上個星期，位于西北新城隅山公園旁的棲云9號取得了預售證，總共有7棟樓取證，預售面積8794.72平米，這個去年以來悄悄開發的新項目，終于要上市銷售了。

棲云9號的售樓部已經開放

云南房網前些天到項目現場看了下，棲云9號的售樓部已經對外開放，16棟商墅也接近封頂，現場的各項銷售準備工作也已經做好，就等開盤發售了。然而，雖然銷售在即，棲云9號卻不事聲張，連個官方微信賬號都沒有，顯得極為低調。

其實倒也不是棲云9號刻意保持神秘，而是這個項目在正式銷售之前，還有幾個難題待解。

首先是宣傳難題。棲云9號實際上是當年中南、龍湖、海倫堡三家公司聯合競得的西北新城 6宗土地中的9號地塊，棲云9號這個名字也許就是這么來的。

當年中南、龍湖和海倫堡三家公司拿地后，住宅地塊先后開發了上悅天地和三千時光，但有兩宗商業地塊卻一直閑置，2024年，兩宗商業地塊被分別轉讓給了云南盛萊房地產公司和云南天宸伍佰里置業公司，棲云9號就是由云南天宸伍佰里置業公司開發。

棲云9號的廣告語是“一座城市，兩種人生”，暗示居住屬性

棲云9號既然是商業用地，當然只能開發商業建筑，但在規劃上，項目除了一棟18層辦公樓外，其余16棟都是三四層的多層建筑，這就讓棲云9號有了巨大發揮空間。果然，棲云9號將16棟多層建筑宣傳為行政公館，對外口徑是有77套，面積在256-392平米之間。

說行政公館可能很多人搞不明白，其實就是昆明市場上早就有的商墅，也即商業別墅。商業別墅的意思是土地屬于商業性質，但建筑形態是別墅。既然建筑形態是別墅，功能上也就亦商亦住。在昆明已經開發的商墅中，有些確實用于商業，比如辦公，或者是開辦會所、民宿、餐飲等，但也有很大一部分是作為別墅來居住。

棲云9號沒有說自己開發的行政公館具體是什么用途，但從現場宣傳資料看，其實是往別墅的方向走，只不過沒有明說，比如會客區其實就是客廳的布局；休息區從宣傳視頻上看，最顯眼的就是一張大床，一看就是臥室；至于衣帽間之類就更不用說了。裝修效果圖上廚房啥的也都一應俱全。

棲云9號的商墅都是地面3-4層，地下一層的設計

棲云9號緊鄰隅山公園，距離大河埂地鐵站只有300多米，吾悅廣場也近在咫尺，附近還有高水品學校和醫院，如果作為住宅，環境和配套都沒話說，所以棲云9號想作為別墅來賣也很容易理解。

但這種打擦邊球的事肯定不太好說，所以也就帶來了宣傳的難題。

其次是未來的物業管理難題。棲云9號既然是商業項目，對外的說法是行政公館，所以如果有買家購買后并不居住，而是作為商業經營也一點問題都沒有，比如開個會所或餐館，抑或作為辦公使用，后期很可能出現有人在此居家，有人在此辦公經商的現象。辦公經商還好說，居家就要考慮私密性、安全性。

昆明有些位置比較好的老別墅區，一開始都是自己住，后來就有人開餐廳、辦公，內部管理逐漸失范，然后住戶紛紛搬走。這是棲云9號在銷售時必須要考慮的管理難題。

上圖為昆明一些老別墅內開辦的餐館

第三是定價難題。棲云9號的位置很好，這種位置的商墅也很稀缺，數量又只有77套，按理說定價不會低，可是商墅土地年限短，水電、物業都比較貴，以后又存在管理難題，這幾個因素又不支持定高價。

棲云9號的土地是2024年由云南嘉卓房地產公司轉讓給云南天宸伍佰里置業公司的，轉讓價格不詳，如果轉讓價格比較低，棲云9號定價的自由度就會比較高，否則會很為難。

西北新城這幾年雖然已經過了開發高潮，但經過多年建設，基礎配套卻比較完善，尤其是開發比較早的普吉路以東片區，商業、學校、體育運動、醫院、公園一應俱全，2020年開通的地鐵4號線更是加分項，但如今西北新城西片區新項目很少，在售地鐵盤更是只有一個——中鐵壹號峯景，棲云9號是好不容易才有的新地鐵盤。