最近，增城鳳秀家園的消息，看得我心里發沉。

小區2022年交付，物業公司進場一年多，今年4月底正式撤場時，物業費收繳率只有26.41%，累計欠費超過100萬元，隨后小區狀況頻出。

相信很多人第一反應是罵物業。

但在我看來，真正可怕的不是單個個例，而是已經成了一種趨勢：

物業正在撤退，廣州很多小區要面對更殘酷的問題。

物業的本質問題是什么？

為什么這么說？

2018年前后，物業股扎堆上市，資本市場最看重的是在管面積，面積越大，估值越高，很多物業公司開始拼命拿項目。

行業正常運營的最低安全線是85%，71%已經嚴重跌破警戒線，物業經營越來越難。

換言之，過去不少項目從一開始就是在擴充規模，并不是按長期服務在做。

樓市上行的時候，這套邏輯還行得通。

現在不一樣了，人力、維保、能耗成本都在漲，物業費收不上來，賬自然難平。

中指院數據顯示，全國監測到的住宅物業撤場項目，其中不少是物業主動撤場。

這不是個別小區鬧矛盾，而將意味著整個行業進入了深度調整期。

問題是，物業撤場，對公司來說是商業決策。對業主而言，是生活秩序突然失穩。

垃圾清運、門禁、電梯、照明、消防、停車等，平時看著不起眼，一旦失管，影響的是整個小區最基本的體面。

一個小區如果沒有形成決策能力，沒有人能代表業主談合同、審賬目、推動換物業、處理公共收益和維修資金等，那么物業一撤，小區很容易就散了。

廣州并不只有鳳秀家園一個例子。

更早之前，番禺東平苑在物業撤場后，社區臨時代管根本替代不了專業服務，小區迅速陷入失序，6年無人管，甚至家園變“垃圾場”，嚴重到直接被租賃市場避雷。

所以我越來越覺得，物業問題本質上不是服務問題，而是治理問題。

未來房子的分化，不只是地段和產品力的分化，還會越來越明顯地變成治理分化。

物業問題箭在弦上

小區自身到底該怎么做？

不過好消息是，在小區治理這一塊，廣州已經在補課。

廣州早前提出，到2025年底基本完成全市3400多個物業小區業主組織成立任務，2026年的數據顯示，成效顯著。（來源：廣州住建局）

顯然，物業問題，不能只靠物業公司，小區本身必須具備基本治理能力。

所以眼下最該補的，我覺得有三件事。

第一，業委會得真正建起來。

平時很多人覺得業委會存在感不強，但真到物業撤場、換物業、追責、審賬的時候，沒有業委會，業主連談判抓手都沒有，大家只能在群里吵，最后誰也解決不了問題。

第二，物業費的定價機制，得回到現實。

如今不少小區還用十年前的收費標準，去要求今天的服務質量。

人工、設備維護、垃圾清運、安保成本都漲了，價格卻長期不動，結果往往只有兩個，要么物業硬虧，要么服務降配。

當然，不是說漲就該漲，至少價格和服務要匹配。

比如江蘇常熟有老舊小區在服務改善后適度上調物業費，收繳率反而從不足60%升到90%以上。（來源：蘇州住建）

來源：蘇州住建

廣州也有不少成功的案例，說明小區只要有治理能力，物業撤退也能被接住。

這些案例表明，只要小區建立了有效的治理機制，無論是業主自治、政企合作還是靈活的微管家模式，都能緩解物業撤退帶來的風險。

第三，物業退出，須有規則。

現在很多小區最怕的就是物業說撤就撤，交接混亂，中間空窗。

物業不可能被強行綁在虧損項目上，但如果沒有過渡期+清晰交接標準+應急兜底機制，最后買單的還是業主。

總而言之，物業大撤退，暴露了靠資本推動、靠規模擴張的邏輯已經過時。

當下真正重要的，是業主如何齊心協力培育小區的治理能力。

因為接下來，廣州房子的分化很可能進入第二階段：

第一階段看地段和產品，第二階段看治理。

有沒有業委會，能不能形成共識，公共空間能不能持續維護，物業撤場后有沒有人能接住……等等，都會慢慢體現在房價和居住體驗里。

畢竟買房，買的肯定不止地段和戶型，更是一個小區有沒有長期維護和治理的能力。你覺得呢？

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