上個星期，位于西北新城隅山公園旁的棲云9號取得了預(yù)售證，總共有7棟樓取證，預(yù)售面積8794.72平米，這個去年以來悄悄開發(fā)的新項目，終于要上市銷售了。

棲云9號的售樓部已經(jīng)開放

云南房網(wǎng)前些天到項目現(xiàn)場看了下，棲云9號的售樓部已經(jīng)對外開放，16棟商墅也接近封頂，現(xiàn)場的各項銷售準備工作也已經(jīng)做好，就等開盤發(fā)售了。然而，雖然銷售在即，棲云9號卻不事聲張，連個官方微信賬號都沒有，顯得極為低調(diào)。

其實倒也不是棲云9號刻意保持神秘，而是這個項目在正式銷售之前，還有幾個難題待解。

首先是宣傳難題。棲云9號實際上是當年中南、龍湖、海倫堡三家公司聯(lián)合競得的西北新城 6宗土地中的9號地塊，棲云9號這個名字也許就是這么來的。

當年中南、龍湖和海倫堡三家公司拿地后，住宅地塊先后開發(fā)了上悅天地和三千時光，但有兩宗商業(yè)地塊卻一直閑置，2024年，兩宗商業(yè)地塊被分別轉(zhuǎn)讓給了云南盛萊房地產(chǎn)公司和云南天宸伍佰里置業(yè)公司，棲云9號就是由云南天宸伍佰里置業(yè)公司開發(fā)。

棲云9號的廣告語是“一座城市，兩種人生”，暗示居住屬性

棲云9號既然是商業(yè)用地，當然只能開發(fā)商業(yè)建筑，但在規(guī)劃上，項目除了一棟18層辦公樓外，其余16棟都是三四層的多層建筑，這就讓棲云9號有了巨大發(fā)揮空間。果然，棲云9號將16棟多層建筑宣傳為行政公館，對外口徑是有77套，面積在256-392平米之間。

說行政公館可能很多人搞不明白，其實就是昆明市場上早就有的商墅，也即商業(yè)別墅。商業(yè)別墅的意思是土地屬于商業(yè)性質(zhì)，但建筑形態(tài)是別墅。既然建筑形態(tài)是別墅，功能上也就亦商亦住。在昆明已經(jīng)開發(fā)的商墅中，有些確實用于商業(yè)，比如辦公，或者是開辦會所、民宿、餐飲等，但也有很大一部分是作為別墅來居住。

棲云9號沒有說自己開發(fā)的行政公館具體是什么用途，但從現(xiàn)場宣傳資料看，其實是往別墅的方向走，只不過沒有明說，比如會客區(qū)其實就是客廳的布局；休息區(qū)從宣傳視頻上看，最顯眼的就是一張大床，一看就是臥室；至于衣帽間之類就更不用說了。裝修效果圖上廚房啥的也都一應(yīng)俱全。

棲云9號的商墅都是地面3-4層，地下一層的設(shè)計

棲云9號緊鄰隅山公園，距離大河埂地鐵站只有300多米，吾悅廣場也近在咫尺，附近還有高水品學(xué)校和醫(yī)院，如果作為住宅，環(huán)境和配套都沒話說，所以棲云9號想作為別墅來賣也很容易理解。

但這種打擦邊球的事肯定不太好說，所以也就帶來了宣傳的難題。

其次是未來的物業(yè)管理難題。棲云9號既然是商業(yè)項目，對外的說法是行政公館，所以如果有買家購買后并不居住，而是作為商業(yè)經(jīng)營也一點問題都沒有，比如開個會所或餐館，抑或作為辦公使用，后期很可能出現(xiàn)有人在此居家，有人在此辦公經(jīng)商的現(xiàn)象。辦公經(jīng)商還好說，居家就要考慮私密性、安全性。

昆明有些位置比較好的老別墅區(qū)，一開始都是自己住，后來就有人開餐廳、辦公，內(nèi)部管理逐漸失范，然后住戶紛紛搬走。這是棲云9號在銷售時必須要考慮的管理難題。

上圖為昆明一些老別墅內(nèi)開辦的餐館

第三是定價難題。棲云9號的位置很好，這種位置的商墅也很稀缺，數(shù)量又只有77套，按理說定價不會低，可是商墅土地年限短，水電、物業(yè)都比較貴，以后又存在管理難題，這幾個因素又不支持定高價。

棲云9號的土地是2024年由云南嘉卓房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給云南天宸伍佰里置業(yè)公司的，轉(zhuǎn)讓價格不詳，如果轉(zhuǎn)讓價格比較低，棲云9號定價的自由度就會比較高，否則會很為難。

西北新城這幾年雖然已經(jīng)過了開發(fā)高潮，但經(jīng)過多年建設(shè)，基礎(chǔ)配套卻比較完善，尤其是開發(fā)比較早的普吉路以東片區(qū)，商業(yè)、學(xué)校、體育運動、醫(yī)院、公園一應(yīng)俱全，2020年開通的地鐵4號線更是加分項，但如今西北新城西片區(qū)新項目很少，在售地鐵盤更是只有一個——中鐵壹號峯景，棲云9號是好不容易才有的新地鐵盤。