韓國(guó)新建公寓銷(xiāo)售價(jià)格正在不斷刷新高點(diǎn)，越來(lái)越多實(shí)際購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，所謂“新房”已經(jīng)變成普通家庭難以承受的商品。開(kāi)發(fā)商和建設(shè)行業(yè)常常解釋說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)楣こ藤M(fèi)暴漲，鋼筋、水泥、人工費(fèi)、物流費(fèi)、安全管理成本都在上漲，售價(jià)自然不可能低。但韓國(guó)建設(shè)技術(shù)研究院最近發(fā)布的報(bào)告卻指出，把新房售價(jià)暴漲全部歸咎于工程費(fèi)上漲，可能會(huì)歪曲問(wèn)題本質(zhì)。

這個(gè)判斷很重要。因?yàn)檫^(guò)去幾年，韓國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，“工程費(fèi)上漲”幾乎成了最常見(jiàn)解釋。材料貴了、人工貴了、工期變長(zhǎng)了、安全標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)了，開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己也沒(méi)辦法。但如果仔細(xì)看數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，工程費(fèi)確實(shí)漲了，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)解釋不了部分地區(qū)新房?jī)r(jià)格的瘋狂上漲。

韓國(guó)建設(shè)技術(shù)研究院分析顯示，反映住宅建筑施工階段平均費(fèi)用變化的“建設(shè)工程費(fèi)指數(shù)”，以居住用建筑為基準(zhǔn)，到2025年12月較2020年上升了30.76%。這說(shuō)明建筑成本確實(shí)上漲，而且漲幅不低。但問(wèn)題是，同一時(shí)期部分地區(qū)的新房售價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)30%。

根據(jù)住宅城市保證公社統(tǒng)計(jì)，從2020年1月到2026年1月，首爾每平方米平均新房售價(jià)上漲了96.4%，幾乎接近翻倍。相比之下，世宗市上漲57.5%，慶北地區(qū)上漲37.8%。如果工程費(fèi)是新房售價(jià)暴漲的唯一原因，那么全國(guó)各地的漲幅應(yīng)該大體接近，至少不應(yīng)該出現(xiàn)首爾接近翻倍、其他地區(qū)明顯低得多的差異?，F(xiàn)實(shí)恰恰說(shuō)明，新房售價(jià)上漲背后還有更強(qiáng)的地區(qū)性因素。

建設(shè)研究院指出，地價(jià)才是推動(dòng)售價(jià)快速上漲的核心因素之一。實(shí)際計(jì)算新房售價(jià)時(shí)，首爾平均宅地費(fèi)所占比重高達(dá)65.2%。也就是說(shuō)，在首爾買(mǎi)一套新公寓，購(gòu)房者支付的大部分錢(qián)并不是鋼筋、水泥和人工，而是土地。首爾土地本來(lái)就稀缺，優(yōu)質(zhì)地段更少，再加上再開(kāi)發(fā)、重建、學(xué)區(qū)、交通和就業(yè)機(jī)會(huì)集中，土地成本自然會(huì)被不斷推高。

這也解釋了為什么首爾新房售價(jià)漲得最兇。工程費(fèi)上漲是全國(guó)性現(xiàn)象，但土地稀缺不是全國(guó)均等的。首爾核心區(qū)土地價(jià)格、拆遷成本、重建預(yù)期、開(kāi)發(fā)利益和需求集中程度，遠(yuǎn)高于地方城市。開(kāi)發(fā)商在首爾拿地成本高，項(xiàng)目金融成本高，市場(chǎng)又能接受更高價(jià)格，最終售價(jià)自然被推到更高水平。

換句話說(shuō)，工程費(fèi)是新房漲價(jià)的“合理理由”，但地價(jià)和需求才是很多熱門(mén)地區(qū)漲價(jià)的“真正推手”。如果只強(qiáng)調(diào)工程費(fèi)，就容易讓公眾誤以為房?jī)r(jià)上漲是不可避免的自然結(jié)果。但如果看到宅地費(fèi)占比，就會(huì)明白，房?jī)r(jià)中包含大量土地溢價(jià)、地段溢價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。

