“五一”假期收官，全國(guó)多地樓市交出了一份令人振奮的成績(jī)單。

　　深圳市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)期，據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，4月30日至5月5日，全市新建商品住宅認(rèn)購(gòu)573套，同比增長(zhǎng)超43%，二手住宅網(wǎng)簽成交337套，同比增長(zhǎng)超54%。

　　更具信號(hào)意義的是5月3日，光明區(qū)龍湖觀萃苑首開(kāi)推出92套房源，當(dāng)日全部售罄，銷售額超3.5億元，成為2026年深圳首個(gè)“日光盤”。

　　廣州同樣表現(xiàn)亮眼。“穗八條”新政落地恰逢假期，“五一”期間新房日均認(rèn)購(gòu)量同比增長(zhǎng)超50%，二手房日均成交量同比大幅增長(zhǎng)63.4%，部分熱門樓盤出現(xiàn)排隊(duì)看房現(xiàn)象。

　　北京方面，“五一”假期剛結(jié)束，各大房企便開(kāi)啟了“喜報(bào)刷屏”模式，一些樓盤在開(kāi)盤前夜上演了多年未見(jiàn)的“百人連夜排隊(duì)”現(xiàn)象。雖然北京在政策層面并無(wú)新動(dòng)作，但在“金三銀四”熱度慣性下，“剛需熱、改善穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)得到延續(xù)。

　　天津更是跑出了“有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高值”。據(jù)普睿數(shù)智天津監(jiān)測(cè)，“五一”期間天津新房認(rèn)購(gòu)量達(dá)2045套，環(huán)比上漲110%。多盤首開(kāi)告捷，部分新盤開(kāi)盤去化率達(dá)到82%。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間一線城市二手房成交量同比上漲40%，二線城市同比上漲接近20%。據(jù)上海易居研究院監(jiān)測(cè)，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市“五一”期間新房成交面積同比增長(zhǎng)約10.8%，其中一線城市增幅達(dá)24.9%，遠(yuǎn)超二三線城市。

　　在這些亮眼的數(shù)據(jù)背后，是新一輪的“穩(wěn)樓市”政策在發(fā)揮作用。4月的最后兩天，樓市迎來(lái)今年力度最猛、節(jié)奏最快的一輪政策風(fēng)暴。4月28日，中央政治局會(huì)議時(shí)隔一年罕見(jiàn)定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，僅隔1天，深圳、廣州、天津、武漢四座千萬(wàn)人口城市同日發(fā)布新政，蘇州也在5月2日發(fā)布了“十一條”綜合優(yōu)化政策。

　　一線城市核心區(qū)限購(gòu)堅(jiān)冰被打破、公積金額度“天花板”式跳漲、信貸門檻降至歷史新低。特別是廣深兩大風(fēng)向標(biāo)城市以“拼了”的姿態(tài)密集出手，全面打響了2026年樓市第二輪救市的號(hào)角。

　　回顧過(guò)去幾輪救市，大多是“小步微調(diào)、邊調(diào)邊看”，集中在二三四線城市，一線城市始終謹(jǐn)慎。而這一次徹底跳出了“微調(diào)試探”的舊套路，在供需兩端同步加碼、剛需改善全面覆蓋、核心外圍精準(zhǔn)發(fā)力，每一項(xiàng)都直擊要害，堪稱“誠(chéng)意拉滿”。

　　而如今“五一”爆發(fā)的數(shù)據(jù)，正是這場(chǎng)閃電戰(zhàn)的第一份成績(jī)單。

　　復(fù)盤來(lái)看本輪救市政策，廣深最具代表性。

　　廣深新政，從“購(gòu)房資格”到“購(gòu)房成本”進(jìn)行了全方位松綁，特別是深圳此次對(duì)福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道三大核心區(qū)進(jìn)行了“定向松綁”，戶籍家庭可購(gòu)3套，社保滿1年的非深戶可購(gòu)2套。持有效居住證的非深戶家庭，無(wú)需社保、無(wú)需個(gè)稅，可在核心區(qū)直接購(gòu)買1套住房。這意味著，大量在深圳生活多年卻被“社保連續(xù)性”卡住的新市民，第一次拿到了買入核心區(qū)的“門票”。

　　戶籍制度是一線城市限購(gòu)“最后的倔強(qiáng)”，當(dāng)下的一線城市也正在打破戶籍捆綁的隱性福利，除了深圳這次突破積分制度直接給指標(biāo)，廣州也率先打破了一項(xiàng)全國(guó)性禁忌——住房銷售階段承諾學(xué)位的禁區(qū)。

