樓，距紅線只有0.1米至1米，青云國樾的圍墻怎么設？

這些樓棟的一層住宅，緊貼圍墻，誰會去買？

當然，海淀的海宸元境首排距離紅線，也只有1米。已經拿證的9#和10#，一層12套，只預訂了一套。

回車場縮水

青云國樾的消防問題，也是存疑的。

它的首版圖紙，沒有標出回車場尺寸，也沒有標出樓棟的消防高度。

這些數字，終版圖紙補上了。

它有五個回車場，每個的尺寸是12米X12米。消防高度為27米至40.7米，且27米樓棟只有一個單元。

但，它應該是不符合規范的。

根據《建筑防火通用規范》（GB55037-2022），對于高層建筑，回車場面積不宜小于15米X15米。

很明顯，青云國樾的回車場縮水了。

對比一下今年報規的豐臺方程國賢府，它的樓棟高7-11層，回車場為15米X15米，符合規范。

此外，東區西北角浮現了一個場地：預留空氣源熱泵設備區域。

這些熱泵設備，或將對1#和3#帶來噪音。

青云國樾的設計單位維拓時代，很懂得隱藏——在首版報規圖中，那塊區域是空白的。

封閉防火挑檐？

青云國樾的終版圖紙，畫出了贈送面積的輪廓。

隨著規劃證到手，官方版戶型也流出了。

它的贈送面積情況是：

1、南向。每款戶型通面陽臺，由內嵌式陽臺+防火挑檐組合，進深1.5米至1.8米不等；

2、北向。設備平臺+防火挑檐組合，進深0.75米到1.65米不等。

這些贈送面積，會封閉嗎？群眾的眼睛，一直在盯著。

中鐵工投那份蓋章的通告，白紙黑字的寫道：“本項目開敞陽臺、設備平臺、防火挑檐均按規劃許可進行建設，不可封閉。”

這就是證據。

在北京樓市的樣板間里，內嵌式陽臺常被封閉進室內，贈送一半面積；設備平臺被封閉進室內，全贈送。

但，防火挑檐是不封閉的，全贈送。

在順義的案例，不勝枚舉：璞瑅潤府、璟上蘭園、保利星宸和煦、懋源璟橒、懋源云紀和北京潤園等等。

從青云國樾的戶型圖看，是按照封閉防火挑檐來設計的。否則，它的客廳、和部分房間的功能，是逼仄的。

但如果它按照那份通告的承諾，所有陽臺都不封閉，青云國樾能賣得出去嗎？

如果封閉防火挑檐，青云國樾將是北京首個封閉防火挑檐的樓盤。

這個突破尺寸，十分厲害。

對中鐵工投而言，敢如此操作，正可謂是：初生牛犢不怕虎。