當(dāng)然，建設(shè)研究院也沒(méi)有否認(rèn)工程費(fèi)上漲的現(xiàn)實(shí)壓力。報(bào)告指出，建設(shè)工程費(fèi)指數(shù)本身也有局限。它主要測(cè)定平均直接工程費(fèi)，無(wú)法完全反映不同施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際條件。比如，有些項(xiàng)目地形復(fù)雜、地下施工難度高、周邊民怨處理成本高；有些高端公寓使用進(jìn)口材料、高級(jí)裝修、智能系統(tǒng)和豪華公共設(shè)施，這些都不會(huì)完全體現(xiàn)在普通工程費(fèi)指數(shù)中。

此外，韓國(guó)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)還存在很多“隱藏成本”。每周52小時(shí)工作制導(dǎo)致工期延長(zhǎng)，安全監(jiān)管趨嚴(yán)增加管理費(fèi)用，重大事故責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)提高，項(xiàng)目融資利息大幅增加，房地產(chǎn)PF壓力上升，這些都會(huì)推高開(kāi)發(fā)成本。尤其是在高利率環(huán)境下，項(xiàng)目融資利息本身就可能成為壓垮項(xiàng)目收益的重要因素。開(kāi)發(fā)商為了保證利潤(rùn)，最終往往會(huì)把這些成本轉(zhuǎn)嫁到銷(xiāo)售價(jià)格上。

但即便如此，問(wèn)題仍然不能簡(jiǎn)單歸結(jié)為工程費(fèi)。因?yàn)楣こ藤M(fèi)上漲是成本端因素，而售價(jià)最終還取決于市場(chǎng)愿意支付多少。在首爾、板橋、江南、麻浦、龍山、東灘等熱門(mén)區(qū)域，只要需求足夠強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商就有條件把售價(jià)定得更高。相反，在人口流出、需求不足的地方，即使工程費(fèi)上漲，售價(jià)也不可能無(wú)限抬高，因?yàn)橘I(mǎi)方根本不接盤(pán)。

這就是韓國(guó)新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：成本在漲，但更關(guān)鍵的是好地段太少、需求太集中、土地價(jià)格太高、金融成本太重。普通購(gòu)房者看到的是“新房越來(lái)越貴”，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的是“工程費(fèi)不得不漲”，但真正夾在中間的，是土地和資金成本不斷吞噬住房可負(fù)擔(dān)性。

從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，這個(gè)邏輯也非常熟悉。中國(guó)很多城市過(guò)去也經(jīng)常把新房?jī)r(jià)格高歸結(jié)為建安成本、人工成本、裝修標(biāo)準(zhǔn)提高。但實(shí)際上，在一線和強(qiáng)二線城市，一套房最貴的部分往往不是建筑本身，而是土地。鋼筋水泥有市場(chǎng)價(jià)格，施工成本有行業(yè)區(qū)間，但核心地段土地價(jià)格和預(yù)期溢價(jià)，才是真正決定房?jī)r(jià)上限的東西。

中韓兩國(guó)的共同問(wèn)題是，人口、就業(yè)、教育、醫(yī)療、交通資源過(guò)度集中在少數(shù)大城市，導(dǎo)致土地價(jià)格長(zhǎng)期高企。只要首爾還是韓國(guó)最重要的就業(yè)中心、教育中心和資產(chǎn)保值中心，新房?jī)r(jià)格就很難只靠控制工程費(fèi)解決。中國(guó)的一線城市也是一樣，只要資源繼續(xù)集中，核心區(qū)新房就會(huì)具有強(qiáng)烈稀缺性。

這也是為什么建設(shè)研究院強(qiáng)調(diào)，需要綜合監(jiān)測(cè)宅地價(jià)格、需求集中、金融費(fèi)用、事業(yè)結(jié)構(gòu)和政策變量。住宅價(jià)格不是一個(gè)簡(jiǎn)單成本加成問(wèn)題，而是土地制度、開(kāi)發(fā)金融、市場(chǎng)預(yù)期、人口流動(dòng)和政策調(diào)控共同作用的結(jié)果。如果政府只盯著工程費(fèi)，就會(huì)誤判房?jī)r(jià)上漲原因；如果只壓開(kāi)發(fā)商售價(jià)，卻不處理土地和融資結(jié)構(gòu)，也很難真正降低購(gòu)房門(mén)檻。

