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齊東 13524603437

SAC編號：S0790522010002

投資要點

成交數據同比增長，住房以舊換新政策陸續出臺

本周我們跟蹤的全國30城新房及二手房成交面積同比均實現增長，年初以來成交數據仍下降但降幅繼續收窄。本周發布的政策主要涉及城市更新及住房以舊換新方面。在中央政治局會議表態要“努力穩定房地產市場”后，各地陸續出臺政策響應，公積金政策、以舊換新政策成為重要的政策抓手。伴隨后續寬松政策持續、房企集中推盤，預計銷售數據有望持續改善，二季度或為行業基本面與政策共振企穩的窗口期，預計房地產市場將迎來供需改善、價格企穩的良好局面，維持行業“看好”評級。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、綠城中國；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

政策端：把城市更新擺在突出位置，多地發布住房以舊換新舉措

本周房地產政策從“定調”轉向“落地”，中央層面國務院常務會議再次強調了城市更新的突出位置，地方密集出招成為主線。宏觀數據方面，物價溫和回升但居住價格仍同比-0.2%，信貸端“企強民弱”格局延續，前4個月住戶貸款凈減4902億元，居民主動去杠桿趨勢明確。地方層面，廣州本周最為活躍，三連發打出組合拳，包括印發“四好”建設行動方案、允許自持住宅轉商品房對外售賣、南沙區啟動“以舊換新”；湖南出臺省級層面首個存量房收購細則，連云港從三四線城市角度精準施策，圍繞存量優化、購房支持、成本減負等推出八項舉措。

市場端：新房及二手房成交面積同比均增長

銷售端：2026年第20周，全國30城新房單周成交面積（網簽口徑）215萬平米，單周同比增長6.9%；全國30城新房累計成交面積（網簽口徑）3478.5萬平米，累計同比下降9.7%。2026年第20周，全國15城二手房單周成交面積（網簽口徑）205.6萬平米，單周同比增長10%；全國15城二手房累計成交面積（網簽口徑）3243.1萬平米，累計同比下降1.4%。

投資端：2026年第20周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積2001.8萬平方米，單周同比持平。2026年前20周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積41096.7萬平方米，累計同比下降10%。2026年第20周，全國100大中城市土地成交樓面價為1457元/平米，同比下降36%；土地成交總價191.9億元，同比下降36%；平均溢價率（4周移動平均）為4.2%。進入二季度，土拍規模逐漸增大，房企拿地意愿有所下降，成交熱度仍處低位。

價格端：2026年第20周，冰山100指數為9926，周環比-0.03%，周同比-11.4%。

風險提示：市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。

正 文

1、把城市更新擺在突出位置，多地發布住房以舊換新舉措

本周房地產政策從“定調”進入“落地”階段，中央層面國務院常務會議再次強調了城市更新的突出位置，整體仍以地方政策為主，統計局發布了1-4月居民消費和信貸數據，市場總結呈現溫和復蘇趨勢。

行業數據：

（1）國務院常務會議提出，當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。要把城市更新擺在突出位置，堅持遠近結合、突出重點，有力有序推進各項工作，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

（2）2026年4月，全國居民消費價格同比上漲1.2%，環比上漲0.3%。1-4月平均，全國居民消費價格同比上漲0.9%。

（3）2026年1-4月人民幣貸款增加8.59萬億元，月末人民幣貸款余額280.5萬億元，同比增長5.6%。分部門看，住戶貸款減少4902億元，其中，短期貸款減少6102億元，中長期貸款增加1199億元。

地方政策：

（1）5月11日，江蘇省連云港市多部門聯合印發《關于穩定房地產市場相關措施的意見》，圍繞存量住房優化、購房支持、成本減負、保障房供給、土地規劃等方面推出八項務實舉措，精準落實“控增量、去庫存、優供給”要求。

（2）5月12日，廣州市正式印發《“好房子、好小區、好社區、好城區”建設行動方案》，方案以人民為中心，構建安全、舒適、綠色、智慧的居住環境，推動建筑業工業化、數字化、綠色化轉型。核心任務聚焦五大維度，全方位推進四好建設。

