“維修資金其實離人們的生活很近，但是很多人對它并不了解。”社區(qū)治理交流平臺眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰告訴南方周末記者，“就像你身邊的一個房子，你從來沒進去過。”

維修資金被稱作房屋“養(yǎng)老金”。上海香景園小區(qū)業(yè)主李宗陶關(guān)注到它，始于2025年小區(qū)更換物業(yè)公司。在此之前，她在小區(qū)住了12年，對此一無所知。

和上海其他購買了商品房的業(yè)主一樣，李宗陶當年買房時，和開發(fā)商共同繳納了首期維修資金。這筆錢有兩萬多元，在小區(qū)業(yè)委會產(chǎn)生之前，一直趴在她的個人賬戶上。

直到五年前小區(qū)第一屆業(yè)委會產(chǎn)生，賬戶上的錢開始一筆筆地扣，其中有“會所臺階”、圍墻、“電子周界報警系統(tǒng)”的維修費用，還有購買休閑椅的費用。然而和許多鄰居一樣，李宗陶當時并不知情。

此后，從罷免業(yè)委會到換物業(yè)公司，再到發(fā)生梯控失靈事件、停水事件，香景園的每一件大事，幾乎都與維修資金有關(guān)。

有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，作為小區(qū)里的“法律”，香景園的《專項維修資金管理規(guī)約》有一個漏洞，它導(dǎo)致維修資金被濫用，卻無人對此負責。這個漏洞并不是現(xiàn)在才有，也不僅僅存在于香景園。

（相關(guān)報道詳見《九百億住宅維修金：授權(quán)里的漏洞，被濫用的風險》）

先停水，后溢水

香景園位于上海市楊浦區(qū)新江灣城街道，建成于2012年，共有11個單元，366戶。物業(yè)服務(wù)采取“包干制”，每平方米收費4.2元/月。

2025年9月18日晚，在物業(yè)公司沒有事先通知的情況下，1號樓至4號樓部分業(yè)主家中突然停水。業(yè)主群里有人稱，這是十幾年來第一次遇到。

此時，距第二家物業(yè)公司上海銳翔上房物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“上房物業(yè)”）進入小區(qū)才一個多月。

上房物業(yè)先是在業(yè)主群發(fā)布情況說明，稱初步判斷是水箱壓力開關(guān)突然損壞，屬極低概率的意外，“和部件自然老化、正常損耗的常見情況不太一樣”。

“不是自然老化、正常損耗，那么是有人為損壞、故意損壞的可能性？”一位業(yè)主提出疑問。

隔了一天，上房物業(yè)就斷水事件向業(yè)委會提交了一份“技術(shù)勘查報告”，稱是水泵房空氣潮濕，導(dǎo)致電路板短路。建議更換設(shè)備元件，并加裝除濕設(shè)備。

上述解釋被一位業(yè)主認為“信口開河”，在其看來，水泵控制箱在工作時會產(chǎn)生熱量，不可能因空氣潮濕發(fā)生短路。1號樓一位業(yè)主本身就是維修工，他也認為環(huán)境潮濕導(dǎo)致設(shè)備元件損壞這一情況“基本不可能”，質(zhì)疑物業(yè)公司“過度維修”。

上房物業(yè)回應(yīng)，加裝除濕設(shè)備屬于“預(yù)防性維護”。

上房物業(yè)發(fā)布的第二份情況說明稱，維修費用要從小區(qū)維修資金中支出。在與部分業(yè)主協(xié)商后，上房物業(yè)答應(yīng)僅更換設(shè)備元件，暫不加裝除濕設(shè)備，并向業(yè)委會提交了一份合計8158元的維修報價單，業(yè)委會5名委員全部同意。

三天后，停水問題尚未完全解決，又出了新狀況：1號樓和4號樓的樓頂水箱突發(fā)溢水，此狀況以前同樣沒發(fā)生過。

小區(qū)黨支部書記龔曉元是3號樓業(yè)主。水箱溢水當晚，他和前述9號樓業(yè)主李宗陶、1號樓那位維修工業(yè)主探查后認為，水箱溢水是控制元件參數(shù)與水箱里的壓力傳感器位置不匹配造成的。龔曉元認為這不正常，用設(shè)備損壞無法解釋。

