雖然上海樓市的環(huán)線論越來越式微，但說起內(nèi)環(huán)，還是自帶信仰。

不過即便是在內(nèi)環(huán)，也是有鄙視鏈的：各個地段的底子、潛力、發(fā)展現(xiàn)狀，都不一樣。

同樣是內(nèi)環(huán)，房價卻天差地別。

今天聊幾個上海內(nèi)環(huán)洼地：塘橋、楊東、中遠兩灣城、曹家渡。

它們各有各的難，房價甚至已經(jīng)不如中環(huán)同房齡小區(qū)了。

塘橋："老破大"集中地

塘橋在浦東內(nèi)環(huán)，背靠陸家嘴，還有濱江帶，按理說應(yīng)該沾光。

但現(xiàn)實很骨感。

這里大片的動遷房工人新村和老塔樓，房齡普遍三十年往上，小區(qū)里中老年人居多，城市界面新舊混搭，房價長年低洼。

配套這塊：

塘橋的商業(yè)有巴黎春天、生活廣場，對普通人來講完全夠用，但想要高端點就得去陸家嘴了。

地鐵有4號線，未來有19號線。

兩家三甲醫(yī)院（仁濟東院、兒童醫(yī)學中心）是塘橋為數(shù)不多的亮點。

可惜塘橋?qū)W區(qū)整體一般，在浦東內(nèi)環(huán)排不上號，這一點卻很致命。

周邊的梅園、濰坊、聯(lián)洋、花木等板塊坐擁福外、明珠、進才、建平等老牌優(yōu)質(zhì)學區(qū)。

對愛雞娃的浦東買家來講，塘橋自然被忽略。

塘橋內(nèi)部有一條明顯的分界線，浦建路以北明顯要好于浦建路以南。

某種程度上，塘橋可以看作陸家嘴的南延伸。

塘橋的標桿豪宅，價格比較穩(wěn)定。

另外19號線正在規(guī)劃，未來串聯(lián)塘橋和陸家嘴、北外灘、前灘，是潛在利好。

但問題是，老房子占比太高，城市界面提升困難。剛需上車可以，逆襲很難。

對普通人來講，目前總價300萬以下能上車老破小兩房，七八百萬可以看看東方城市花園大兩房。

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楊東：新晉內(nèi)環(huán)房價洼地

如果說塘橋是"老破大"集中營，楊東就是新晉內(nèi)環(huán)第一房價洼地。

楊東這個板塊起名源自楊高南路以東，簡單粗暴，但知名度不高，還不如板塊內(nèi)上海綠城名氣大。

如今總價800萬不到就能買愛家亞洲花園大三房，單價不到6萬，在浦東內(nèi)環(huán)簡直是白菜價，比塘橋還洼。

楊東為什么這么便宜？因為什么配套都沒有。

一沒有地鐵。

2號線擦身而過，只有陸家嘴中央公寓離地鐵近點，勉強算個地鐵盤，但距離也快1公里了。

通勤極度依賴自駕，然而一堵車嚴重，高架阻隔；二停車困難，車位嚴重不足，大型社區(qū)早高峰出小區(qū)就要十幾分鐘。

二沒有商業(yè)，僅靠底商和零星社區(qū)商業(yè)。

三沒有名校，跟塘橋陷入同樣的尷尬。

更難的是，陸家嘴金融購買力在縮水，楊浦、虹口的新房又在拼命分流。楊東的客戶越來越少，房價自然不如意。

坦白來講，楊東其實有不少優(yōu)點：

作為一個純粹的商品房社區(qū)，中產(chǎn)氛圍濃厚，城市界面不差，挨著世紀公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)渥，板塊內(nèi)幾個小區(qū)品質(zhì)也相當不錯。

上海綠城是2002年的產(chǎn)品，算不得次新房，房齡已經(jīng)超過20年。但依然是品質(zhì)擔當，外立面歷久彌新，物業(yè)一流。

如今單價已經(jīng)到了8字頭，在浦東內(nèi)環(huán)，還是很有性價比的。

如果想以一個較低的價格上車浦東內(nèi)環(huán)電梯房，楊東可以看看。

中遠兩灣城：內(nèi)環(huán)"巨無霸"

