遼寧
過去幾年，經常有來沈陽旅游的朋友說沈陽“商場太多了”，走幾步就是商場，到處都是商場。
這個評價放在十幾年前，真的超級“精準”。但十幾年過去了，沈陽一條街4家LV的盛況已經一去不返，為啥還有人覺得沈陽“商業過剩”呢？
1
沈陽人均商業面積，真不多！
過去幾年，有統計機構發文稱沈陽人均商業面積“已經超越歐美等發達國家城市”，這一說法雖一度流傳，但如今已隨沈陽商業格局的優化和經營業態的調整而不再適用。
數據來源于贏商云智庫
那么為什么還有人覺得沈陽“商業過剩”呢？原因有三。
一是業態混淆。過去幾年，媒體頻繁報道沈陽寫字樓空置率較高。但在傳播中，“寫字樓租不出去”被簡化成了“沈陽商業過剩”。其實，寫字樓和購物中心是完全不同的兩種業態，商業被批評，真的有點兒“冤”。
二是以偏概全。我們一直說，沈陽商業地產的問題是分布不均，而不是多少的問題。比如中街，核心區域內就聚集了皇城恒隆、沈陽大悅城、沈陽春天等十余個大型商業項目，競爭激烈不言而喻。但用中街的競爭壓力去概括整個沈陽，就好比用崇明區代表上海經濟總量。
三是忽略了消費的外溢能力。說人均，顯然是按本地消費力計算。但沈陽作為東北區域中心城市，它的商業從來不只是為沈陽人服務的。研究機構調研顯示，沈陽萬象城異地客群占比近四成，大悅城外埠客流比例更是高達約50%——中金公司2023年調研與沈陽市商務局官方數據均印證了這一特征。
這部分人群，不在任何“人均商業面積”的分母里，但他們的消費實實在在支撐著沈陽的商場。
2
沈陽，真的缺商業！
如果放眼沈陽所有板塊，像沈北蒲河板塊等大型新興文旅板塊，雖然區域內的旅游場景日益豐富，但說實話，尚缺承載文旅體驗必需的商業氛圍，僅有吾悅廣場和萬達廣場兩個大型商業項目，顯然遠遠不夠。
同樣，新市府作為文商旅綜合板塊，域內還有日益集中的生活區、產業帶，萬達、龍湖兩個商場顯然無法滿足如此大體量的商業需求。即使加上運動風的動感城，體量仍遠遠不夠。
綜合來看，沈陽的問題顯然不是“商場太多”，而是：
- 該多的地方不夠多（新興板塊缺社區商業）
- 該升級的地方沒升級（傳統商圈老化）
- 該差異化的地方在復制粘貼（同質化嚴重）
不難看出，沈陽的商業地產市場遠未進入存量廝殺階段。只不過，粗放式增量擴張的時代已經結束了。
數據來源于贏商云智庫
展望未來，能在沈陽活得越來越好、還能繼續擴張的，只有兩類商業：
一類是頂端收割型。如萬象城，吃掉城市及其腹地的高端消費。這類商場不需要多，但要足夠強，能輻射整個東北。
另一類是社區深耕型。如定位精準的區域中心，滿足3-5公里內的生活升級需求。沈北吾悅、萬達的逆勢走強，恰恰證明了這個方向的潛力。
而中間那些“大而全卻無特色”的傳統百貨和普通購物中心，即使在中街，也會越來越難熬——因為它們既做不到頂端收割，也做不好社區深耕。
這恰恰印證了那句話：粗放式增量擴張的時代結束了，精耕細作的時代剛剛開始。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