三名業(yè)主探查次日早晨，上房物業(yè)又發(fā)了一份公告，指責業(yè)主擅自調(diào)試設(shè)備，此舉導(dǎo)致3號樓漏水。上述維修工業(yè)主向南方周末記者表示，自己那晚確實調(diào)過1號樓參數(shù)，但沒調(diào)過3號樓的，調(diào)過之后，1號樓就沒再溢水。

在接受南方周末記者采訪時，上房物業(yè)香景園項目滕姓主管助理斷然否認停水、溢水背后有人為因素：“怎么可能人為去損壞？我們又不是恐怖分子，我們來這個小區(qū)都是想為了這個小區(qū)更加美好。”

上房物業(yè)提供的維修水泵報價單中，包括4個壓力傳感器的費用，每個420元。上述維修工業(yè)主當時在業(yè)主群指出，沒有任何證據(jù)證明壓力傳感器存在風險。在接受南方周末記者采訪時，他認為，就算壓力傳感器真的壞掉了，也不可能四個都壞掉。

而物業(yè)提供的“技術(shù)勘查報告”中，也未提及壓力傳感器損壞。對于為何更換壓力傳感器，上房物業(yè)未向業(yè)主解釋。

不過，在受到多名業(yè)主質(zhì)疑時，上房物業(yè)仍更換了設(shè)備元件。李宗陶曾報警阻止，但警察到場后，認為物業(yè)有“管理權(quán)”和“維修權(quán)”，并未干預(yù)。

維保之后，梯控失靈

停水事件發(fā)生前一周，4號樓還發(fā)生過一樁事：該樓一部電梯的“梯控”，在物業(yè)公司組織的一次“例行保養(yǎng)”之后，突然失靈。

香景園每個單元有兩部電梯，均裝有梯控，住戶乘梯需刷卡。

一個多月后，上房物業(yè)在4號樓微信群發(fā)起征詢，稱梯控系統(tǒng)需要更換若干零件，“如2/3業(yè)主同意更換將立即執(zhí)行”。

物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)公司動用維修資金，需要征得三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意。

發(fā)起征詢的同時，上房物業(yè)貼出了三家公司更換零件的報價單，其中最便宜的一家也要1.3萬多元。南方周末記者注意到，三份維修報價單中，有兩份的落款時間是在4號樓梯控失靈之前。

后來，4號樓業(yè)主在小區(qū)業(yè)主大群交流時才發(fā)現(xiàn)，至少有8個樓棟的梯控或門禁先后出了故障，上房物業(yè)向各個樓棟的業(yè)主微信群都分別發(fā)起過維修征詢。

業(yè)主樊先生覺得報價太貴，于是自行聯(lián)系了電梯生產(chǎn)廠家。樊先生說，廠家的人到了后，曾讓他刷卡試一試，“刷的時候沒聲音，他說不對，可能沒電。”

按樊先生的說法，廠家的人等不及，提前走了，大概過了一個多小時，維保單位來了一個老師傅。打開轎廂頂后，一個黃色插頭躺在地上，而插座就在一旁。“當時我覺得，是不是當時他們做維保誤拔了。”樊先生說，“但維保說他沒拔過。”

樊先生自行把插頭插上，但電梯轎廂照明隨即發(fā)生短路。

隨后數(shù)天里，物業(yè)公司曾發(fā)布說明，暗示梯控失靈與插頭脫落無關(guān)。后和維保單位作出公開說明，承認梯控電源插頭脫落是維保人員的責任，“因作業(yè)空間狹小或操作不慎，導(dǎo)致梯控電源線意外碰落”，表示“不存在故意而為”。

這份說明引起業(yè)主更多質(zhì)疑。五天后，香景園所屬的居委會黨總支書記董靈琳出面，把物業(yè)公司、弱電維保單位、電梯維保單位等叫到一塊，對涉事電梯進行了一次現(xiàn)場檢查，結(jié)果當場修好。

樊先生那天也去了，按他的描述，維修人員當時只是簡單弄了一下，沒有更換零件，“電一插，就好了”。

關(guān)于梯控失靈事件，滕姓主管助理對南方周末記者表示，維保單位那位老師傅“很委屈”地承認是他碰掉了插座，但他也堅決否認老師傅是故意為之：“要是故意的，我們?yōu)槭裁匆獙χ?號樓？為什么不動（別的樓）？”

業(yè)委會現(xiàn)任主任金鋒則向南方周末記者表示，4號樓梯控事件實際上沒有定論，物業(yè)公司發(fā)布情況說明只是為了“息事寧人”。他從常理推斷物業(yè)公司不可能故意搞破壞：“你做了壞事，你還會帶人家去現(xiàn)場？”

