河南
某物業公司與夏某物業服務合同糾紛調解案：
“物業整改先行”化解物業服務合同糾紛
基本案情
某小區業主委員會與某物業公司簽訂物業服務合同，夏某作為該小區底商商戶，同樣享受合同約定的物業服務。自2020年起，夏某以物業服務不到位為由拒交物業費。某物業公司多次向夏某催交物業費未果，遂訴至法院。
處理方式方法
法院收到起訴材料后，經向當事人釋明綜治中心優勢作用并征得當事人同意，將案件委托至綜治中心進行調解。綜治中心指派入駐的物業糾紛調解員開展調解工作。調解員收到案件材料后，細心梳理案件情況，精準掌握雙方訴求，組織雙方進行調解。
首先，充分聽取雙方訴求，深入了解情況。調解員及時與某物業公司負責人取得聯系，詢問其相關情況。某物業公司負責人詳細展示了多次催交物業費的記錄，強調其已窮盡合法催交手段，但夏某仍拒絕交費。隨后，調解員又通過電話聯系夏某，夏某則認為某物業公司存在垃圾清運不及時、底商商鋪前垃圾桶旁經常存在垃圾堆放等問題，且自己作為小區底商商戶并未享受小區綠化服務，物業費單價也比小區住宅區高，因此對物業收費的合理性持有異議。
其次，積極實地走訪調查，核查案件事實。為查明案件真實情況，調解員決定前往涉案小區進行走訪。調解員經走訪發現，涉案小區底商商鋪前垃圾桶垃圾外溢，隨即拍照留存并發給某物業公司負責人。某物業公司負責人承認其確實存在相關問題并及時清理了垃圾。針對物業費收費標準問題，調解員要求某物業公司負責人提供物業服務合同，查看費用明細。調解員經核查發現，由于公共區域維護重點不同，底商商鋪與住宅區的費用標準存在差異，但底商商鋪的費用明細中并未包含綠化費用。
最后，精準找到矛盾根源，實質化解糾紛。為了從根源上減少此類糾紛的產生，調解員決定采取“物業整改先行”的方法化解矛盾：一方面，調解員勸說某物業公司負責人制訂整改計劃，以實際行動獲得業主認可，某物業公司負責人遂承諾增加垃圾清運頻次；另一方面，調解員采取面對面調解方式，先讓某物業公司負責人向夏某反饋近期物業服務整改效果，再由調解員向夏某釋明物業服務合同中的費用標準，消除夏某的疑慮，同時從法理的角度釋明按時交物業費是業主應盡的義務。經過多輪溝通，雙方握手言和。
處理結果
雙方最終達成和解協議，某物業公司負責人對該公司服務不到位、質量不達標等問題向夏某表達誠摯歉意，并同意減免部分物業費；夏某及時補交物業費。目前，雙方已經履行完畢。
解紛要旨
隨著城市社區人口密度的提升，零售、餐飲、藥店等便民商業向小區周圍聚集，開發商也鼓勵商業配套嵌入住宅區，形成住商混合生態，其背后雖然蘊含經濟活力，但是也可能衍生復雜的管理矛盾。本案系因小區底商商戶對物業服務質量不滿、收費標準不明引發的物業服務合同糾紛，爭議標的額較小，權責較為明晰，調解的可能性較大。綜治中心充分發揮資源集成優勢，根據糾紛實際情況指派入駐的物業糾紛調解員開展糾紛化解工作，提高調解的針對性。調解員堅持促進社區更和諧、商業更繁榮的目標，通過聽取訴求了解案情、實地走訪固定證據、督促某物業公司“服務整改先行”、面對面調解向當事人釋明收費單價差異及交費義務等方式，緩和雙方的對立情緒，促使雙方積極協商解決。某物業公司積極整改，提升物業服務質量，以實際行動解開業主心結，從而使其主動交物業費，實現糾紛實質性化解，做到案結事了人和，助力構建“商居融合”和諧社區。
化解單位：
鞏義市綜治中心
來 源：中原盾
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