誰能想到，一個建筑面積超47萬平方米、擁有2831戶業主的住宅大盤，如今卻陷入“無物業可用”的尷尬境地。

2026年5月12日，合肥包河區天下錦城小區業主委員會發布物業服務項目招標公告。這不是普通的物業選聘，而是一場被迫啟動的“自救”。此前，龍湖物業因累計欠費高達561.5萬元、先后5次提交退場申請后于2025年1月1日退出；隨后應急物業華地物業服務近9個月后，也于2025年9月15日撤場。應急物業上聯物業雖延期服務，但截至目前，小區物業服務仍未穩定——招聘物業仍需重新走業主大會流程，而業委會因成員陸續辭職已無法正常履職。

天下錦城的遭遇，并非孤例。當我們把目光投向整個合肥，發現類似的場景正在多個小區同時上演。這背后，究竟是誰之過？

NO.1 | 壹

物業撤場潮來襲：欠費、虧損、離場，一個死循環

如果說天下錦城是一個縮影，那么整個合肥，正在經歷一場大規模物業撤場“陣痛”。

2026年3月，合肥市瑤海區天賜園小區物業公司——安徽省品雅物業管理有限公司正式退場，因合同到期及運營成本難以為繼，業主無奈吐槽：“電梯壞了半年，地下車庫水管漏水，生活垃圾堆滿沒人清運”。原物業負責人無奈表示：“物業費連一半都收不到，每個月虧損在2萬元左右，公司進場一年總虧損已達40余萬元”。

也是今年3月，合肥市北辰天都小區業主委員會收到第一太平融科物業的正式撤場函，稱服務三年多累計虧損高達340余萬元，計劃于2026年5月24日退出；在新物業尚未選定前，小區不得不緊急召開業主大會。今年1月，瑤海區利港銀河新城物業公告退出，標志著其長達16年的服務期正式終結。

合肥樓市航拍圖

更早之前的2025年，撤場潮已經十分密集。位于合肥新站區的華地紫悅府小區，物業公司公告退場，截至2025年10月底，小區累計欠款總額為357.8萬元。綠地喬治莊園小區業主大會投票通過解聘萬科物業；元一柏莊小區的老物業柏莊物業也因供暖收支不平衡、物業費斷崖式減收，宣布退出持續十年之久的服務。

數據是最好的注腳。根據最新發布的《2026中國物業服務企業綜合實力研究成果》，2025年物業行業在管面積增速連續4年下降，從2021年的10.4%大幅回落至4.2%，行業“主動退盤”已成常態，2025年至少有5家企業退出面積超千萬平方米。克而瑞物管指出，行業正從“追求規模擴張”轉向“聚焦質量提升”。

NO.2 | 貳

物業荒的背后：三大推手正在逼走物業

為什么物業公司紛紛撤離合肥小區？從近年來的案例中可以總結出三大推手。

推手一：物業費收繳率持續走低，“欠費—虧損—服務降級”的惡性循環

天下錦城小區的數據令人觸目驚心：龍湖物業自進場以來從未繳費業主達311戶，累計欠費561.5萬元，繳費率呈現極不均衡態勢，一、二、三期僅約40%，四期約90%。更令人難以置信的是，該小區業委會11名候選人中竟有10人仍欠繳物業費。

紫悅府小區同樣困于“業主拒交—物業撤場”的惡性循環：撤場前累計欠款達357.8萬元；天賜園小區物業費收繳率不到50%，月虧2萬元，一年竟虧損40余萬元。

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據透露，2026年合肥將進一步推動物業服務質量測評全覆蓋至100%，引導服務質量不達標的小區依法重新選聘物業服務企業。這意味著未來“劣質物業”被淘汰、“因欠費退場”的物業公司反而被迫出局，這一反差恰恰暴露了當前行業秩序中的結構性問題。

推手二：業委會履職能力不足，自治機制失靈

天下錦城小區業委會因多種原因導致成員陸續辭職，增補小組報名無進展，“已無法保障業委會正常履職及運轉”。問題嚴重的是，公開招聘物業仍需通過業主大會投票，但因流程長無法在短時間內完成招標，華地物業撤場后，小區曾一度面臨無物業服務的窘境。

業委會是業主維權的自治組織，但當其自身“癱瘓”時，小區治理便陷入更深的困局。這一現象絕非孤例，不少小區業委會虛置、權責缺位，成為物業矛盾激化的深層原因。

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推手三：物業合同“名不副實”，公共收益暗箱操作

業主不交物業費的理由看似合理——物業服務沒做好，但本質上暴露了物業行業的通病：合同履約不到位、服務標準不透明、財務收支不公開。

物業費收繳難與服務質量下滑互為因果，而公共收益信息不透明更是“火上澆油”。合肥諸多小區在維護、安保、保潔等基礎服務上與合同約定存在較大差距，進一步削弱了業主繳費意愿。

不過在積極信號方面，合肥高新區九璽花園小區剛剛于2026年5月13日引入了保利物業，并啟動“信管制”物業模式，推行“資金共管、收支公示”的全新機制。從被動退出到新模式探索，物業行業的治理體系正在被重塑。

NO.3 | 叁

結語

物業撤場，表面上是物業公司與業主之間的較量，實質上折射出整個行業的信任危機、法律缺位和利益博弈。

天下錦城小區5年更換3家物業，至今仍在“物業荒”中焦灼等待，而利港銀河新城、天賜園、北辰天都、紫悅府等數十個小區的物業撤場事件，不過是這場信任坍塌的冰山一角。

值得慶幸的是，政策層面已經在加速重塑行業生態。2026年，《安徽省物業管理條例》新修訂版正式實施，合肥率先將“物業服務質量測評覆蓋率100%”寫入年度目標，執法進小區、信管制、物業糾紛調解中心等創新模式陸續推開，物業行業終于告別“無規則游戲”的內耗期。

但改革的真正落點在于每一位業主與每一家物業：業主在規則框架內履行繳費義務，物業以高質量服務回饋信任，社區與政府以第三方視角搭建公正透明的溝通橋梁。三方缺一不可，全鏈條協同才能真正扭轉“物業與業主雙輸”的怪圈。