從2021年西電集團啟動“退城入園”搬遷，直至2025年西電片區被列為西安五大城市更新試點片區之一，可以看到這一重點片區，正在加速規劃改造的步伐。

同時，土地騰退與出讓步伐明顯提速，2025年，西安市西電片區全年共成交10宗地塊，合計413畝。2026年西電片區擬供應經營性用地共14宗約44.8公頃（672畝）。

作為西安目前唯一一個可開發土地全部位于二環內、且擁有上千畝成片土地的城市更新片區，西電片區，正從長達數年的蟄伏期中蘇醒，成為西安二環內工業遺存體量最大、期待感最強的城市更新板塊之一。

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定位逐漸清晰

西電片區怎么改，如何改，一直是大眾關注的焦點，近期隨著官方不斷釋疑，這一千畝片區的未來定位已逐漸清晰。

全新規劃后的西電片區，北至隴海線、南至大慶路、西至漢城北路、東至環城西路，總面積約4.98平方公里，涵蓋了較多工業倉儲用地和交通用地。

同時，匯聚了多處工業文化遺產（如西儀“飛機樓”、西開行政樓等近現代優秀建筑）、漢長安城禮制區歷史文化遺存、西電集團產業園區等要素，因此也承擔著西安中心城區工業轉型升級和產業能級提升的重要使命。

西電改造前航拍

未來西電片區將圍繞“城西科創芯、人文活力城”的目標定位，充分發揮片區內歷史文化資源集中、品質公服配套完善、產業發展優勢突出等特點，集聚商業商務、科研文化、現代服務業等功能，按照功能優化、保用結合、資源盤活改造方式，實現規劃引領發展、促進片區更新、服務項目建設、解決遺留問題。

西電片區效果圖

可以看到，該片區通過西電集團的搬遷騰挪土地，為新規劃的實施留出空間，為老城區尋找新增量帶來一次機遇。

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各片區規劃改造極具創新

西電規劃通過科創產業集聚，促進產城融合、創新禮制區空間功能轉換，助力區域活力激發，最終將其打造成為科創研發、檢驗檢測、產業孵化、工業文明展示及文物保護活化利用“五位一體”的現代服務業集聚區。

而整個西電片區劃分為7個更新區塊，原西站更新區塊、西電東區更新區塊、西高院檢測服務業提升區塊、西電西區更新區塊、延長等企業更新區塊、變壓器廠搬遷后軌交一體區塊、西儀更新片區等。

隨著相關片區效果圖釋出，轉型方向和城市界面的動向也頗為明了。

西高院更新效果圖

如西高院片區，在此次西電片區城市更新中被規劃為產業升級與功能重塑的核心引擎，將通過企業自主更新，在原址上對大部分建筑進行輕量化改造。

實現將過去獨立的廠區“去圍墻化”改造，推動園區、街區、社區將實現互聯互通，為園區內提供便捷通暢的社區生態環境，不僅便捷園區企業和客戶，同時將加大對上下游企業的入駐吸引力。

這也符合4月初，西安市主要領導調研該片區時所強調的：保護好歷史文化遺產與工業遺存，保留城市記憶，不搞大拆大建；盤活閑置廠區廠房，植入科創、文創等新業態，集約高效開發，補齊短板，激發活力——這正是片區可持續發展的方向。

西容廠更新效果圖

這一要求也體現在了土地出讓方面，據公開信息顯示，西電片區的不少土地出讓上，以 “帶方案出讓”“綜合評價法” 為核心工具，將規劃條件、產業要求、文保責任等多元目標轉化為具有約束力的出讓條件。

如西電東“公園+體育”混合用地，明確地塊建設方案，作為土地供應方案附件；西儀居住地塊，保留一處現狀建筑面積約5400㎡的現狀辦公樓，作為社區鄰里中心；西儀“文化+商業”混合用地，拿地主體同步編制歷史建筑修繕方案，活化利用滿足保護要求……

這種方式，根據項目實際情況需求，將經營性用地、公共服務設施、基礎設施等整體組合出讓，且既明確文保要求、設施配建標準等不可突破的底線，又通過功能轉換、用地混合等激勵措施，形成“績效越優、條件越優”的正向循環。

西電片區創新出讓模式不僅保障了公共利益，更推動市場主體從開發建設者向城市運營者轉變，為構建可持續城市更新實施機制提供重要助力，實現從“賣地”向“經營城市”、從“靜態管控”到“動態治理”的轉變。

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提速之后的挑戰與破局

出讓節奏加快、模式創新頻出，西電片區無疑是2025年以來西安城市更新領域最受關注的“試驗田”。

但仍有諸多挑戰需要直面。

如產業導入看，西電集團搬遷后，若僅引入幾家頭部機構、大量填充住宅和商業，則容易滑向“房地產化”——這也是國內許多工業區更新的通病。西安能否在西電片區探索出“保留部分生產功能+嵌入創新孵化”的混合用地模式，值得持續觀察。

目前，首批落地項目方更多為地產企業，如何填補區域內的科創基因，還待后續觀察。

從空間連通看，區域地塊之間天然存在物理阻隔。想做到社區與園區互聯互通，需要在市政路網微循環、慢行系統、地下空間開發上投入真金白銀。

不過可以看到西電片區的改造充分考慮了這一點。據了解，根據西安城投的公開信息，全市范圍內的次支路微改造系統治理工程正在鋪開，其中多條涉及城西及周邊區域的道路完成了系統升級。

例如，三橋新街—大慶路—長樂路這條橫貫東西的“大動脈”微改造工程已開工建設，通過交叉口綜合治理、優化公交站點、修復路面病害等舉措，有效減少了交通沖突點。

而今年從市級到區級到片區，都在推動西電的改造提速，未來究竟要怎么改好這片難得的城內黃金連片土地，不僅關乎城西居民的日常，也將為西安乃至全國老工業基地的“退二進三”提供一個可供對標的樣本。

接下來，我們將持續關注。

編輯：解革

審核：Lyna

監制：號稱嬉皮

部分圖片來自網絡