天津
01
前不久，天津萬科物業服務有限公司發布了《關于退出天津新世紀城小區物業服務的告知函》。
從這份告知函中，我們可以獲取關于萬科物業撤場的以下背景：
1）萬科物業于2024年3月16日正式承接天津新世紀城小區的物業服務工作，至今短短2年；
2）萬科物業進場后，天津新世紀城小區的物業費收繳率從接管前的不足10%，提升至2024年的77.84%，2025年的77.05%；
3）天津新世紀城小區仍有約23%的住戶以各種理由長期拖欠物業費，導致項目無法正常運營，2024年度、2025年度項目連續虧損，累計虧損約225萬；
4）萬科物業最遲將于2026年6月30日24時正式退出天津新世紀城小區物業管理服務，并完成全部工作人員撤場；
5）雖萬般不舍，但因經營困境無奈退出。
很顯然，導致萬科物業退出的直接原因，就是約23%的住戶長期拖欠物業費，連續虧損，不得不退出。
不是不想干，實在是沒辦法虧本干。
02
我查閱了相關資料。
天津新世紀城小區房齡約為25年，于2001年交付，擁有近2000戶業主。
在萬科物業進場前，已更換3任物業公司。加上萬科物業也官宣退出，合計已更換4任物業公司。
2年前，萬科物業經業主投票進駐。
考慮到小區里老人較多，萬科物業做了不少適老化改造，還在一定程度上改善了小區人居環境。
全面升級園區綠化景觀，修復8處綠化取水點，補種黃土裸露區域，翻新休閑娛樂區，增添游樂設施，修復園區水系和景觀。
遺憾的是，萬科物業也只堅持了短短2年，就因物業費收繳率較低退出天津新世紀城小區。
不知道后續還會有哪家物業公司接手，可以確定的是，在天津，萬科物業算是口碑較好的。
金茂物業、綠城物業等恐怕不太會進駐這種老小區。
而且，就連萬科物業的物業費收繳率都無法擺脫經營困境，后來者估計也難以讓拖欠物業費的這23%的住戶滿意。
后面的結局可以預料……
03
一般來講，新建商品房的物業費收繳率普遍較高，但老舊小區往往收繳率很低，是物業公司撤場高發區。
為什么明明大幅提高了物業費收繳率，萬科物業仍然堅持退出天津新世紀城小區？
因為，在物業行業的盈虧鐵律中，80%-85%是一條生死線。
即，物業費收繳率需要達到80%-85%才能覆蓋運營成本。
一旦物業費收繳率低于這條保本線，就必然入不敷出。
據克而瑞物管監測，2025年物業撤場項目有173個，其中64.7%的案例屬于物業企業“主動撤出”或“到期不續”。
而“主動撤出”的背后，往往是由于小區物業費收繳率低，導致現金流承壓。
與此同時，老舊小區普遍存在設施設備老舊等多種問題，物業運營服務難度和成本更高。
像萬科物業這樣的頭部物企退出后，極大概率只能由低價中標的中小物企補位。
但物業服務不是做公益，如果一直賠錢，任何物業公司都會選擇退出。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
