北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我也正在考慮中海紫御公館，想買個(gè)1500萬左右的三居室，但一直沒合適的。看了您的點(diǎn)評(píng)之后想咨詢一下，為什么您說這種學(xué)區(qū)房沒有溢價(jià)啊？

A：

1、為什么說沒溢價(jià)？因?yàn)橘F啊，至少是在南二環(huán)外的永外學(xué)區(qū)屬于很貴的，所以至少是溢價(jià)相對(duì)低。因?yàn)樯唐穬r(jià)格是供需關(guān)系決定的，總價(jià)越高，能買的起的家庭就越少，也很少有家庭專門買這么貴的當(dāng)學(xué)區(qū)房，那溢價(jià)就不容易炒高唄。

這不光是在永外，而是所有學(xué)區(qū)都是這種特點(diǎn)。溢價(jià)高的都是總價(jià)相對(duì)低的小戶型占坑兒房，而隨著總價(jià)越高，溢價(jià)就相對(duì)越低，炒房客犯不上投入太多錢炒這種房的，流動(dòng)性弱不好套現(xiàn)。

2、也可以算賬，以您想買的1500萬三居室為例吧，我剛看了一下，140多平的是租金在1.9萬左右，那租售比就是700出頭兒。北京的平均租售比是650，但其中老破小的約為500，緊湊型兩居室的650左右，大戶型三居則常規(guī)就是700多，豪宅甚至800以上到1000呢，跟學(xué)區(qū)房差不多。

所以中海紫御的三居室既然是租售比700多，那就說明基本沒有溢價(jià)，至少是很低，就因?yàn)楹捅本┢骄挡畈欢唷?/p>

3、簡(jiǎn)單就是這情況吧，但每套房的具體情況不一樣，一房一議。如果房源的各種條件都很好，那在砍不下價(jià)的情況下也可能有溢價(jià)，但這種溢價(jià)不是學(xué)區(qū)的，而是算租售角度的。

僅供參考。

多說一句，我認(rèn)為中海紫御的品質(zhì)是很不錯(cuò)的，這幾年雖然沒去過，但應(yīng)該保持的挺好。之所以說這里質(zhì)量好，是因?yàn)橥恋貎r(jià)格太便宜了，便宜到你不敢想。具體多少錢一平？一盒華子的價(jià)格，而且還是普通款的。

為什么？因?yàn)檫@里最早的規(guī)劃是安置房小區(qū)，是給當(dāng)?shù)厮闪掷锏幕剡w房。那就沒有土地出讓金唄，只要是能保證拆遷就行。可當(dāng)時(shí)拿到這個(gè)項(xiàng)目的公司不爭(zhēng)氣，把資金挪用到南苑去開發(fā)經(jīng)適房小區(qū)了，想的先多少掙點(diǎn)兒錢，再回來搞拆遷。結(jié)果卻是那邊的房子不好賣，這邊的拆遷也耽誤了。

于是就只好是轉(zhuǎn)讓土地唄，被正在北京開展業(yè)務(wù)的中海給接手了。但是，就因?yàn)檫@是安置房小區(qū)，想調(diào)整為商品房手續(xù)是很困難的，原開發(fā)商沒實(shí)現(xiàn)開始的承諾，中海也就拖著不給錢，拖來拖去一直拖到了2008年奧運(yùn)會(huì)。

之后就是2009年的房?jī)r(jià)暴漲了，漲的連中海都不好意思了，最后用賣掉兩套房的錢，就把所有的土地款給結(jié)清了。但就算結(jié)清也是一分錢沒加，而且是拖了七八年的價(jià)格，所以每平米才5/60塊錢。

當(dāng)然這只是地價(jià)，加上拆遷成本的話能達(dá)到每平500左右。但這也是便宜啊，畢竟那會(huì)兒的房?jī)r(jià)都奔3/4萬了，500塊連零頭兒都算不上。

那既然是地價(jià)便宜，中海作為正在創(chuàng)口碑的央企（央企下屬公司），自然沒必要在施工成本上太省錢了。所以至少在當(dāng)年看來，這里的質(zhì)量是很不錯(cuò)的……

二

Q:

您能幫我看看這幾套商鋪嗎？都是東四環(huán)朝青的，我想買來純投資的，如果合適的話也考慮過自己經(jīng)營(yíng)，就是不是特別懂選址，想請(qǐng)您幫幫忙。另外您能幫我算算收益率嗎？

A：

1、商鋪是不可能光憑圖片就選址的，必須是實(shí)地考察，一步差三市，有時(shí)候一棵樹或幾個(gè)臺(tái)階就能差出很多的行情。我建議您還是去現(xiàn)場(chǎng)吧，然后連線抖音上那個(gè)“勇哥”，那是商鋪專家。而我都好多年不接觸商鋪了，曾經(jīng)買過的也早賣了，現(xiàn)在實(shí)在不懂。