不過，金鋒也認為那個插頭是碰不掉的，為此還提醒過物業(yè)公司和維保方：會不會是出于工作需要臨時拔掉了插頭，后來忘了插。

但正如樊先生所說，維保老師傅否認拔過插頭。

2025年12月，進場四個月后，上房物業(yè)向香景園業(yè)委會提交了一份總計137萬余元的維修大單，其中僅監(jiān)控改造一項就有76萬多元。

4號樓梯控“零費用”修好后，部分業(yè)主給居委會黨總支書記董靈琳（左）送了一面錦旗。受訪者供圖

“一規(guī)兩約就是小區(qū)法律”

香景園第一屆業(yè)委會產(chǎn)生于2021年7月，共由五人組成。業(yè)委會是業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會投票選舉產(chǎn)生。

按第一屆業(yè)委會副主任薛德才對南方周末記者的說法，當時是第一家物業(yè)公司經(jīng)理和熱心鄰居共同找他參選的。

薛德才是一名退休工人，按其說法，參選與小區(qū)維修資金有關(guān)：“成立業(yè)委會之后，八百多萬元的維修資金可以存為定期，利息就高。”

根據(jù)上海相關(guān)規(guī)定，在開發(fā)商發(fā)起成立業(yè)主大會之前，維修資金不得動用，物業(yè)公司維修責任由開發(fā)商承擔。業(yè)主大會成立后，維修資金由政府監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)到業(yè)主大會專用賬戶，在一定限額內(nèi)，經(jīng)業(yè)委會同意，物業(yè)公司可以動用。

與香景園第一屆業(yè)委會同時產(chǎn)生的，還有小區(qū)“一規(guī)兩約”，又稱“三個規(guī)約”，是上海規(guī)范業(yè)主自治的三個文件，其中“一規(guī)”是《業(yè)主大會議事規(guī)則》，“兩約”是《管理規(guī)約》和《專項維修資金管理規(guī)約》（以下簡稱“維修資金規(guī)約”）。用金鋒的話說，“一規(guī)兩約”就是小區(qū)的法律。

上海一家物業(yè)管理指導(dǎo)機構(gòu)負責人講得更直白：在業(yè)主自治領(lǐng)域，有約定按約定，沒有約定才按法律規(guī)定。不過，該負責人也承認，規(guī)約需要在法律框架內(nèi)制定。

根據(jù)物權(quán)法和民法典規(guī)定，使用維修資金由業(yè)主共同決定，動用需要征得占一定比例的相關(guān)業(yè)主同意。只有在緊急情況下，可以不經(jīng)業(yè)主同意，由業(yè)委會直接決定動用維修資金。

然而，根據(jù)香景園老版維修資金規(guī)約，不管是否屬于緊急情況，只要在一定限額內(nèi)，物業(yè)公司和業(yè)委會均可以不經(jīng)業(yè)主同意，直接使用維修資金。

該小區(qū)維修資金規(guī)約參考的是上海市房管局2015年發(fā)布的示范文本。在示范文本中，授權(quán)物業(yè)公司和業(yè)委會可直接使用的維修資金限額是空著的，由各小區(qū)自己約定。

在香景園老版維修資金規(guī)約里，授權(quán)物業(yè)公司可以直接使用的維修資金，單次費用在5001元以下，年度總金額在6萬元以下；授權(quán)業(yè)委會可以直接使用的維修資金，單次在5000元以上，5萬元以下，年度總金額在20萬元以下。

一位香景園受訪業(yè)主發(fā)現(xiàn)，周邊幾個小區(qū)的維修資金規(guī)約中，都有授權(quán)業(yè)委會直接動用維修資金的條款，只是具體數(shù)額有差異，有的是3萬元，多數(shù)是5萬元。

上海三湘世紀花園小區(qū)首屆業(yè)委會主任金鑫認為，維修資金最嚴重的問題，就是業(yè)委會利用小區(qū)規(guī)約的漏洞，不向相關(guān)業(yè)主征詢。 “規(guī)約定得好不好，關(guān)乎這個小區(qū)的百年大計。”金鑫說，“每一次規(guī)約的修改，就是保一方平安的。”