　　通過(guò)允許“預(yù)售階段確定學(xué)位”“網(wǎng)簽后即可入學(xué)”，實(shí)現(xiàn)政府背書(shū)、提前鎖定。對(duì)無(wú)數(shù)家長(zhǎng)而言，過(guò)去花幾百萬(wàn)買房還要賭學(xué)位的“盲盒”游戲，如今被制度性終結(jié)了——網(wǎng)簽?zāi)且豢蹋⒆由夏乃鶎W(xué)校就不再是懸念。

　　廣深作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，向來(lái)牽一發(fā)而動(dòng)全身，為何此次同步放大招？這背后，是一層又一層的壓力傳導(dǎo)，更是一輪又一輪“刺激—回落—再刺激—再鈍化”的消耗戰(zhàn)后，政策窗口正在收窄。

　　最直接的壓力來(lái)自市場(chǎng)信心。自2022年調(diào)整以來(lái)，全國(guó)樓市已歷經(jīng)4年深度下行，至今未能走出“越跌越觀望、越觀望越跌”的惡性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格較峰值回撤10.1%，二手房回撤17.4%，部分三四線城市跌幅超20%，房?jī)r(jià)回到2019-2020年水平。

　　進(jìn)入2026年，市場(chǎng)雖有觸底跡象但回暖乏力，一季度全國(guó)商品房銷售面積小幅回升，但新房開(kāi)工面積、房企到位資金仍在下降。廣深雖為一線，同樣承壓，核心區(qū)二手房帶看量下降、成交周期拉長(zhǎng)、議價(jià)空間擴(kuò)大，改善需求持續(xù)觀望，市場(chǎng)信心跌至谷底。

　　回顧近幾年的政策脈絡(luò)：2024年“5·17”新政曾讓市場(chǎng)亢奮了兩個(gè)月，隨后迅速回落；2025年全年，各類松綁政策的效果幾乎鈍化，市場(chǎng)對(duì)利好逐漸“免疫”。直到2026年一季度，核心城市才開(kāi)始出現(xiàn)真正的筑底跡象。正因如此，眼前這個(gè)回暖窗口不容錯(cuò)失——再不發(fā)力，市場(chǎng)信心可能再次滑向冰點(diǎn)。

　　市場(chǎng)信心低迷的背后，是宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的深度捆綁。房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)上下游50多個(gè)行業(yè)，貢獻(xiàn)全國(guó)約15%的GDP和20%左右的財(cái)政收入，樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)難穩(wěn)。2026年作為“十五五”開(kāi)局之年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇壓力較大，消費(fèi)疲軟、出口承壓，投資成為穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)投資更是重中之重。一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比仍在下滑，房企資金鏈緊張，土地市場(chǎng)遇冷，若樓市持續(xù)低迷，將直接拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，甚至引發(fā)就業(yè)、財(cái)政等連鎖問(wèn)題。中央政治局會(huì)議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的定調(diào)，正是基于“穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的核心邏輯。

　　更根本的隱患在于，樓市持續(xù)低迷已累積多重風(fēng)險(xiǎn)，形成了一個(gè)“負(fù)向循環(huán)”：房企債務(wù)違約頻發(fā)，爛尾問(wèn)題突出，購(gòu)房者信心嚴(yán)重受挫；土地出讓金大幅下滑，地方財(cái)政承壓；房產(chǎn)占中國(guó)家庭資產(chǎn)約70%，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水、財(cái)富效應(yīng)減弱，進(jìn)一步抑制消費(fèi)，形成“房?jī)r(jià)跌→資產(chǎn)縮→消費(fèi)弱→經(jīng)濟(jì)差”的螺旋。這一循環(huán)一旦固化，打破它將付出極高的代價(jià)。

　　多重壓力疊加，樓市已到“不得不救”的關(guān)口。廣深此輪出手，正是中央定調(diào)、地方響應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)倒逼的必然結(jié)果。

　　盡管各地樓市迎來(lái)“五一行情”爆發(fā)期，但結(jié)合當(dāng)前樓市基本面和政策邏輯，筆者認(rèn)為，救市效果將呈現(xiàn)“短期提振、長(zhǎng)期分化”的格局，不會(huì)出現(xiàn)全面普漲，核心區(qū)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)凸顯。

　　短期來(lái)看，政策落地后最直接的效果是市場(chǎng)信心快速修復(fù)，觀望情緒緩解，成交明顯回暖。

　　廣深作為風(fēng)向標(biāo)城市，新政會(huì)直接激活本地剛需和改善需求，深圳核心區(qū)松綁，改善需求將集中釋放；廣州補(bǔ)貼加稅費(fèi)減免，置換鏈條全面打通，“賣一買一”需求將大幅增加。同時(shí)，廣深新政將產(chǎn)生示范效應(yīng)，帶動(dòng)其他一線城市和強(qiáng)二線城市跟進(jìn)松綁，全國(guó)樓市信心將整體修復(fù)。

