在浙報傳媒地產研究院《2025杭州樓市研究分析報告》最后的“2026年展望”中，我們認為2026年的樓市影響因素極為復雜，但就樓市本身仍有幾個觀察窗口：

1、二手房的交易量，如果杭州二手房的交易量能較長時間（至少6個月以上）保持良好以上，甚至優秀，市場就存在企穩的趨勢（我們認為，杭州市區二手房月度成交6000套為及格，8000套為良好，10000套為優秀）；

2、杭州全面解除新房限價后誕生的第一批地王項目，特別是被稱為“杭州六大豪宅”的項目（包括萬潮玖序、奧映世紀、棲湖云莊、濱杭傳麒府、望天際和海潮玖序）陸續上市，將迎來杭州樓市豪宅考驗。

這兩個觀察窗口可以看成是2026杭州樓市的兩場“大考”

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第一場大考，是二手房成交量。

杭州二手房市場自3月以來已連續兩個月成交量接近優秀水平，3月成交9341套，4月攀升至9975套。

4月接近1萬套的成交量，環比上漲6.8%，同比上漲4.7%，這一成交量既創近一年月度新高，也是近六年同期新高

但是不同于去年同期由改善次新房撐起杭州二手房“小陽春”的行情，今年剛需回歸市場，低總價、低單價的房源占據市場絕對主力。

4月，杭州二手房市場上，總價300萬元以下的房源占比超七成，其中200萬元以下的房源就占了約五成。

在4月杭州二手住宅成交TOP20榜單中，單價“1字頭”的小區超過一半，甚至有小區單價已跌破萬元。

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第二場大考，是杭州豪宅大考，正在陸續交卷。截至目前，第一批交卷的項目，成績靚麗。

據統計，萬潮玖序首開42套房源，已簽約36套，簽約率約86%

奧映世紀首開86套房源，已簽約70套，簽約率約81%

棲湖云莊首開38套排屋房源，已簽約25套，簽約率約66%。（數據截至5月15日15點）

目前這三個項目的網簽工作還在進行中，各項目的開發商都號稱已經基本售罄或落位完畢

從網簽進度以及開發商的領證速度來看，這些項目基本不愁賣。

5月9日，距離首開領證還不到半個月，棲湖云莊就火速領出了第二張預售證，將加推20套房源，排屋戶型約303-607㎡，而且第二批的房源均價上漲至約16.35萬元/㎡，相比第一批的15.43萬元/㎡，上漲了9200多元/㎡。

棲湖云莊實景圖

5月13日，萬潮玖序也領出了第二張預售證，加推84套房源，高層戶型約260-411㎡，均價也從第一批的約10.49萬元/㎡上漲至第二批的約11.74萬元/㎡。

萬潮玖序效果圖

望天際傳出了示范區開放及驗資動態，預計首開2幢和6幢，戶型約296㎡、386㎡、506㎡，江景樓幢高區放風價約15萬元/㎡，其余約10萬-12萬元/㎡。

望天際效果圖

濱杭傳麒府也將首開，預計約350㎡戶型，均價約8萬-9萬元/㎡；約360㎡戶型，均價約10萬元/㎡；約412㎡戶型，均價約11萬元/㎡；約493㎡戶型，均價約12萬元/㎡。

濱杭傳麒府效果圖

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杭州樓市這兩張答卷的成績，大的市場背景是：今年1月1日《求是》雜志文章、政府工作報告、428政治局會議等再次強調穩住房地產市場，以及一線城市一系列救市政策帶來的一線城市復蘇所產生的同步效應。

其次，近些年杭州經濟社會的發展，讓人們已經把杭州看成1.5線甚至1.3線城市。如果把杭州看成二線城市的話，那也是無可爭議的位列第一的二線城市

更重要的是，杭州是首位度較高的省會城市，而所在的浙江省是中國最富有的省份。（2025年浙江城鎮居民人均可支配收入81649元，連續第25年獲得全國各省區第一，遠遠超過經濟總量第一的廣東省。）

浙江省的民間財富，深不可測。

杭州實景圖

如果說二手房成交的主要推動力是“以價換量”的結果，那么豪宅成交其中一個重要推手是，取消限價后，產品迎來了十年來第一次大幅度的集體性迭代。

豪宅產品的“豪”，體現在大尺度（絕大多數起步面積達到了前幾年300方大平層的面積）、大高度（層高大大提高，如望天際層高達到3.6米）、大深度（棲湖云莊的地下深度達9米）、極盡奢侈的門頭和公區、極盡奢侈的會所、極盡奢侈的樹種和園林景觀、極盡奢侈的石材和金屬材料、極盡奢侈的廚電和衛浴產品，當然也包括科技系統的應用和各種文化元素的疊加。

這次產品的迭代，審美和居住的舒適性、實用性等能否經得住歷史考驗另論，但在現階段，還是真真切切地打動了老錢，也包括部分新貴購房者。

這些購房者主要還是來自于浙江省內。如，棲湖云莊的購房者，居然主要是江南里、桃花源等別墅的業主；錢塘江沿線的豪宅的購房者，主要來自于原錢塘江兩岸豪宅的業主，以及甬臺溫、義烏和永康等民營經濟較發達地區的企業主，也有部分是新興產業的新生代人群。

義烏實景圖

既有產品迭代帶來的市場推動力，也有資產配置和資金無處安放的避險需求，還有今年以來股市帶來的財富效應。

杭州樓市的大考還在進行之中，以上僅是到目前為止的成績單，鮮艷靚麗。

但剛需二手房和豪宅的“兩頭熱”，并不表明杭州和全國樓市的全面復蘇，是分化市場中的靚麗。

5月14日，央行公布的金融數據，并不樂觀。

4月，住戶貸款減少7869億元，其中短期貸款減少4462億元，中長期貸款減少3408億元。這表明人們的消費和投資，依然小心謹慎

全球地緣政治動蕩，經濟形勢波譎云詭。最新的一個壞消息是：今年最瘋狂的股市韓國股市，5月15日突然暴跌，KOSPI現貨指數最高跌幅超過7.7%，KOSPI200期貨合約跌幅超過5%，觸發熔斷。

恐慌情緒向亞太其他地區傳導，A股繼5月14日大跌之后，5月15日再次大跌，上證指數5月14日跌幅1.52%，5月15日跌幅1.02%。