萬科向深鐵集團(tuán)借款超過330億元是中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個(gè)標(biāo)志性事件，體現(xiàn)了國有大股東對龍頭房企的持續(xù)支持。

一、借款規(guī)模與時(shí)間線

累計(jì)借款規(guī)模

根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，深鐵集團(tuán)對萬科的借款支持已形成持續(xù)性的資金輸血：

2025年全年：深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供借款超過300億元。到2025年11月，年內(nèi)累計(jì)借款已達(dá)307.96億元。

過去兩年總計(jì)：自2024年以來，深鐵對萬科的直接資金支持已經(jīng)超過330億元。

分批次借款明細(xì)（2025年）

2025年2月：提供28億元借款

2025年2月下旬：再提供42億元借款

2025年4月：再提供33億元借款

2025年5月：提供15.52億元借款，利率僅2.34%

2025年11月：提供不超過16.66億元借款

2026年最新借款安排

2026年5月12日：萬科與深鐵集團(tuán)簽署新協(xié)議，深鐵在2026年1月1日至12月31日期間向萬科提供不超過25億元借款額度。

實(shí)際提款情況：截至公告日，該額度下已實(shí)際發(fā)生借款23.59億元。

二、核心借款協(xié)議框架

220億元框架協(xié)議

2025年11月2日，萬科與深鐵集團(tuán)簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》，核心條款包括：

借款額度：在2025年以來至公司2025年度股東會(huì)召開日為止期間，深鐵集團(tuán)向萬科提供不超過220億元借款額度。

額度構(gòu)成：包括《框架協(xié)議》生效之前已實(shí)際發(fā)生但公司未提供抵/質(zhì)押擔(dān)保措施的信用借款，及已提供擔(dān)保但后續(xù)確認(rèn)擔(dān)保無法實(shí)施或部分無法實(shí)施的借款，及《框架協(xié)議》生效之后發(fā)生的借款。

截至協(xié)議簽署時(shí)狀態(tài)：深鐵集團(tuán)已提供的無抵/質(zhì)押擔(dān)保借款合同金額為203.73億元，實(shí)際提款金額為197.1億元。

2026年補(bǔ)充協(xié)議

2026年5月12日，雙方就原220億元股東借款事項(xiàng)簽署補(bǔ)充協(xié)議，對擔(dān)保方式、擔(dān)保物、抵質(zhì)押率等相關(guān)安排進(jìn)行了補(bǔ)充約定。

三、借款關(guān)鍵條款

借款利率

借款利率遵循市場化原則，具體確定方式為：

每筆借款利率以(i)與(ii)兩者之中孰高為準(zhǔn)：

固定利率：2.34%

浮動(dòng)利率：定價(jià)基準(zhǔn)加浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)確定，其中定價(jià)基準(zhǔn)為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)，浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)為減66個(gè)基點(diǎn)。

這一利率水平不劣于萬科從金融機(jī)構(gòu)借款的利率水平。

借款期限

每筆借款的初始期限不得超過3年，經(jīng)深鐵集團(tuán)同意，借款期限可以延長。

具體借款期限由雙方在具體借款合同中約定，起息日自實(shí)際提款日起算。

借款用途

專門用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本息以及經(jīng)深鐵集團(tuán)同意的指定借款利息。未經(jīng)深鐵集團(tuán)書面同意，萬科不得將借款挪作他用，深鐵集團(tuán)有權(quán)監(jiān)督款項(xiàng)的使用。

四、擔(dān)保安排與抵押資產(chǎn)

擔(dān)保物范圍大幅擴(kuò)大

根據(jù)2026年5月的補(bǔ)充協(xié)議，擔(dān)保物范圍擴(kuò)大至：

實(shí)物資產(chǎn)類：經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程

金融資產(chǎn)類：股票、非上市公司股權(quán)、合伙份額、票據(jù)、存單、債權(quán)、應(yīng)收賬款

未來收益權(quán)：項(xiàng)目未來可得收益權(quán)等

抵質(zhì)押率調(diào)整

補(bǔ)充協(xié)議對抵質(zhì)押率進(jìn)行了重要調(diào)整：

調(diào)整前：借款本金余額與經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程、股票等擔(dān)保物評估價(jià)值的比率（抵/質(zhì)押率）為60%—70%，與非上市公司股權(quán)質(zhì)押評估價(jià)值的比率（質(zhì)押率）為50%—60%。

調(diào)整后：

與經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程、股票等擔(dān)保物評估價(jià)值的比率調(diào)整為60%至100%

與非上市公司股權(quán)、合伙份額、票據(jù)、存單、債權(quán)、應(yīng)收賬款、項(xiàng)目未來可得收益權(quán)等擔(dān)保物評估價(jià)值或賬面價(jià)值的比例調(diào)整為50%至100%。

擔(dān)保要求

如果萬科未能就借款額度下實(shí)際發(fā)生的借款提供抵/質(zhì)押擔(dān)保，深鐵集團(tuán)有權(quán)要求公司立即償還借款額度下已實(shí)際發(fā)生但未提供抵/質(zhì)押擔(dān)保的借款本息。

五、萬科面臨的債務(wù)壓力

財(cái)務(wù)困境嚴(yán)重

2025年業(yè)績：實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2334.3億元，凈虧損885.6億元。