　　判斷這輪救市是否奏效，有幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)值得盯緊：一是“五一”假期及二季度核心區(qū)二手房帶看量是否持續(xù)回升。二是開(kāi)發(fā)商是否開(kāi)始收回折扣、調(diào)整推盤節(jié)奏。三是最核心的——京滬是否在1-2周內(nèi)跟進(jìn)。如果京滬不動(dòng)，市場(chǎng)信心可能仍會(huì)反復(fù)。

　　目前來(lái)看，“五一”假期的數(shù)據(jù)超預(yù)期，后續(xù)仍需繼續(xù)關(guān)注月度和季度數(shù)據(jù)，看政策影響的持續(xù)性。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，樓市“普漲時(shí)代”早已結(jié)束，分化將成為市場(chǎng)主旋律。廣深核心區(qū)，土地稀缺、配套成熟、人口持續(xù)流入、改善需求旺盛，疊加政策定向松綁，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中向好，流動(dòng)性持續(xù)改善，成為資金避險(xiǎn)的核心資產(chǎn)。外圍區(qū)庫(kù)存高企、人口導(dǎo)入不足、需求支撐薄弱，盡管政策松綁，但難以改變“供大于求”的基本面，去化周期依然漫長(zhǎng)。三四線城市，人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足，盡管可能跟進(jìn)松綁，但需求有限，房?jī)r(jià)大概率繼續(xù)橫盤或小幅下跌。

　　這一波救市的陸續(xù)落地，標(biāo)志著樓市調(diào)控徹底告別“微調(diào)試探”，進(jìn)入“精準(zhǔn)穩(wěn)盤”的全新階段。對(duì)于購(gòu)房者而言，樓市已無(wú)“閉著眼買都賺”的神話，取而代之的是“選對(duì)區(qū)域、選對(duì)房源才保值”的新邏輯。

　　在人口總量見(jiàn)頂、城鎮(zhèn)化進(jìn)入都市圈時(shí)代的大背景下，全國(guó)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“二八分化”：20%人口持續(xù)流入的核心城市、核心區(qū)域，資產(chǎn)價(jià)格將逐步筑底企穩(wěn)；80%的低能級(jí)城市和遠(yuǎn)郊區(qū)域，仍面臨漫長(zhǎng)的去庫(kù)存壓力。買房不再是簡(jiǎn)單的財(cái)富增值工具，而更應(yīng)回歸居住本質(zhì)。廣深的政策創(chuàng)新，無(wú)論是居住證購(gòu)房、網(wǎng)簽即入學(xué)，還是對(duì)初婚初育家庭的傾斜，本質(zhì)上都是在強(qiáng)化這一邏輯。

　　所以，樓市的信心真的漲回來(lái)了嗎？

　　答案或許應(yīng)該分兩層來(lái)讀。短期看，數(shù)據(jù)給出了肯定的回答——“日光盤”重現(xiàn)、認(rèn)購(gòu)破千套、連夜排隊(duì)，市場(chǎng)的真金白銀不會(huì)說(shuō)謊，廣深“五一”前夜亮出的底牌，確實(shí)打出了水花。但長(zhǎng)期看，這份信心不再是普惠的，而是分層的。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在被重新定價(jià)，而大量非核心區(qū)域仍將在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存中尋找底部。

　　政策的誠(chéng)意已經(jīng)擺上臺(tái)面，市場(chǎng)的真金白銀也在用腳投票。一個(gè)通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)控努力實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)定”而非“刺激”的市場(chǎng)，一個(gè)價(jià)值高度分化、回歸居住本源的市場(chǎng)，才是普通民眾承受得起，也期盼的市場(chǎng)。

　　信心漲沒(méi)漲，不是看有沒(méi)有普漲，而是看該漲的地方，是不是正在漲回來(lái)。

　　No.6884 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者梁云風(fēng)

　　參考資料：界面新聞，《深圳樓市再松綁：中心區(qū)限購(gòu)門檻降低，公積金貸款加碼》；壹地產(chǎn)，《救市，還得看特區(qū)》；劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)，《樓市“最大禁忌”，被打破了！》；澤平宏觀，《深圳樓市新政：房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？》；克而瑞深度咨詢/普睿深圳區(qū)域，《1084套認(rèn)購(gòu)量！深圳樓市迎來(lái)“五一行情”爆發(fā)期（5月W1）》；鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京，《從「連夜排隊(duì)」到「喜報(bào)刷屏」，北京“五一”樓市真相揭秘》；普睿數(shù)智天津，《這可能是天津樓市，最火的五一！》；證券時(shí)報(bào)，《“五一”假期廣深樓市熱度延續(xù)》；中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，《“五一”假期熱點(diǎn)地區(qū)樓市現(xiàn)積極信號(hào)》。