物業(yè)管理的那些事

收著三級的錢，干著一級的活——重慶物業(yè)被罰35萬，全國首例

你家物業(yè)費對應(yīng)幾級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？保安幾個人、多大年紀(jì)、監(jiān)控存多少天？

這些問題，99%的業(yè)主答不上來。但重慶有一群業(yè)主不僅查清楚了，還讓物業(yè)公司被罰了35萬——這是目前全國唯一能公開查到的、因物業(yè)服務(wù)"質(zhì)價不符"被行政處罰的案例。

收高價、低服務(wù)，一查就查出大問題

2016年11月，重慶某佳物業(yè)與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定高層按三級、洋房按四級標(biāo)準(zhǔn)收費，合同包含40項具體指標(biāo)：履約滿意率、監(jiān)控保存期限、保安人數(shù)及年齡、每年清掏化糞池次數(shù)等。2021年底合同到期，小區(qū)沒選新物業(yè)，某佳物業(yè)繼續(xù)服務(wù)。

2022年1月業(yè)主舉報，巴南區(qū)市場監(jiān)管局調(diào)查發(fā)現(xiàn)：合同約定的三、四級標(biāo)準(zhǔn)中二十余項不符合政府指導(dǎo)價，部分項目實際只達一級、二級水平。實地抽查進一步核實，滿意率、保安年齡結(jié)構(gòu)、化糞池清掏次數(shù)、監(jiān)控保存時長等多項指標(biāo)均不達標(biāo)。2022年5月23日，依據(jù)《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》，對某佳物業(yè)罰款35萬元。

物業(yè)不服，申請行政復(fù)議被維持，起訴后一審駁回、二審駁回。重慶市第五中級人民法院在判決中明確：物業(yè)"存在提供低等級服務(wù)而收取高等級物業(yè)費的行為，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰"。

"質(zhì)價不符"不是業(yè)主主觀感受，是法律定義的價格違法

《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條第十項明確：經(jīng)營者"不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的"，沒有違法所得的，處5萬至50萬元罰款。

過去業(yè)主投訴"質(zhì)價不符"常卡在死結(jié)上：你說他服務(wù)差，他說是你的主觀感受。但重慶這個案子打破了窗戶紙——政府指導(dǎo)價的每個等級都有硬指標(biāo)，達不到卻按高標(biāo)準(zhǔn)收費，不是"服務(wù)不好"，是違法。

法院還明確：前期物業(yè)合同到期后、小區(qū)未選新物業(yè)的"過渡期"，政府指導(dǎo)價同樣適用。物業(yè)不能以"合同到期"為由降服務(wù)、照收錢。

覺得物業(yè)"質(zhì)價不符"，你可以這樣做

第一，查標(biāo)準(zhǔn)。查你所在城市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，看物業(yè)費對應(yīng)幾級，逐條對照實際服務(wù)。

第二，留證據(jù)。拍照記錄保安人數(shù)、年齡、監(jiān)控狀態(tài)、綠化維護、清潔頻次，用客觀事實說話。

第三，向市場監(jiān)管部門舉報。"質(zhì)價不符"屬價格違法，歸市場監(jiān)管局管。聯(lián)合多名業(yè)主附上對照表和照片一起舉報。

這個案例已入選人民法院案例庫作為行政參考案例，全國法院審理類似案件都將參考這一裁判思路。對物業(yè)行業(yè)來說，這記警鐘敲得夠響。

業(yè)主花的每一分物業(yè)費，都該對得起約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這不是期望，是法律。