金鑫從2005年開始連任兩屆小區(qū)業(yè)委會主任，曾被央視報道，有滬上“最牛業(yè)委會主任”之稱。

按新江灣城街道城建中心一位工作人員的說法，香景園老版“一規(guī)兩約”，是四年前成立業(yè)主大會時，經(jīng)籌備組討論，由全體業(yè)主投票產(chǎn)生。

然而，多名受訪業(yè)主卻表示，他們對投票表決“一規(guī)兩約”一事沒有印象，他們是在后來罷免業(yè)委會時才知道維修資金授權(quán)這回事。

就連作為第一屆業(yè)委會副主任的薛德才也稱不清楚，他曾在業(yè)主群里表示，不知道“一規(guī)兩約”是誰定的，“我們（第一屆業(yè)委會）從未定過”。

在上述街道工作人員看來，假如真的未經(jīng)業(yè)主大會投票，“事情就搞大了”。不過，后來經(jīng)其核實，確認投過票，是與選舉第一屆業(yè)委會同一天完成的。

按這名工作人員的說法，業(yè)主對投票沒印象也不奇怪，因為他們當時很可能“看都沒看”就投了，在從事業(yè)委會相關(guān)工作之前，她也是這樣做的。

自2005年以來，上海市房管局每隔數(shù)年都會發(fā)布一版小區(qū)規(guī)約示范文本，供各小區(qū)參考使用。南方周末記者注意到，最新版的示范文本全部內(nèi)容加起來有八十多頁。

“主任蓋掉了，我也蓋掉了”

李宗陶的維修資金個人賬戶顯示，小區(qū)第一筆維修資金是用來修“會所臺階”，支出時間是2021年11月16日，距第一屆業(yè)委會產(chǎn)生約四個月，支出金額為1742元，由全體業(yè)主根據(jù)各自住宅面積大小分攤，李宗陶被扣了4.11元。

小區(qū)會所即是物業(yè)公司和業(yè)委會的辦公所在地。

據(jù)薛德才介紹，小區(qū)與前物業(yè)公司約定，1000元以下的“小修”費用，包含在物業(yè)費內(nèi)，由物業(yè)公司承擔，1000元以上的才動用維修資金。

李宗陶的維修資金個人賬戶最后一筆扣款發(fā)生在2023年1月4日，維修對象是“圍墻”，實施時間是2022年12月，總費用是21051元，由全體業(yè)主分攤。

然而，這筆維修資金究竟有沒有用來維修圍墻卻成疑問。多名業(yè)主告訴南方周末記者，他們從未發(fā)現(xiàn)小區(qū)修過圍墻。

不過，第一屆業(yè)委會履職期間，曾在小區(qū)東墻新開了一個門，出了這個門就是地鐵口，此舉被不少業(yè)主視為第一屆業(yè)委會做得最得民心的一件事。

在金鑫看來，新開門屬于新增添項目，按規(guī)定不能用維修資金，維修圍墻的話則可以。

2023年1月，在受到業(yè)主質(zhì)疑后，香景園第一屆業(yè)委會曾在業(yè)主群發(fā)聲明，回應(yīng)開東門的相關(guān)疑問。根據(jù)聲明內(nèi)容，開東門確實動用了維修資金。

有業(yè)主懷疑，物業(yè)公司和業(yè)委會是以修圍墻的名義，用維修資金支出了開東門的費用。

除了維修圍墻支出項目可疑，李宗陶的維修資金個人賬戶上，還有一筆名為“電子周界報警系統(tǒng)”的支出引起質(zhì)疑，該筆費用32000元，于2022年11月11日支取，李宗陶分攤了75.42元。

“電子周界報警系統(tǒng)”又名電子圍欄，但據(jù)多名業(yè)主介紹，香景園的電子圍欄是業(yè)委會成立前開發(fā)商裝的，他們沒有發(fā)現(xiàn)維修或更換。

據(jù)薛德才介紹，東門開好后，因沒有保安，物業(yè)公司裝了一個攝像頭，“大概花了兩萬多”。

根據(jù)第一屆業(yè)委會的聲明，“電子周界報警系統(tǒng)”的維修資金支出項目，其實就是安裝東門攝像頭的費用，至于為何申報為“電子周界報警系統(tǒng)”，聲明中稱“完全是按照維修基金辦公室的意見”申報的。

