大象新聞記者 魏廣寶 通訊員 丁清玲/文圖

在南陽市臥龍區(qū)人民法院蒲山法庭的轄區(qū)內(nèi)，一些小區(qū)的物業(yè)糾紛矛盾較為突出。一邊是業(yè)主對服務質(zhì)量不滿、不愿意繳費，另一邊是物業(yè)公司經(jīng)營困難、服務難以為繼，雙方陷入惡性循環(huán)。面對這一困局，蒲山法庭沒有坐等案件“涌入”，而是主動出擊，以源頭治理為切入點，以優(yōu)化營商環(huán)境為落腳點，以如我在訴的司法情懷為著力點，探索出一條“數(shù)據(jù)驅(qū)動、多元共治、柔性解紛”的物業(yè)糾紛治理新路徑。

用數(shù)據(jù)思維穿透糾紛“病灶”

物業(yè)糾紛看似瑣碎，實則牽動千家萬戶。蒲山法庭在前期排查中發(fā)現(xiàn)，轄區(qū)某山莊與某花園的物業(yè)矛盾尤為突出。某山莊總戶數(shù)1380戶，由于定位為休閑、養(yǎng)老型社區(qū)，大部分業(yè)主僅在節(jié)假日居住，常年正常繳費業(yè)主僅約500戶左右，目前已有487戶欠繳物業(yè)費時間較長。某花園總戶數(shù)324戶，實際入住僅132戶，欠繳物業(yè)費戶數(shù)達96戶。兩組數(shù)據(jù)背后，折射出的是“低入住率、高欠費率”引發(fā)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

法庭進一步深挖數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這兩個小區(qū)的物業(yè)服務費標準長期處于低位：某山莊每平方米每月僅0.5元，某花園按年收取，每年700元。因為收繳率持續(xù)走低，導致物業(yè)公司連年虧損。某山莊即便1380戶全部足額繳費，月物業(yè)費總收入也僅有數(shù)萬元，扣除18名人員工資、設(shè)施維護、保潔綠化等剛性開支后已捉襟見肘；而實際繳費戶數(shù)不足四成，公司常年入不敷出。虧損之下，物業(yè)公司無力及時更新設(shè)備、提升服務標準，一個“低收費、低收繳率、物業(yè)公司虧損、服務下降、收繳率更低”的惡性循環(huán)就此形成。

在收到兩個物業(yè)公司的訴前調(diào)解申請后，蒲山法庭明確了“不能就案辦案，必須透過數(shù)據(jù)找病灶”的思路。法庭干警集體研判，對兩個小區(qū)的欠費原因、物業(yè)服務現(xiàn)狀進行深入了解。通過走訪發(fā)現(xiàn)，欠費并非單純的業(yè)主“賴賬”，而是包含季節(jié)性空置導致的服務感知缺失、溝通渠道不暢等多重因素。基于此，法庭決定將矛盾化解關(guān)口前移——在收到兩家物業(yè)公司的訴前調(diào)解申請后，迅速啟動“走訪+磋商”雙軌機制。

在實地踏勘走訪過程中，法庭干警給業(yè)主們和物業(yè)公司算清“收支賬”、講透“惡性循環(huán)”的邏輯，引導物業(yè)公司換位思考，既要維護企業(yè)的合法債權(quán)，更要保障業(yè)主知情權(quán)和參與權(quán)。經(jīng)過多輪磋商，物業(yè)公司最終拿出差異化調(diào)解方案。其中，某山莊聘用的南陽市某物業(yè)服務有限公司給出了“5月1日至5月10日，欠費業(yè)主主動足額結(jié)清拖欠物業(yè)費，長期未實際入住的業(yè)主按欠費總額的70%收取物業(yè)服務費，實際入住的業(yè)主按欠費總額的85%收取物業(yè)服務費”的調(diào)解意見。某花園聘用的南陽某物業(yè)服務有限公司給出了“5月1日至5月10日，欠費業(yè)主主動足額結(jié)清拖欠物業(yè)費，一律免收一年物業(yè)費，減免額度為600元”的調(diào)解意見。這一從“對抗”到“對話”的轉(zhuǎn)變，正是糾紛化解“抓前端、治未病”的生動實踐。