對(duì)實(shí)際購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最殘酷的是，新房售價(jià)上漲往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房預(yù)期。新公寓賣(mài)得越來(lái)越貴，附近老房業(yè)主也會(huì)覺(jué)得自己的房子應(yīng)該漲。這樣一來(lái)，新房漲價(jià)不僅影響買(mǎi)新房的人，也會(huì)推高整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)心理線。首爾新房售價(jià)6年漲近一倍，最終會(huì)讓普通家庭進(jìn)一步遠(yuǎn)離核心區(qū)域。

從政策角度看，韓國(guó)如果真想穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格，不能只要求建設(shè)行業(yè)解釋工程費(fèi)，也不能只靠口頭喊話。更關(guān)鍵的是，要提高土地供應(yīng)透明度，降低公共土地開(kāi)發(fā)中的不合理成本，控制PF金融風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大實(shí)際居住型住房供應(yīng)，同時(shí)防止高端化包裝把普通住宅變成奢侈商品。否則，新房市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)向高收入人群和投資者傾斜。

開(kāi)發(fā)商也需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)：如果每一次漲價(jià)都只用“工程費(fèi)上漲”來(lái)解釋?zhuān)娦湃螘?huì)越來(lái)越低。工程費(fèi)上漲可以說(shuō)明一部分漲價(jià)，但不能解釋首爾接近翻倍的售價(jià)漲幅。購(gòu)房者真正想知道的是，房?jī)r(jià)中到底有多少是施工成本，有多少是土地成本，有多少是金融費(fèi)用，有多少是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和市場(chǎng)溢價(jià)。

說(shuō)得更直白一點(diǎn)，韓國(guó)新房越來(lái)越貴，不只是鋼筋水泥漲價(jià)，而是土地越來(lái)越貴、資金越來(lái)越貴、熱門(mén)地區(qū)越來(lái)越稀缺、開(kāi)發(fā)商越來(lái)越傾向于高端化定價(jià)。工程費(fèi)是理由之一，但不是全部答案。把所有問(wèn)題都推給工程費(fèi)，等于把真正影響房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性矛盾藏起來(lái)。

未來(lái)韓國(guó)新房市場(chǎng)很可能繼續(xù)分化。首爾和部分首都圈熱門(mén)地區(qū)，因?yàn)橥恋叵∪焙托枨蠹?，售價(jià)仍有上漲壓力；地方城市即使工程費(fèi)上漲，也很難同步大漲，因?yàn)樾枨蟛蛔銜?huì)限制價(jià)格。也就是說(shuō)，韓國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題不是全國(guó)統(tǒng)一漲價(jià)，而是核心區(qū)域住房越來(lái)越難買(mǎi)，非核心區(qū)域則可能面臨需求不足。

這才是最需要警惕的地方。新房?jī)r(jià)格如果繼續(xù)脫離普通家庭收入，最終會(huì)削弱年輕人的結(jié)婚、生育和定居意愿。房子不僅是資產(chǎn)，也是生活基礎(chǔ)。一個(gè)社會(huì)如果讓新建住房越來(lái)越只屬于高收入者，那么住房市場(chǎng)就不只是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而會(huì)變成代際不平等和社會(huì)流動(dòng)問(wèn)題。

所以問(wèn)題也很現(xiàn)實(shí)：韓國(guó)新房售價(jià)暴漲，究竟是工程費(fèi)上漲的必然結(jié)果，還是土地價(jià)格、金融成本和熱門(mén)地區(qū)資源集中共同制造的高房?jī)r(jià)？再進(jìn)一步，對(duì)韓國(guó)和中國(guó)來(lái)說(shuō)，如果不解決土地和資源集中問(wèn)題，只盯著建筑成本，真的能讓普通人買(mǎi)得起新房嗎？