2、收益率倒是好算，看看平均價(jià)和平均租金不就得了。這幾個(gè)都是小戶型，大致均價(jià)3萬吧。或者干脆以國(guó)美第一城或金地名京的為標(biāo)準(zhǔn)吧，好幾個(gè)房源好算賬。不過說實(shí)話，這么多房源您考察的過來嗎？每個(gè)都得至少觀察好幾天，夠累的。

租金的話平均3塊錢每天每平吧，月租算90塊錢，年化1000塊錢。那如果能做到滿租，年化收益率就是3.3%。注意，這個(gè)租金收益是不包含物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)+能源費(fèi)的，否則就沒法算了，畢竟物業(yè)費(fèi)每平每月一般就20多塊錢呢。

或者干脆這么說吧，北京現(xiàn)在的小戶型100多平商鋪的平均收益率應(yīng)該就是3.3%，如果算上物業(yè)費(fèi)的話能到5%，但一旦剔除其實(shí)還是3.3%左右，一般不超3.5%。

3、然后北京現(xiàn)在商鋪的綜合稅率是25%左右，包括房產(chǎn)稅、增值稅和個(gè)稅等等。但請(qǐng)注意，現(xiàn)在這兩年是房產(chǎn)稅減半6%，否則正常是12%，那綜合稅率就是33%左右了。

4、也就是說，北京現(xiàn)在小戶型商鋪的平均凈租金收益率在2.5%左右，過了優(yōu)惠期的話是2.2%左右。另外大型商鋪的平均收益高一些，高投入高產(chǎn)出的原因，收益率一般能在3%以上，運(yùn)氣好的話4%以上也有可能。但這是至少大幾百平甚至上千平的，小打小鬧兒的沒這么高收益。

而且還有一點(diǎn)，這是在沒計(jì)入空置期+免租期的情況下的，因?yàn)閷?shí)在不好計(jì)算。但按照北京現(xiàn)在這種行情，收益率打個(gè)9折甚至8折都正常。畢竟商鋪的物業(yè)費(fèi)太貴，平均每天每平在5毛以上，甚至能達(dá)到1塊多錢。那假定是100平商鋪，空置一個(gè)月就是1500-3000沒了，不是個(gè)小數(shù)字。就現(xiàn)在北京這滿大街空鋪的狀況，投資須謹(jǐn)慎吧。

5、簡(jiǎn)單就這情況，選址我?guī)筒簧厦Γ找媛实脑捘桶凑?.5%計(jì)算吧，大致差不多。但還是多說一句，住宅投資是小學(xué)生就能玩兒的，寫字樓是中學(xué)生，而商鋪是大學(xué)生玩兒的，大面積商鋪就更是碩士博士才有資格玩兒的了。

僅供參考。

三

Q:

本人通州三口之家，房子買的新華聯(lián)家園的二手房，兩居室95平，2016年購買，目前沒漲沒跌，感覺買了個(gè)寂寞。孩子在**小學(xué)三年級(jí)，各項(xiàng)都勉強(qiáng)吧，不是太滿意，所以有了換房到朝陽的想法。

一是因?yàn)槲业墓ぷ鞯攸c(diǎn)在四惠附近，換工作也應(yīng)該在附近。二是想給孩子換個(gè)學(xué)習(xí)環(huán)境，三是增強(qiáng)房子的保值性。現(xiàn)在手上有200多萬存款，請(qǐng)推薦。

我們其實(shí)也看了幾個(gè)小區(qū)了，遠(yuǎn)洋天地，通惠家園，還有就是四環(huán)內(nèi)的，但就是以老破小為主了，還有就是回遷房也不知能不能買？

A：

1、新華聯(lián)家園，當(dāng)年算是通州的標(biāo)桿小區(qū)，也是湘軍開發(fā)商的代表作。小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)到目前為止至少不吃虧，基本跟隨通州大盤。現(xiàn)在95平的應(yīng)該300多萬吧，加上200多萬到市區(qū)買500多萬的。說實(shí)話這預(yù)算在朝陽屬于中位數(shù)，未必能買到價(jià)格走勢(shì)太好的，至少比通州強(qiáng)的不多。所以還是多考慮通勤和居住吧，房子是用來住的。

2、另外是學(xué)區(qū)，朝陽確實(shí)能用房子選學(xué)區(qū)。但您家畢竟是轉(zhuǎn)學(xué)，而且三年級(jí)也就是2024年入學(xué)的，也是高峰期，無論哪年轉(zhuǎn)都是同一屆，好學(xué)校未必有空余的學(xué)位。所以我要建議就是先去問問朝陽教委或?qū)W校吧，能確定學(xué)校再買，否則被派位就不合適了。

3、小區(qū)沒什么不能買的。遠(yuǎn)洋天地是典型的商品房，如果要買的話選一期那幾棟板樓戶型好的，價(jià)格走勢(shì)至少不落后。塔樓的慎選，在四惠這種地段兒都不算強(qiáng)。