在上海，物業(yè)公司申請每一筆維修資金，前后需要業(yè)委會蓋五個章，其中包括正、副主任的私章。

薛德才表示，他曾經(jīng)在沒有認真查看的情況下，就在物業(yè)公司報的材料上蓋過章：“有時候我們主任跟我說，這個工程我章蓋掉了，我看我們主任蓋掉了，我也蓋掉了。”

據(jù)韓冰介紹，在上海，維修資金的使用流程是“嵌套式”的：物業(yè)公司報維修方案，由業(yè)委會審批，業(yè)委會審批通過后，錢從維修資金賬戶上打到物業(yè)公司賬戶上，再從物業(yè)公司賬戶上撥給施工單位。

韓冰在一次與網(wǎng)友連線時說，一般情況下，物業(yè)公司會把維修資金的相關(guān)單子匯總到一起找業(yè)委會簽字，業(yè)委會沒有時間、精力看，很可能一下就簽掉了。

第一屆業(yè)委會履職期間新開的門。南方周末記者柴會群攝

“行情就這樣”

2023年2月，第一屆業(yè)委會才成立一年半，就被業(yè)主投票罷免了。

在一位參與此事的業(yè)主看來，那次罷免能成功，關(guān)鍵因素就是業(yè)主發(fā)現(xiàn)維修資金“用得太厲害”。

這位業(yè)主告訴南方周末記者，首屆業(yè)委會成立后，小區(qū)搞了不少維修，但大家都不知道花了多少錢。直到發(fā)起罷免后，有業(yè)主說可以在“上海物業(yè)”微信小程序里查維修資金支出明細。“一查才發(fā)現(xiàn)賬上少了那么多錢，幾十萬沒有了。”

事實上，業(yè)主在“上海物業(yè)”可以查到個人賬戶和本樓棟的支出明細，但查不到全小區(qū)的支出總額。

由于第一屆業(yè)委會履職期間的審計報告至今尚未公布，具體用了多少錢，目前仍不清楚。

疑問不僅在于支出名目，還在于價格。“最明顯的是那個椅子。”上述業(yè)主說，“明顯超出了市場價。”

李宗陶個人賬戶顯示，2022年7月22日有一筆名為“休閑椅更換項目”的支出，總費用11000元，備注信息沒有顯示更換數(shù)量。

一位做過財務(wù)工作的業(yè)主告訴南方周末記者，后來他們翻發(fā)票，才知道買了11把。有業(yè)主專門到小區(qū)里數(shù)，發(fā)現(xiàn)只有10把。提出疑問后，物業(yè)公司又從倉庫里抬了一把出來。

平均一把1000元。有業(yè)主在業(yè)主群貼出從網(wǎng)上查到類似款式的椅子，單價只有三百多元。

在新江灣城街道負責指導(dǎo)物業(yè)工作的王姓工作人員看來，不能把網(wǎng)上價格與物業(yè)公司購買價格簡單對比：“物業(yè)公司一般都是從正規(guī)的店家去買，不可能從網(wǎng)上買，而且都要加點管理費的。”

不過， 新江灣城街道另一工作人員曾向香景園一位投訴業(yè)主“吐槽”，稱自己的兩套房子，壞了同一個地方，導(dǎo)致陽臺有點漏水，一套房子她是自己掏錢修的，花了200元；另一套房子用的是維修資金，花了5000元。她覺得過分，托人過問此事，“人家跟我講，現(xiàn)在行情就這樣子”。

一位熟悉物業(yè)工作的人士告訴南方周末記者，如果涉及維修資金，施工方虛報價格是“行規(guī)”，因為從申請到拿到錢，中間要經(jīng)過好幾個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生其他費用，如果據(jù)實報價，施工方會“虧死”。

按前述業(yè)主的說法，對于椅子的價格，業(yè)委會和物業(yè)公司當時都沒回應(yīng)。直到2025年，第一屆業(yè)委會被罷免兩年半后，有業(yè)主舊事重提，薛德才在業(yè)主群里說，據(jù)他所知，椅子價格是400元一把。

接受南方周末記者采訪時，薛德才表示，前物業(yè)公司經(jīng)理楊某跟他提過，當時說的是四百多元一把，他才同意買，后來不知道怎么變成1000元，也不知道椅子是用維修資金買的。在他看來，買椅子并不能用維修資金。

