本文作者：哥們買房

發(fā)稿平臺(tái) | 哥們買房

萬萬沒想到，南京學(xué)區(qū)房“解套”才五天，一大波優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房紛紛上新掛牌！

《哥們買房》留意到，光是金陵灣一個(gè)小區(qū)，24小時(shí)內(nèi)新掛了250多套房子出來。這個(gè)陣仗，簡(jiǎn)直像突然打開了一個(gè)蓄了很久的水庫(kù)。

◎金陵灣24小時(shí)部分新掛房源

而目整個(gè)小區(qū)在好好選房上的掛牌總房源不過349套（截止2026.5.12），作為樹人小學(xué)+樹人中學(xué)雙學(xué)區(qū)房，金陵灣這波放量，直接利好買房人，房子選擇多了，議價(jià)空間也變大了。

一
南京學(xué)區(qū)房，六年鎖倉(cāng)，終于解套

無獨(dú)有偶。《哥們買房》查詢了下一些熱門學(xué)區(qū)房的掛牌量，發(fā)現(xiàn)這幾天都有不少的增長(zhǎng)。

? 有中介表示，書包新政落地第二天，僅拉力瑯+29中片區(qū)，房源激增100套+。

其中，《哥們買房》留意到，拉力瑯+29中片區(qū)的牌樓巷小區(qū)，24小時(shí)掛牌4套！要知道這個(gè)樓盤，以前幾乎是鮮有掛牌，現(xiàn)在政策一出，直接掛了四套。

? 同樣是樹人小學(xué)+樹人中學(xué)雙學(xué)區(qū)的新河一村北區(qū)，24小時(shí)掛牌上新21套！

? 游府西街+鐘英學(xué)區(qū)的王府園小區(qū)、火瓦巷小區(qū) ；中央路+科利華的東升花苑、西家大塘小區(qū)均有二手房掛牌上新！

? 此外，《哥們買房》了解到部分中介門店平時(shí)一天新增掛牌也就三五套，而新政出臺(tái)當(dāng)天，登記掛牌的房源直接飆到60多套，翻了近20倍。打開鏈家數(shù)據(jù)，鼓樓掛牌房源也幾乎是清一色的學(xué)區(qū)房。

二
南京學(xué)區(qū)房掛牌暴漲，但家長(zhǎng)不急了

按理說，供應(yīng)量大了，買家該抓緊撿漏才對(duì)。但觀察了幾天，《哥們買房》發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：著急的是賣家，買家反而更淡定了。

火瓦巷小區(qū)33平的房子掛158萬，76平掛270萬，33平這個(gè)戶型，3月有套成交，價(jià)格是126萬。

以金陵灣為例。228平的房子掛牌850萬，99平掛牌520萬，129平掛牌495萬，且都是房東急售。而此前同樣99平的戶型成交價(jià)格為336萬，123平成交價(jià)格為436萬。

雖然看上去業(yè)主掛牌價(jià)是漲價(jià)了。

但也別覺得黑，這個(gè)業(yè)主當(dāng)時(shí)買來可能就價(jià)格更高，加上稅費(fèi)、利息算進(jìn)去，說不準(zhǔn)也只是保本而已。

當(dāng)然，也不是沒有降價(jià)選擇先行搶跑的。

其中有中介分享一套鼓樓匯文中學(xué)86平米電梯三房，業(yè)主報(bào)價(jià)203萬，有網(wǎng)友說，7號(hào)去看房的時(shí)候還標(biāo)270萬，沒想到一下子降這么多。直接就降了70萬。

龍江銀城匯文雙學(xué)區(qū)的一套50.47平房子，掛牌199萬，最后170萬成交，單價(jià)3.36萬。今年3月份同戶型還能賣到220萬以上。三個(gè)月，跌了50萬。

雙匯文的辰龍綠苑東苑89平戶型，掛牌399萬，成交352萬，而同戶型之前能賣到390萬出頭。

這種心態(tài)，去年這個(gè)時(shí)候是不敢想的。那時(shí)候?qū)W區(qū)房還是賣方市場(chǎng)，業(yè)主說多少就多少，愛買不買。現(xiàn)在風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，買家終于能直起腰桿說話了。

不過《哥們買房》留意到，雖然新政出來很久，但有部分家長(zhǎng)對(duì)政策有一定的誤解：以為“學(xué)籍解綁”意思是一套房子可以同時(shí)讓兩戶家庭的孩子上學(xué)。

但政策實(shí)際說的是：賣房不受在讀學(xué)籍影響了。

你孩子今年剛上一年級(jí)，房子照樣可以掛牌賣。原本一套房子要等6年，現(xiàn)在上家孩子在讀期間，房子可以交易；不需要等上家孩子畢業(yè)，也不再需要家長(zhǎng)提前一年落戶，只要在招生報(bào)名工作開始前，完成戶籍、房產(chǎn)證(或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)與實(shí)際居住“三一致”，即可按施教區(qū)入學(xué)。（前提是不在同一個(gè)招生批次報(bào)名）。

而這背后，更深層的變化，其實(shí)是學(xué)區(qū)房邏輯的松動(dòng)。

過去學(xué)區(qū)房之所以堅(jiān)挺，是因?yàn)椤跋∪薄薄ｍ敿?jí)學(xué)校就那幾個(gè)，入學(xué)名額有限，綁定一套房子六年，哪怕孩子剛上一年級(jí)，房子就得在那空著或租出去，六年時(shí)間鎖死。

現(xiàn)在好了，學(xué)籍占用時(shí)限被抹平，從“六年一輪”變成“一年一流通”。對(duì)很多家庭來說，這不只是變現(xiàn)的問題，是整個(gè)人生規(guī)劃盤活了。孩子剛上學(xué)的，可以賣；孩子還沒生的，買了用掉學(xué)位就能賣。

帶來的后果是什么？

● 學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值被稀釋。物以稀為貴，現(xiàn)在供量變大，學(xué)區(qū)房整體價(jià)值大大下降。其次，以后買個(gè)學(xué)區(qū)房過戶，幾個(gè)月后入學(xué)搞定了就能賣掉，上好學(xué)校的成本也變小了。

●買家的觀望情緒會(huì)更重，也不急著買——反正隨時(shí)買隨時(shí)上，等房?jī)r(jià)合適了再出手也不遲，這也很有可能導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的價(jià)格在未來，會(huì)走向陰跌。

● 中介得利。由于學(xué)區(qū)房的火熱，中介等交易中間商也能大大得利，甚至煽動(dòng)焦慮，讓賣家降價(jià)快出，反正房子一買一賣，中介費(fèi)到手，以前還要6年，政策寬松后，一套房子的買賣頻率變高了，傭金也能拿更多，對(duì)于這種惡意壓低學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的，家長(zhǎng)們依然要保持警惕。

● 改善屬性的新房流通性會(huì)變高，賣家賣了房，有了錢，之前被學(xué)區(qū)捆綁，現(xiàn)在可以用更少的錢去買更舒服的房子。

《哥們買房》今日快評(píng)：

① 學(xué)位溢價(jià)消失，老破小即將原形畢露。

② 買方市場(chǎng)來了，但買家也沒多從容，不過是從“搶不到”變成“怕買貴”。