通惠家園是安置房回遷房和經(jīng)適房都有的小區(qū)，肯定能買，但就是典型的自住為主，投資角度的期望值別太高。

老破小那就是優(yōu)劣勢(shì)就更明顯了。優(yōu)勢(shì)是居住的性價(jià)比高，因?yàn)楣珨傂〉梅柯矢撸兆饨鸬脑捠找嬉愿摺Ａ硗鈨r(jià)格走勢(shì)肯定是跟隨大盤，其本身就是大盤的基礎(chǔ)部分，不吃虧也占不到便宜。劣勢(shì)就是流動(dòng)性弱，在行情期間的順位也靠后，所以更適合長(zhǎng)期居住輕易不賣的。

但多說一句，四惠周邊都不算多強(qiáng)的學(xué)區(qū)啊，至少不是普遍意義上的好學(xué)區(qū)。所以您從通州換過來，從學(xué)校角度是大概率沒什么提升的。考慮好再換吧。

4、簡(jiǎn)單說吧，您的想法沒問題，但好像也就是解決了通勤問題，其他的居住性價(jià)比+學(xué)區(qū)+投資性都未必有什么提升。所以還是再多考慮一下吧，也可以看看其他朝陽學(xué)區(qū)好的板塊。

僅供參考。

四

Q:

我有北京購房資格了，首房首貸，有100萬資金，月薪不到3萬，想買300萬左右的房子。但也在猶豫是否現(xiàn)在買，買的話可以自住，但投資角度似乎還是有風(fēng)險(xiǎn)。

但不買的話就只能繼續(xù)租房，我已經(jīng)很厭惡打隔斷的群租房了，但一居室又要不很遠(yuǎn)，要不得多花至少2000多，感覺還不如買房呢。但我又有可能在今年或明年換工作，目前在呼家樓，有可能換到通州CBD或亦莊，所以地點(diǎn)也有些猶豫。

A：

1、那我能說什么呢？您的不確定因素只能是自己考慮，外人幫不上忙。尤其是這地段兒，要不您等確定了工作地點(diǎn)再說吧。

2、是否買房的話算個(gè)賬吧。假定您是全款買房，那300萬的房子如果在呼家樓，大概能租6000塊錢左右，每年能收到7萬多。一般都是老小區(qū)，沒什么物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)的話每平30，一年2000吧。空置期也很短，通常也就半個(gè)多月，那也就是說，每年應(yīng)該能落下6萬多。對(duì)標(biāo)300萬的話凈收益至少在2%以上，超過同期銀行利率。

那在這種情況下，再假定您是房東，愿意降價(jià)多少錢出手？套現(xiàn)后存銀行的話每年也就4.5萬的收益，您覺得哪個(gè)劃算？

3、但您這是貸款，而且比例很高，那就只能自己考慮了。200萬的貸款，每個(gè)月一般1萬左右的月供，那無論怎么計(jì)算收益都是不劃算的，只能寄希望于以后的房租上漲了。

4、其他的我沒什么說的。是否買房自己定，買在哪里更是自己定。

僅供參考。

五

Q:

我家是為了孩子考公的問題，正在做準(zhǔn)備，想請(qǐng)教您關(guān)于福利分房的問題。1、您認(rèn)為哪里的政策最好？比如國(guó)考或哪座城市？天津怎么樣？2、看您的文章后面有留言說通州的事業(yè)編都是分宿舍的，而您的文章說要自己買房，這是什么情況？事業(yè)編的政策如何？3、**系統(tǒng)聽說福利不錯(cuò)，我們有朋友孩子在工作，您了解嗎？4、我目前住東壩，這邊的福利房是什么情況？

A：

1、我不懂福利房的政策，更不懂外地的，幫不上忙。

2、我都沒注意過事業(yè)編有什么政策，也不知道通州的都能分宿舍，有那么多的房子嗎？參公的有可能吧，但公益全額的人更多，分的過來嗎？我認(rèn)為夠嗆，此外還有差額和自營(yíng)的呢，誰給分房啊？憑什么分啊？分的起嗎？

就算是分了宿舍又怎樣呢？或者是公租房也只是租房而已，談不上太大的福利。而且凈是不愿意住集體宿舍的呢，上學(xué)沒住夠嗎？

3、**系統(tǒng)那是企業(yè)，跟考公兩碼事兒。企業(yè)的福利是人家自己掏錢的，反正其他央企還有在北京蓋“保租房vs集租房”的呢，低價(jià)賣給員工，這覺得哪家合適就直接去應(yīng)聘就行。

4、東壩的福利房，那都是老黃歷了，經(jīng)適房+兩限房+定向房都有，但基本都是2012年十八大之前的，農(nóng)業(yè)部等單位的，之后再有福利房都是國(guó)管局和央管局統(tǒng)籌的了。不過金融系統(tǒng)的有可能，但也沒聽說這些年有單位組織的福利房了，而且金融也不是考公范圍啊。或者說我也只是聽說某些強(qiáng)勢(shì)部委還有自己搞的，但都是傳聞而已。

5、總之您的問題我都不太懂，都回答不了，對(duì)外地的更是完全不知道，幫不上忙。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。