（3）5月12日，廣州市規自局發布通知，自持住宅可以轉成商品房對外售賣。只要所在片區及板塊新房去化周期低于18個月，以前“競自持”、按規定自持的房源，全都能申請轉可售。自持寫字樓、商鋪等商辦物業，也能參照執行。按新舊地價差額取高補繳地價，最多可分3批次申請，首批轉售面積不能少于20%，靈活盤活房企存量房源。

（4）5月13日，廣州區屬國企南沙開建發布住房“以舊換新”實施方案，宣布將在全市范圍收購符合條件的存量住宅，首批試點收舊總額度為30億元?？晒┵徺I的新房項目共有8個，均位于南沙區。

（5）5月13日，湖南省住建廳等九部門聯合印發《湖南省進一步促進市場平穩健康發展若干措施》，重點圍繞存量商品房收購、住房“以舊換新”等方面推出系列支持舉措。政策支持各地利用地方政府專項債收購存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓等。

2、銷售端：新房及二手房成交面積同比均增長

2.1、全國30城新房成交面積單周同比增長6.9%

根據房管局數據，2026年第20周，全國30城新房單周成交面積（網簽口徑）215萬平米，單周同比增長6.9%；全國30城新房累計成交面積（網簽口徑）3478.5萬平米，累計同比下降9.7%。

根據房管局數據，2026年第20周，一線城市新房單周成交面積（網簽口徑）70.3萬平米，單周同比增長16.6%；一線城市新房累計成交面積（網簽口徑）921.7萬平米，累計同比下降6.5%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長10.0%

根據房管局數據，2026年第20周，全國15城二手房單周成交面積（網簽口徑）205.6萬平米，單周同比增長10%；全國15城二手房累計成交面積（網簽口徑）3243.1萬平米，累計同比下降1.4%。

根據房管局數據，2026年第20周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網簽口徑）52萬平米，單周同比增長3.3%；一線城市（北京及深圳）二手房累計成交面積（網簽口徑）848.3萬平米，累計同比下降1.1%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積單周同比持平

2026年第20周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積2001.8萬平方米，單周同比持平。2026年前20周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積41096.7萬平方米，累計同比下降10%。

2026年第20周，全國100大中城市土地成交樓面價為1457元/平米，同比下降36%；土地成交總價191.9億元，同比下降36%；平均溢價率（4周移動平均）為4.2%。進入二季度，土拍規模逐漸增大，房企拿地意愿有所下降，成交熱度仍處低位。

5月上旬，核心城市土地出讓較少，我們跟蹤到廣州、杭州和成都均有土地成交：

（1）5月15日，成都迎來3宗涉宅用地出讓，分別位于天府新區、青羊區、新都區，總規劃建筑面積16.9萬方，最終3宗地塊2宗溢價，共收金21.01億元，華潤置地競得青羊區中壩片區地塊。

（2）5月15日，廣州成功出讓一宗花都區宅地，由寶信房地產底價摘得，收金7.54億元。

（3）5月15日，余杭未來科技城兩宗地塊打包出讓，濱江&綠城聯合體競價86輪，以總價38.9億元競得，平均溢價率34.66%。

4、價格端：二手房冰山指數環比繼續下降

2026年第20周，冰山100指數為9926，周環比-0.03%，周同比-11.4%。

5、投資建議：維持行業“看好”評級

本周我們跟蹤的全國30城新房及二手房成交面積同比均實現增長，年初以來成交數據仍下降但降幅繼續收窄。本周發布的政策主要涉及城市更新及住房以舊換新方面。在中央政治局會議表態要“努力穩定房地產市場”后，各地陸續出臺政策響應，公積金政策、以舊換新政策成為重要的政策抓手。伴隨后續寬松政策持續、房企集中推盤，預計銷售數據有望持續改善，二季度或為行業基本面與政策共振企穩的窗口期，預計房地產市場將迎來供需改善、價格企穩的良好局面，維持行業“看好”評級。

推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、綠城中國；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

6、風險提示

市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。

研究報告信息：

證券研究報告：《行業周報：成交數據同比增長，住房以舊換新政策陸續出臺》

對外發布時間：2026年5月17日

報告發布機構：開源證券研究所

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