以司法“硬舉措”優(yōu)化營商“軟環(huán)境”

物業(yè)服務費的收取關(guān)乎企業(yè)生存，更直接影響社區(qū)營商微生態(tài)。蒲山法庭深刻認識到，如果不打破惡性循環(huán)，物業(yè)公司終將因入不敷出而被迫撤場。小區(qū)無人管理，衛(wèi)生環(huán)境臟亂差，可能導致房產(chǎn)貶值，受損的將是全體業(yè)主和轄區(qū)穩(wěn)定。尤其對某山莊和某花園這樣本就收費低廉、利潤微薄的項目，任何一家物業(yè)公司的抗風險能力都極其脆弱。簡單依賴訴訟催收，不僅會加劇雙方對立，更可能成為壓垮企業(yè)的“最后一根稻草”。

為此，蒲山法庭堅持“保企業(yè)、穩(wěn)預期、促發(fā)展”的營商理念，將物業(yè)糾紛治理納入優(yōu)化營商環(huán)境大局統(tǒng)籌推進，和南陽市臥龍區(qū)石橋鎮(zhèn)人民政府、龍王溝風景區(qū)建設(shè)發(fā)展中心聯(lián)合發(fā)布開展物業(yè)合同糾紛訴前調(diào)解專項活動公告。并主動與物業(yè)公司溝通，指導其規(guī)范服務合同、完善催收告知程序、提升證據(jù)留存意識，同時協(xié)助物業(yè)公司梳理運營成本，在保障基本服務的前提下實現(xiàn)“節(jié)流”。更重要的是，法庭沒有讓企業(yè)獨自面對困局，而是聯(lián)動基層治理力量，幫助物業(yè)公司重建與業(yè)主的信任。

5月1日，蒲山法庭將調(diào)解方案以通告形式公開發(fā)布，明確集中辦理時間、優(yōu)惠政策和法律后果。5月11日、12日，法庭干警分別深入兩個小區(qū)，實地查看通告張貼及反饋情況，并現(xiàn)場聽取業(yè)主與物業(yè)公司的意見建議。截至5月12日，短短十余天，兩個小區(qū)已有78戶業(yè)主主動繳納欠繳物業(yè)費。

“以前總覺得物業(yè)費不高，交不交無所謂。聽了法官算賬才知道，每平方五毛錢收不上來，人家連工資都發(fā)不出，怎么可能搞好服務？”某山莊的一位業(yè)主當場補繳了五年欠費。物業(yè)公司負責人感慨：“這些主動清欠的物業(yè)費，雖然不能扭虧，但讓我們看到了希望。只要法庭繼續(xù)幫我們搭平臺、立規(guī)矩，我們愿意同步公示整改計劃，提升服務，讓業(yè)主感受到物業(yè)與業(yè)主如同小區(qū)的‘左右手’，應當心手相連，共同守護美好家園。”

讓“靠訴訟催收”變?yōu)椤翱啃湃卫U費”，蒲山法庭用法治方式幫助物業(yè)公司穩(wěn)住經(jīng)營基本盤，也讓業(yè)主意識到：良性循環(huán)的起點，是雙方各讓一步、各盡其責。這正是“法治是最好的營商環(huán)境”在基層社區(qū)治理中的生動寫照。

以“如我在訴”理念打通司法為民“最后一公里”