對于哪些項目可以用維修資金，以及如何用維修資金，業(yè)委會現(xiàn)任主任金鋒也不是很清楚。按他在“一規(guī)兩約”修訂會上的說法，自己曾就如何使用維修資金請教過專業(yè)人士，對方稱，所有涉及維修資金項目都要“走流程”，搞不清楚的話就試試，“流程能走通，它（維修資金管理系統(tǒng)）就給你出；如果走不通，它就出不了”。

第一屆業(yè)委會履職期間，物業(yè)公司用維修資金購買的休閑椅，單價1000元。南方周末記者柴會群攝

“積極分子”參選被舉報

薛德才認為，發(fā)起罷免的那些人，是想通過罷免業(yè)委會來換物業(yè)公司。

罷免投票期間曾出現(xiàn)一個插曲：一個業(yè)主把放在樓門口的投票箱抱回了家，導(dǎo)致部分選票作廢。

據(jù)薛德才介紹，這個業(yè)主支持業(yè)委會，他在投票箱旁放了一塊牌子，上寫“東山老虎吃人，西山老虎也吃人”，意思是物業(yè)公司越換越差。不料牌子不見了，該業(yè)主一氣之下，就把票箱抱回了家。

最終，絕大部分業(yè)主投了贊成票，第一屆業(yè)委會五名委員全部遭罷免。

香景園是新江灣城街道第一個也是迄今為止唯一成功罷免業(yè)委會的小區(qū)。在一位熟悉香景園小區(qū)和業(yè)委會工作的人士看來，這次罷免能成功，主要在于第一屆業(yè)委會“太老實”，如果他們能抓住程序瑕疵，就可以讓這次罷免作廢。

隨后，由街道辦牽頭，啟動了業(yè)委會換屆改選工作，此過程中又生波折。按金鋒的說法，一開始是報名參選人數(shù)太多，要“勸退”，“后來又不夠了”。

作為罷免行動的“積極分子”，業(yè)主遲女士本想?yún)⑦x新一屆業(yè)委會，并對外聲稱：如果當選，她哪怕自己出錢，也要查前業(yè)委會和物業(yè)公司的賬。

隨后，前物業(yè)公司經(jīng)理楊某舉報遲女士家中有違建問題，遲女士因此失去參選資格。

據(jù)一位業(yè)主介紹，遲女士退出后，其他“積極分子”也被一一“分化瓦解”，結(jié)果導(dǎo)致報名參選人數(shù)不足。后來，經(jīng)居委會做工作，一位前任委員七十多歲的老伴答應(yīng)參選，這才湊夠五個候選人。

按薛德才一次在業(yè)主群里的說法，第二屆業(yè)委會有幾個成員“也是楊經(jīng)理推薦的”。

面對南方周末記者，金鋒并不諱言是楊某找他參選業(yè)委會的。按金鋒的說法，他曾問過楊某原因，楊某告訴他，如果“反對派”上臺，就會把物業(yè)公司趕走，所以才找他們這些“公平公正的人”。

金鋒說，他當時正好退休了，沒什么事干，就答應(yīng)了楊某。

南方周末記者多次撥打楊某手機號碼，均未接通。

2025年4月，第一屆業(yè)委會被罷免兩年多后，第二屆業(yè)委會成立。

金鋒當選第二屆業(yè)委會主任沒多久，楊某就被開發(fā)商調(diào)走了。又過了一陣，前物業(yè)公司在小區(qū)貼出公告，宣布將從香景園“撤場”。

“小區(qū)是大家的，不是專家的”

第二屆業(yè)委會做的第一件大事，就是為小區(qū)引進新物業(yè)公司。

據(jù)金鋒介紹，根據(jù)香景園老版規(guī)約，引進物業(yè)公司只能采取兩種方式：公開招標或協(xié)議選聘。

為了“合法合規(guī)”，業(yè)委會專門召開了一次臨時業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票選擇用哪種方式。金鋒后來在業(yè)主群里宣布投票結(jié)果，稱大部分業(yè)主贊同公開招標。

招標方案由一家第三方招標代理公司制定，5萬元代理費則由中標公司出。

有四家物業(yè)公司報名，其中有兩家被認為最具競爭力：一家是具有央企背景的A公司，一家是上房物業(yè)。

評標之前，包括金鋒在內(nèi)的部分委員，曾考察過四家物業(yè)公司，多數(shù)委員中意A公司。

2025年7月21日，距開標還有8天，李宗陶突然收到一位業(yè)委會委員發(fā)給她的一段微信語音，暗示金鋒由于與A公司在維修資金返點問題上沒談攏，由原本支持A公司，改為支持上房物業(yè)。李宗陶當即把這段語音轉(zhuǎn)成文字，發(fā)在業(yè)主群里。