中遠兩灣城，上海內(nèi)環(huán)知名度最高的洼地。

4月份整個小區(qū)成交28套，成交單價均價6.9萬，好樓層好位置好戶型能到7.7萬，靠輕軌的低區(qū)則只有6萬。

作為2000年以后的小區(qū)，在整個浦西內(nèi)環(huán)，這個價格都很有性價比。

但性價比背后，是三大遺憾。

規(guī)劃遺憾：蘇州河黃金岸線沒搞成商務(wù)區(qū)，板塊能級上不去。

產(chǎn)品遺憾：小區(qū)太大、太高、太密。四期加起來將近萬戶，同質(zhì)化競爭慘烈。

環(huán)境遺憾：高架、鐵路割裂，噪音大。

中遠兩灣城僅次于上海康城，是上海最大小區(qū)之一。占地45公頃，11599戶，住戶五六萬人。

小區(qū)里價格最穩(wěn)的是高區(qū)河景房，不同位置、景觀、戶型單價差近2萬/㎡左右。

同上海康城一樣，中遠兩灣城也曾飽受群租困擾。

小區(qū)房齡最新的四期當年是直接在溫州開盤的，溫州投資客眾多，直接把房子托管給二房東，搞出來很多群租房。

這里群租最嚴重的時候，甚至發(fā)生了二房東圍堵租客、二房東大戰(zhàn)小區(qū)保安等沖突事件。

好的是，經(jīng)過大力整治，如今群租房已經(jīng)基本消失。

因為體量太大，管理困難，物業(yè)不作為，兩灣城也是"臭名遠揚"

值得一提的是，兩灣城后來的業(yè)委會還是十分給力的，換掉了小區(qū)物業(yè)。而且經(jīng)過15年的去化，現(xiàn)在溫州投資客基本出清，小區(qū)內(nèi)基本都是自住客。

其實中遠兩灣城還是有優(yōu)點：內(nèi)環(huán)內(nèi)，四軌交，蘇州河景觀步道，而且小區(qū)綠化率超高，40%以上的綠化覆蓋率，中央花園也很漂亮。

但部分樓棟密度太高，北部樓棟緊挨輕軌，噪音仍勸退不少人。

自住可以，投資繞道。

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曹家渡：三區(qū)交界的"三不管"

曹家渡，身處普陀、靜安、長寧三區(qū)交界，俗稱"三不管"地帶。

掛著老靜安這塊金字招牌，卻淪為市中心的價格洼地。

這里的二手房價格，比周邊板塊低了一截，而這當中恐怕還包含了一些老靜安的IP溢價。

曹家渡房價低洼，一大原因是其失去了兩大支柱：交通樞紐和商業(yè)中心。

城市界面新舊交織，不純粹。你在曹家渡走一圈，老樓和新樓打架，煙火氣和破敗感并存。

更尷尬的是，曹家渡的商品房跟周邊比毫無競爭力，房價近幾年一直在走下坡路。

三區(qū)交界不是優(yōu)勢，是詛咒——哪個區(qū)都不愿意真金白銀投入。

曹家渡在很多人心中，一直是老靜安的末流地段。其實不然，曹家渡也曾有過自己的光輝歲月。

建國前這里就是上海市區(qū)的交通樞紐，有滬西火車站、電車站、渡口，建國后又是公交車樞紐。

九十年代，曹家渡有各類商店近百家，還是滬西商業(yè)、經(jīng)濟中心，1993年被定位為高級商業(yè)副中心。

然而隨著地鐵開通、私家車普及改變交通模式，城市建設(shè)邊界擴大，新居民區(qū)開發(fā)，購物中心在居民區(qū)附近落地，購物街業(yè)態(tài)被商場擊潰。

曹家渡商業(yè)中心、交通樞紐地位消失，且板塊房齡偏老，城市界面定型早，錯過了市區(qū)高速建設(shè)。

拋開過往光輝的歷史，曹家渡現(xiàn)在已經(jīng)成為一個純粹的居民區(qū)，地圖上一眼看去，全是房子。

商業(yè)不成氣候，全靠旁邊的南京西路和中山公園兩個兄弟幫襯。

值得一提的是曹家渡的教育資源還不錯，一師附小、萬航渡小，都是老靜安的一梯隊。

但即便如此，這里的房價也是扶不起的阿斗。

歸根結(jié)底，是旁邊的幾位大佬光芒太盛，而曹家渡除了房子還是房子，且都是房齡20年以上的老房子，xx大廈，xx公寓，xx花園……

這四個內(nèi)環(huán)洼地，有一個共同點：房子能住，生活便利，但別指望跑贏大盤。

對買房人來講，不要想著抄底搏超額收益。若能接受它們的缺點，自住還是很有性價比的。

更讓人扎心的是，這些內(nèi)環(huán)洼地的房價，甚至不如中環(huán)了。

比如中外環(huán)的閔行古美，03年的小區(qū)，品質(zhì)一般，4月份成交單價也要7萬以上。

楊浦黃興公園的佳龍花園，三房總價也要近900萬，單價總價都超過楊東的愛家亞洲。

但仔細想想，部分中環(huán)房價高于少數(shù)內(nèi)環(huán)，完全不稀奇。

畢竟中環(huán)開發(fā)晚，城市界面新，地段也沒比內(nèi)環(huán)差多少。產(chǎn)城融合做得比內(nèi)環(huán)好，地鐵商場產(chǎn)業(yè)不弱于內(nèi)環(huán)，房子平均房齡比內(nèi)環(huán)新。

所以塘橋、楊東、中遠兩灣城，房價低于大寧、古美甚至黃興公園，其實很正常。

還是那句話，城市的地段價值一直在變，不要盲目追求環(huán)線、行政區(qū)和板塊IP，適合自己的，才是最好的。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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