假如我是當事人，面對冷峻的程序，我是否渴望一次耐心的傾聽？假如我在打官司，面對復雜的法律，我是否渴望一句清晰的指引？假如我遇到糾紛，面對生活的困境，我是否渴望一份有力量的公正？蒲山法庭在處理這兩起群體性物業(yè)糾紛時，始終堅持換位思考：如果我是空置房業(yè)主，一年只住幾天，卻要和常住業(yè)主一樣全額交費，心里會不會委屈？如果我是物業(yè)公司，每平米只收五毛錢、每年只收七百塊，卻連這個錢都收不齊，員工工資發(fā)不出、垃圾清運車加不起油，我又該怎么堅持？

正是這種“將心比心”的共情思維，推動法庭創(chuàng)新推出“訴前調(diào)解+法庭服務站”模式。考慮到兩個小區(qū)糾紛體量較大，且矛盾積壓時間長，法庭決定將某山莊設(shè)為物業(yè)糾紛專項治理試點，在該小區(qū)設(shè)立服務站，群眾可以享受法律咨詢、訴前調(diào)解、司法確認、巡回審判全鏈條服務。從今年6月起，每月集中審理此類糾紛，計劃用半年時間基本消化現(xiàn)有存量糾紛，并逐步形成“調(diào)解優(yōu)先、訴訟斷后、示范引領(lǐng)”的長效機制。

集中審理日，法官提前到場，先調(diào)解、后開庭，對能達成協(xié)議的當場出具法律文書；對爭議較大的，公開開庭，當庭宣判決，并將邀請業(yè)主、物業(yè)人員、綜治中心干部、轄區(qū)群眾旁聽。法官會現(xiàn)場算一筆惡性循環(huán)賬和良性循環(huán)賬：前者是“收費低、服務差、拒交費、撤場、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差”，后者是“及時清欠、質(zhì)量提升、主動交費、資金改善、長效優(yōu)質(zhì)服務”。因為，賬算清了，心結(jié)也就解開了。

從5月1日通告發(fā)出到12日現(xiàn)場辦公，從78戶業(yè)主主動繳費到服務站落地，蒲山法庭用短短十余天時間，跑出了物業(yè)糾紛多元化解的“加速度”。

下一步，法庭將在某山莊建立“紅黃藍”三色預警機制，并在小區(qū)予以公示。具體為：欠費時間在3個月以內(nèi)或有意見，但未發(fā)生沖突的業(yè)主為藍色預警，法庭不主動介入，通過社區(qū)網(wǎng)格員、業(yè)主群定期提示繳費，但法庭會記錄業(yè)主反饋的服務訴求；欠費時間在6個月以內(nèi)或已明確表示拒繳且雙方溝通不暢的業(yè)主為黃色預警，法庭將聯(lián)合物業(yè)、社區(qū)調(diào)解員主動上門走訪，了解拒交原因，現(xiàn)場督促物業(yè)承諾整改事項，同時引導業(yè)主主動繳費，爭取在訴前化解；欠費時間超過1年，多次催要無果或雙方已發(fā)生激烈言語沖突甚至報警的業(yè)主，法庭將啟動“示范訴訟”機制，對具有典型意義的紅色預警案件快審快判，通過判決引導其他業(yè)主參照履行，為后續(xù)可能的大規(guī)模訴訟提供裁判樣本。同時，法庭將依托“鎮(zhèn)庭協(xié)同”物業(yè)矛盾一站式調(diào)處專項活動，讓更多矛盾化解在訴前、消弭在萌芽狀態(tài)。

解開“物”與“業(yè)”的千千結(jié)，關(guān)鍵在“心”與“心”的溝通。蒲山法庭以數(shù)據(jù)思維精準溯源，以營商視角統(tǒng)籌兼顧，以如訴情懷躬身篤行，不僅為轄區(qū)近兩千戶居民和兩家物業(yè)公司找到了“最優(yōu)解”，更探索出了一條基層法庭參與社會綜合治理、服務高質(zhì)量發(fā)展的新路徑。這既是新時代“楓橋經(jīng)驗”的生動詮釋，也是司法力量守護萬家燈火的溫暖注腳。