金鋒后來起訴李宗陶侵犯名譽權(quán)。此案于2026年3月23日在上海市楊浦區(qū)法院開庭審理，截至目前未作出判決。

在接受南方周末記者采訪時，金鋒否認與物業(yè)公司談過此事。

2025年7月23日，李宗陶和薛德才、金鋒一起來到街道辦城建中心。李、薛二人試圖改變傳言中的“內(nèi)定”結(jié)果。薛德才提出，是否可以先由專家打分，再由小區(qū)業(yè)主投票選出中標公司，因為“小區(qū)是大家的，不是專家的”。金鋒則反對，認為業(yè)主大會選擇了公開招標，就只能按照公開招標的規(guī)則來，得分最高者中標。

薛德才還提到，業(yè)主投票時，其實并不清楚公開招標是怎么回事：“我們小區(qū)就有這個毛病，什么事情要走流程的時候，把這個表交給業(yè)主，非要當面叫人家簽字，”薛德才說，“上一屆業(yè)委會也是這樣做的。”

6天后，香景園物業(yè)招標項目開了評標會，并當場開標，中標者是上房物業(yè)。

修改“一規(guī)兩約”

上房物業(yè)中標后，香景園業(yè)主大會與其簽訂的服務(wù)合同中，有這樣一條：在新版本三規(guī)確認前暫停使用維修資金（緊急事件、消防、電梯等除外），待新規(guī)出臺后再行啟用。

李宗陶告訴南方周末記者，是她堅持要求把這一條寫入合同的，沒想到能被業(yè)委會和物業(yè)公司采納。

據(jù)董靈琳介紹，香景園引進新物業(yè)公司后，金鋒找到她，提出要修改“一規(guī)兩約”，由于小區(qū)業(yè)主也有同樣呼聲，于是就由居委會搭建平臺，成立了“一規(guī)兩約”修改小組，共同討論此事。

董靈琳稱，香景園現(xiàn)在用的規(guī)約，參考的是老版（2015年版）示范文本，后來市里出了新版示范文本，這也是第二屆業(yè)委會提出修改規(guī)約的原因。按她的說法，小區(qū)規(guī)約通常都是在“業(yè)委會覺得有必要”的情況下才會修改，如何修改也是由業(yè)委會來主導(dǎo)。

按李宗陶的說法，香景園此次修改規(guī)約，實際是由居委會“牽頭”的。

2024年，香景園小區(qū)成立黨支部，龔曉元任黨支部書記。在上海，居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司被稱為社區(qū)治理的“三駕馬車”，近年來，隨著業(yè)主與物業(yè)公司矛盾加劇，上海提出“黨建引領(lǐng)”，居委會和黨組織的作用得到強化。2026年1月1日，新修訂的《中華人民共和國城市居民委員會組織法》生效，該法首次賦予居委會協(xié)助指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)委會的職責。

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，監(jiān)督業(yè)主委員會屬于街道辦事處的職責。新江灣城街道王先生告訴南方周末記者，雖然法律法規(guī)賦予了街道辦事處監(jiān)督權(quán)，但具體怎么監(jiān)督，法律法規(guī)沒說清楚。居委會一樣面臨這個問題——“管得多了，業(yè)主說你手伸得太長，這是我們業(yè)主的權(quán)利。”

董靈琳向南方周末記者表示，由于自己不是香景園的業(yè)主，在規(guī)約修改過程中，她只能提建議。

修改小組成員中，除了五名業(yè)委會委員，還有五名自愿報名參加的業(yè)主代表，其中包括李宗陶和龔曉元，他們二人被金鋒視為“反對派”代表。

前述上海物業(yè)管理指導(dǎo)機構(gòu)負責人認為，香景園將普通業(yè)主吸納進來參與小區(qū)規(guī)約修改，在上海屬創(chuàng)新之舉。

龔曉元向南方周末記者坦言，自己參加規(guī)約修改小組，主要就是想通過修改“一規(guī)兩約”來約束業(yè)委會，把維修資金“看好”。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，維修資金余額如果不足首期籌集金額的30%，業(yè)主應(yīng)當續(xù)籌。然而，續(xù)籌并不容易。據(jù)公開報道，2017年，上海曾有400個小區(qū)嘗試續(xù)籌維修資金，成功的不到10個。

