北京
案件情節(jié)
陳先生與郭先生系舅甥關(guān)系。2007 年 9 月 12 日，陳先生與原房主簽訂《協(xié)議書》，約定陳先生以 45 萬元購買一號房屋，過戶到郭先生名下。后陳先生按約定支付了全部購房款。2007 年 9 月 21 日，房屋登記在郭先生名下。2008 年 1 月 21 日，郭先生出具《證明》，內(nèi)容為："本人郭先生購買一號房屋，資金由大舅陳先生所出，在未還清房款之前，此房所有權(quán)仍歸大舅陳先生所有。" 房屋購買后一直由郭先生居住使用。后陳先生起訴要求郭先生協(xié)助辦理過戶。
法院評析
法院認為，認定是否存在借名買房合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)從是否存在借名購房的合意、購房出資情況、房屋的實際占有使用情況、票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證原件持有情況等方面綜合判斷。本案中，雖購房款來源于陳先生，但北京當(dāng)時尚未出臺限購政策，陳先生稱借名原因是工作繁忙經(jīng)常不在北京，但其配偶和子女均長期居住在北京，卻借用外甥名義購房明顯不符合常理。陳先生稱購房是為了投資炒房，但郭先生出具的《證明》卻表示郭先生要原價購買房屋，與其投資目的明顯相違背。關(guān)于房屋由郭先生居住的原因，陳先生存在相互矛盾的解釋。且陳先生既未簽署書面借名材料，又將房屋交給郭先生長期居住并將產(chǎn)權(quán)證交由其保管，上述行為均有悖常理。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明存在借名買房合同關(guān)系。
律師勝訴心得（被告郭先生勝訴）
本案勝訴的關(guān)鍵在于法院運用了日常生活經(jīng)驗法則，全面審查了借名買房的合理性。借名買房通常是為了規(guī)避限購、貸款、稅費等政策，如果沒有合理的借名理由，即使有出資也難以認定借名關(guān)系。本案中，陳先生的借名理由明顯不符合常理，且其行為前后矛盾，法院據(jù)此駁回了其訴訟請求。這提醒我們，借名買房不僅要有出資和書面約定，還要有合理的借名理由，否則法院會根據(jù)經(jīng)驗法則作出不利于主張一方的判斷。
律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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