仍在艱難磨底的樓市，比任何時候都需要好消息。

5月18日，國家統(tǒng)計局公布的多項房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)。略以解憂的是，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲，漲幅分別為0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

二手房是樓市置換鏈條的起點，業(yè)界素有“二手房不回暖，新房沒出路”之說。2025年2月至2026年2月，四個一線城市二手房經(jīng)歷連續(xù)12個月環(huán)比下跌，直到3月，環(huán)比才止跌轉(zhuǎn)漲。4月，這一勢頭繼續(xù)延續(xù)。這兩個月的二手房銷售價格指數(shù)漲幅，均超過新建商品住房。

4月，上海、廣州、深圳新建商品住房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%、0.1%和0.1%。北京市場表現(xiàn)異于另外三個一線城市，環(huán)比下降0.2%。如果以積極的心態(tài)看，二手房成交價格回暖傳導至新房市場，需要一段時間。這種回暖在當下市場，是個好兆頭。

通過對比分析，有一點特別值得關(guān)注，不同面積段的二手房價格回暖程度不同——北上廣深無一例外。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京144平方米以上的二手房價格環(huán)比上漲0.8%；廣州90至144平方米和144平方米以上戶型的價格均上漲0.3%；深圳90至144平方米的二手房價格環(huán)比上漲0.5%。四個城市城市大戶型價格環(huán)比漲幅，都高過90平方米以下的戶型。

在新建商品住房價格環(huán)比上漲的上海、廣州、深圳，態(tài)勢也與二手房市場相近。深圳和上海的144平方米以上戶型價格，環(huán)比分別上漲1%、0.6%，比其他面積段都高。廣州的90~144平方米戶型，價格環(huán)比上漲0.2%。相比之下，90平方米以下的戶型反而還下降了0.2%。

在大城市，144平方米是劃分普通住宅和非普通住宅的重要標準之一。

很明顯，四個一線城市止跌回穩(wěn)過程中，中大戶型領(lǐng)先了一個身位。換句話說，符合改善型需求的產(chǎn)品，在市場中更受歡迎和認可。這不是主觀感知，而是客觀數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)出的態(tài)勢。

既見森林，也見樹木。2026年5月11~17日，中海開發(fā)的安瀾北京一周網(wǎng)簽13套，其中4套面積在300平方米以上，成交均價已經(jīng)突破16萬元/平方米，總價基本在6000萬以上。自項目開盤至今，安瀾北京已經(jīng)網(wǎng)簽60套。

中海安瀾系在高價成交的“樹村地王”地塊上開發(fā)而來，被視為檢驗北京樓市購買力的試金石。同在北京，華潤置地在朱房地王地塊上開發(fā)而來的臻云項目，上周總計網(wǎng)簽10套，均價11.8萬元/平方米。

不止一個項目營銷團隊的朋友告訴我們，大戶型產(chǎn)品更好賣，成交單價反而更高。個別項目的大戶型產(chǎn)品，甚至有先付定金才能參觀樣板間的情況。這些付款能力更為優(yōu)越的客戶，大戶型的決策周期也相對更短。

另外一些銷售尾聲的高端大戶型項目，已經(jīng)開始對全款客戶優(yōu)先銷售。

二手房、新房的這種市場表現(xiàn)，充分說明，在政策引導、預(yù)期調(diào)整、產(chǎn)品升級之下，改善型需求開始越來越多入場。而這一因素恰恰是中國房地產(chǎn)市場此前最后一個黃金周期的支撐所在。

停止于2021年的黃金周期，一線城市房價的上漲、房源的去化，多數(shù)拜改善型購房所賜。現(xiàn)在，他們又回來了，盡管市場環(huán)境早已不同往日，但這無疑仍然是樓市急需的好消息。

四大一線城市二手房價環(huán)比上漲，上海、深圳、廣州新房價格環(huán)比上漲，還要結(jié)合另外一組數(shù)據(jù)來理解。盡管這組數(shù)據(jù)本身并不樂觀：大部分先行指標，都是下降。

2024年1~4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23969億元，同比下降13.7%，其中，住宅投資18464億元，下降13.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積545116萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積378005萬平方米，下降12.5%。

房屋新開工面積13900萬平方米，下降22.0%。其中，住宅新開工面積10057萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積11886萬平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%。

只看數(shù)據(jù)本身，確實值得悲觀。但是，結(jié)合房價指數(shù)看，卻能依稀看到“去庫存”的跡象。市場中增量在減少，待售面積也卻在減少。4月末，商品房待售面積77801萬平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面積57903萬平方米，下降2.6%。

去庫存的過程是極其折磨和痛苦的，但方向是對的，也是開發(fā)商、賣房人、購房人必須共同面對、共同經(jīng)受的。

二手房和新房市場的結(jié)構(gòu)化表現(xiàn)，讓人看到了希望，但此時距離樂觀還很遠。雖然環(huán)比上漲，但無論是二手房還是新房，同比均是下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，相較去年同期，京滬穗深四城市新房價格，除上海上漲3.7%外，另外三城市分別下跌2.3%、4.4%和5.3%。

上述四個一線城市的二手房價格，分別比去年同期下降7.4%、5.6%、7.9%和6.5%。嚴峻局面之中的安慰在于，新房、二手房的同比降幅，均比上月收窄。

未來兩個月，將是今年樓市的關(guān)鍵階段。如果環(huán)比上漲能夠得以持續(xù)，二手房市場交易的效果將有望向新房市場傳導。大家都記得，4月底有多個大城市出臺了新的促進住房消費的政策。政策消化后，將在5月看到效果。

幾乎可以確定不可能出現(xiàn)大面積普漲的情況下，4月這數(shù)據(jù)中展現(xiàn)的趨勢告訴我們，未來等待的，仍是一個明顯分化的市場。

對于買方，只持幣觀望沒有用；對于賣方，簡單的苦熬與堅持也沒有用。只有共同加入正確的和弦，買賣雙方才能都有一個更好的未來。

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