“居委會是好心，我也是好心。”談起此次修改規(guī)約的初衷，金鋒如此對南方周末記者說。

但讓金鋒“萬萬沒想到”的是，“反對派”要主導(dǎo)這次修改。

有業(yè)主提議“零授權(quán)”

2026年2月6日晚，香景園第七次“一規(guī)兩約”修改會在居委會召開。由于要在此次會上“定稿”，5名業(yè)委會委員首次全部參加。應(yīng)李宗陶邀請，一位小區(qū)業(yè)主用手機對此次會議全程直播。

三個多小時的會議，有一個多小時用來討論維修資金授權(quán)問題。

“反對派”和業(yè)委會各自拿出了一個修改草案。在“反對派”的版本中，對物業(yè)公司和業(yè)委會的維修資金授權(quán)限額大大縮減。物業(yè)公司的單次授權(quán)限額由老版的5001元降至1000元，年度金額授權(quán)由6萬元降到1萬元。金鋒對此沒有意見。

至于業(yè)委會的授權(quán)，由單次5萬元以下降到3萬元以下，年度總金額由20萬元以下降到6萬元以下。如果超出則要召開業(yè)主大會，由業(yè)主投票決定。

對此，金鋒明確表示“有意見”。在他看來，這樣一來，以后維修事項就要頻繁開業(yè)主大會，不具可操作性，業(yè)委會的工作很難開展。

李宗陶則表示，授權(quán)多少是業(yè)主說了算，哪怕是3萬元和6萬元的授權(quán)，也要看全小區(qū)的人愿不愿意，“也可以不授權(quán)給你們”。

在這次會議召開之前，有業(yè)主在群里提議，對業(yè)委會的授權(quán)為零，并得到多名業(yè)主支持。一位支持“零授權(quán)”的業(yè)主甚至說，如果有緊急情況需要用錢，她可以個人先出資墊付。

作為會議主持人，董靈琳也不同意“零授權(quán)”，理由是沒聽說在上海有先例。

會議主題曾一度轉(zhuǎn)到誰有權(quán)修改“一規(guī)兩約”的問題上。龔曉元認為，修改的權(quán)力應(yīng)該在修改小組。金鋒認為不對，權(quán)力在業(yè)委會。

董靈琳也表示，根據(jù)小區(qū)老版規(guī)約，修改規(guī)約屬于業(yè)委會的職責。

幾輪交鋒之后，金鋒最終接受了3萬元和6萬元的維修資金授權(quán)限額。他接受南方周末記者采訪時說，他就算堅持5萬元和20萬元，“反對派”也不能怎么樣。

對于香景園縮減業(yè)委會維修資金使用權(quán)限這一動作，新江灣城街道王先生認為“不應(yīng)該”。在他看來，6萬元權(quán)限，兩個工程一做就用掉了，再用的話就得召開業(yè)主大會，但業(yè)主大會有可能通不過，通不過就不能修，想修的業(yè)主就會吵，相關(guān)投訴就會增多。

“投訴多了怎么辦？”這位工作人員反問。在他看來，維修資金的使用權(quán)限并不是限制業(yè)委會的，而是限制居民的。

董靈琳接受南方周末記者采訪時表示，修改草案定下來后，后面將由業(yè)委會進行公示、公告，然后召開業(yè)主大會，投票通過即生效。

不過，截至目前，距最后一次修改會已過了近三個月，業(yè)委會仍未公告。

2026年3月13日接受南方周末記者采訪時，金鋒表示何時召開業(yè)主大會尚未確定，“還有流程要走，沒那么容易的”。

“說不好聽的，我（希望）最好通不過。”金鋒說，“通不過我就沿用原來的。”

這次采訪結(jié)束后的一個月內(nèi)，香景園的7—10號樓又兩次發(fā)生臨時停水，金鋒本人就住在8號樓，按他在業(yè)主群里的說法，根據(jù)物業(yè)公司提供的報告，故障原因與2025年那次一樣。

同樣，此次更換設(shè)備費用也是從維修資金中支出，報價也是8158元。唯一的不同是，業(yè)委會五名成員中，有一人投了反對票，但根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，業(yè)委會表決遵循“少數(shù)服從多數(shù)”原則，持反對意見的委員未能阻止這次維修。（閃電新聞、南方周末）

編輯：李木木