虧損原因：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降且毛利率仍處低位、新增計(jì)提信用減值和資產(chǎn)減值、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等因素拖累。

負(fù)債狀況：截至2025年末，萬科凈負(fù)債率為123.5%，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)76.9%。有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，而一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，占比為44.8%。

2026年債務(wù)到期壓力

全年到期規(guī)模：2026年萬科面臨到期公開債合計(jì)146.8億元。

集中到期期：其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

貨幣資金狀況：2026年一季報(bào)顯示，截至一季度末，萬科持有貨幣資金604.9億元，較期初減少10.0%。

債券展期情況

2026年以來，萬科已完成5只境內(nèi)債券展期，累計(jì)金額108億元，展期方案高度統(tǒng)一：

固定兌付安排：每個(gè)持有人賬戶獲得10萬元小額兌付

本金支付：40%本金立即支付

展期安排：剩余60%本金展期1年

增信措施：提供資產(chǎn)增信質(zhì)押

具體展期債券包括"22萬科MTN004"、"22萬科MTN005"、"21萬科02"、"23萬科MTN001"、"23萬科MTN002"等。

六、深鐵集團(tuán)的股東背景與動(dòng)機(jī)

股權(quán)結(jié)構(gòu)

持股比例：深鐵集團(tuán)目前持有萬科27.18%的股權(quán)，是萬科的第一大股東。

股東性質(zhì)：深鐵集團(tuán)是深圳市國資委直管的國有獨(dú)資大型企業(yè)，負(fù)責(zé)深圳市90%以上城市軌道交通建設(shè)與運(yùn)營。

深鐵自身財(cái)務(wù)狀況

2025年業(yè)績：深鐵集團(tuán)2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約212.20億元，同比微增0.15%；但全年凈利潤為-371.97億元，歸母凈利潤為-375.09億元，同比增虧11.75%。

虧損原因：主要系公司聯(lián)營企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司2025年度業(yè)績虧損，公司對萬科股份的長期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失所致。

支持動(dòng)機(jī)分析

維護(hù)投資價(jià)值：作為第一大股東，深鐵通過持續(xù)提供借款支持萬科，是維護(hù)自身投資價(jià)值的選擇。

戰(zhàn)略合作意義：體現(xiàn)了長期合作的戰(zhàn)略意義，萬科與深鐵在"軌道+物業(yè)"模式上有深度合作。

國資責(zé)任：作為深圳市國資委下屬企業(yè)，深鐵支持萬科也有穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的考慮。

七、行業(yè)背景與影響

房地產(chǎn)行業(yè)整體困境

萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其面臨的困境也是整個(gè)行業(yè)的縮影。在行業(yè)下行期，國有大股東的支持成為房企渡過難關(guān)的重要依靠。

萬科的自救措施

除了獲得股東借款外，萬科還采取了一系列自救措施：

資產(chǎn)處置：積極處置非核心資產(chǎn)，例如擬掛牌轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團(tuán)股權(quán)。

債務(wù)重組：推動(dòng)債券展期，緩解短期兌付壓力。

內(nèi)部治理改革：2026年5月，董事會(huì)通過高管薪酬管理新規(guī)，明確要求高管績效薪酬占比不低于50%，同時(shí)建立薪酬止付與追索機(jī)制。

市場評價(jià)

積極方面：深鐵集團(tuán)提供的借款利率低于市場水平，充分體現(xiàn)了大股東對公司的支持。這種支持不僅緩解了萬科的現(xiàn)金流壓力，也向市場傳遞了積極信號，有助于穩(wěn)定投資者信心。

擔(dān)憂方面：有分析人士表示，萬科"艱難"換來更長的自救時(shí)間，但現(xiàn)金流能不能撐住，一切尚無定論。一位機(jī)構(gòu)人士直言："這不是根本性解決問題，是把問題往后推了一年"。

八、未來展望

短期挑戰(zhàn)

當(dāng)前萬科的債務(wù)壓力遠(yuǎn)未解除。數(shù)據(jù)顯示，扣除已展期的108億元，剩余待處置規(guī)模仍不小，7月將迎來年內(nèi)又一個(gè)償債高峰。

長期轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，萬科能否憑借大股東支持度過寒冬，仍需市場檢驗(yàn)。公司需要在維持現(xiàn)金流的同時(shí)，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)優(yōu)化。

政策環(huán)境

2026年將更強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目"白名單"制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，預(yù)期2026年針對房企的支持政策將繼續(xù)發(fā)力。

總結(jié)：萬科向深鐵借款超300億元是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期的一個(gè)典型案例，反映了龍頭房企在行業(yè)下行周期中依靠國有大股東支持維持運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)。這一系列借款安排雖然為萬科贏得了寶貴的喘息時(shí)間，但公司的根本性問題——包括高負(fù)債、低毛利率和市場需求疲軟——仍需通過更深層次的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)重組來解決。深鐵作為大股東的持續(xù)支持體現(xiàn)了國資對重要企業(yè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，但也面臨著自身投資虧損擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。未來萬科能否真正走出困境，不僅取決于股東支持，更取決于房地產(chǎn)市場整體復(fù)蘇和公司自身的轉(zhuǎn)型成效。