深鐵借錢給萬科這事，都可以拍部連續劇了。

5月12日晚，萬科發布公告，又借了大股東深鐵不超過25億的借款額度。代價是萬科把在建工程、庫存、甚至未來收益權全部打包抵押。

2017年，持續數年的“萬寶之爭”落幕，深圳市地鐵集團有限公司以約664億元受讓華潤、恒大等持有的萬科股份，最終成為萬科企業股份有限公司第一大股東。

自此，萬科從“職業經理人時代”，逐步進入“深鐵時代”。

隨著房地產大環境的變化，過去幾年深鐵與萬科的角色，從“軌道+地產”的綁定關系，逐漸進入了“輸血+吸血”的角色。

尤其是2024年以來， 隨著房地產行業持續下行，萬科融資渠道明顯收縮，深鐵開始密集輸血。

根據萬科公告及權威媒體披露：

2025年2月，深鐵向萬科提供28億元借款；

2025年2月下旬，再提供42億元借款；

2025年4月，再提供33億元借款；

2025年5月，再提供15.52億元借款，利率僅2.34%；

到2025年11月，深鐵年內累計向萬科提供借款已達307.96億元；

2026年5月12日，雙方再簽協議，新增不超過25億元借款額度，目前已實際發生23.59億元。

換句話說，過去兩年，深鐵對萬科的直接資金支持，已經超過330億元。

而且，輸血方式也在發生變化。

過去，深鐵要求萬科拿萬物云股權、項目資產做質押；后來，隨著風險加大，雙方甚至開始對220億元借款重新簽署補充協議，對抵押率、擔保方式重新調整。

這次，在借款的交易公告里，經營性房地產、存貨等的擔保物，抵押率是60%-100%；而非上市公司股權、債權、應收賬款、項目未來可得收益權的擔保物，抵押率是50%-100%。

什么意思呢？

這不是指萬科只抵押了資產的60%，而是指借錢額度與資產價值的比例。

用一個簡單的“當鋪”例子幫你理解。

比如你有一塊估價100萬 的名表，以前（低抵押率時代），當鋪說“規矩是抵押率60%”，你只能借走60萬，表押在那，你還有40萬的價值空間。

而現在，萬科公告里的抵押率調整為 60%—100%，這意味著，最寬松情況（100%），你這塊表值100萬，當鋪（深鐵）直接借你100萬，相當于這塊表100%的價值都被換成了債務。

而最保守情況（60%），就是我依然承認你的表值100萬，但我只能借你60萬。

一紙公告折射出一個殘酷的現實：

萬科與深鐵補充協議中，將各類資產（房產、股權、甚至未來收益權）的抵押率大幅上調，部分資產甚至允許100% 抵押。這意味著萬科的資產被“榨干”到了極限，1塊錢的資產要用來撬動1塊錢的借款。

換句話，也就是說——

萬科已經“押上全部身價”。

昔日地產優等生，如今靠“當鋪思維”求生。這不是救市，是拿未來的空間換現在的生存。

正是因為抵押率被拉滿，萬科不得不拿出所有能拿的東西。

1.核心資產“清倉式”質押：萬科已將持有的 57.16% 萬物云股權幾乎全部質押。萬物云是萬科旗下最優質的現金流資產，這相當于把“會下金蛋的母雞”押給了深鐵。

2.家底清單無限拉長：為了湊足抵押物，抵押范圍從傳統的房產、股權，擴展到了應收賬款、項目未來可得收益權（還沒賺到手的錢）。這已經不是“押房子”，而是把“未來的希望”也押上了。

3.幾乎沒有騰挪空間：抵押率100%意味著資產價值與債務完全對等。一旦資產市場價格稍有下跌，就會立刻觸發“抵押不足”的風險，必須補充新的抵押物，否則就是違約。

簡單來說，萬科現在的處境就像是一個“高負債的中產家庭”：收入銳減，但每月的房貸和賬單卻雷打不動。為了不“斷供”，它不得不把家里值錢的東西——股權、物業、甚至未來的收益權，一件件搬去當鋪（抵押給大股東和銀行），換取續命的現金流。

那個曾經被視為“行業標桿”的萬科，正在經歷一場前所未有的生存保衛戰。

它不再談規模、談增長，而是把“活下去”三個字寫在了臉上。

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