日前，在錦江旁，距離太古里步行距離約900米處的工地開始了打圍施工。

坐落在成都最繁華的商圈旁，這個(gè)被老小區(qū)擁簇的工地顯得較為低調(diào)——而這，是錦江區(qū)錦官驛街道下蓮池街10號(hào)、12號(hào)D級(jí)危房原址重建項(xiàng)目。

下蓮池街10號(hào)、12號(hào)D級(jí)危房原址重建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

隨著工地開工，這個(gè)已有近50年房齡的老房子，正式迎來新生。與此前出現(xiàn)過的“原拆原建”模式不同，下蓮池街10號(hào)、12號(hào)采用了“居民產(chǎn)權(quán)不變+企業(yè)出資出建+民宿運(yùn)營(yíng)回租”的全新模式。

“舊房更新”新模式：

“居民產(chǎn)權(quán)不變+企業(yè)出資重建+民宿運(yùn)營(yíng)回租”

錦江區(qū)下蓮池街10號(hào)、12號(hào)，是一個(gè)修建于1978年左右的老小區(qū)，為4-5層步梯房，主力戶型為20-40㎡左右。由于修建時(shí)間較早，這個(gè)小區(qū)不通氣，也沒有獨(dú)立廁所，已成為D級(jí)危樓。

去年，成都發(fā)布了2025年城市更新片區(qū)項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單，其中就包含有錦江區(qū)下蓮池街10號(hào)12號(hào)（64套房源）拆除重建項(xiàng)目。

機(jī)會(huì)清單顯示，該項(xiàng)目投資約1700萬元，將采取成套化改造、原址重建方式，在不改變基底輪廓線、戶型的情況下，增設(shè)衛(wèi)生間、預(yù)留廚房區(qū)域，預(yù)設(shè)水電氣接口。

日前，這一項(xiàng)目正式啟動(dòng)，確定以“居民產(chǎn)權(quán)不變+企業(yè)出資重建+民宿運(yùn)營(yíng)回租”市場(chǎng)化運(yùn)作模式進(jìn)行。

錦官驛街道崇德里社區(qū)黨委書記曾玎亮介紹，項(xiàng)目的投資方為一酒店公司，建成后產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有，而企業(yè)將承租，并作為民宿運(yùn)營(yíng)15年經(jīng)營(yíng)，期間向居民支付租金。

“此前，小區(qū)的租金在600-800元/月，而新建后，酒店支付的租金為50元/㎡·月——套均租金達(dá)到1000-2000元/月以上。同時(shí)，原址重建的房屋面積每戶還將增加20%的面積。后期合約滿后，業(yè)主也可收回房屋自用。”

D級(jí)危房“原拆原建”，成都已有三種模式

下蓮池街10號(hào)、12號(hào)的改造方式，與其所處的地段密不可分。

或許多數(shù)人對(duì)這個(gè)老院落并不熟悉，但它的具體坐標(biāo)，卻十分著名：它靠近藍(lán)光郁金香花園，距離晶融匯太古里僅900米周邊有地鐵3號(hào)線和13號(hào)線兩條地鐵線路，在許多游客打卡的春熙路商圈范圍內(nèi)。

下蓮池街10號(hào)、12號(hào)項(xiàng)目區(qū)位圖

這也成為支撐項(xiàng)目作為民宿運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

在現(xiàn)場(chǎng)可以看到，項(xiàng)目目前已經(jīng)打圍，并在施工中，而項(xiàng)目對(duì)面，便是一個(gè)賽事電競(jìng)酒店。

下蓮池街10號(hào)、12號(hào)D級(jí)危房原址重建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

除了下蓮池街10號(hào)、12號(hào)，成都還有兩種原拆原建模式：一類是政府出資進(jìn)行重建，一類是業(yè)主出資自行重建。

其中，工人村項(xiàng)目為成都首個(gè)“原地拆除、原址重建”小區(qū)，由政府出資改造。

整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模較大，共有8棟。2022年3月，金牛區(qū)把工人村片區(qū)城市更新納入重點(diǎn)改造項(xiàng)目，并決定采取“原址拆除重建＋老舊院落改造”的模式實(shí)施整體更新。去年一季度，工人村項(xiàng)目已經(jīng)完成交付。

建成的工人村項(xiàng)目 圖據(jù)：金牛E社區(qū)

君平街89號(hào)院，則由業(yè)主出資自行重建。

這一項(xiàng)目位于青羊區(qū)，人民公園南門對(duì)面，建于1964年，共有17戶業(yè)主，2024年1月，項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并正式開建。

下蓮池街10號(hào)、12號(hào)項(xiàng)目，引入企業(yè)出資重建，并通過酒店運(yùn)營(yíng)的方式給業(yè)主返租的方式，則是對(duì)于D級(jí)危樓改造新模式的新探索。

老小區(qū)“原拆原建”，關(guān)鍵看兩點(diǎn)

隨著多個(gè)原址重建項(xiàng)目的推進(jìn)，老小區(qū)的改造難似乎迎來了新的解法。

2023年5月成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《危房原址恢復(fù)重建工程規(guī)劃許可證辦理規(guī)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），這份通知中，提到了老小區(qū)原址重建的兩個(gè)關(guān)鍵：

1、“已納入成都市住建局管理名錄的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論意見為D級(jí)/Dsu級(jí)且明確為需停止使用的、整體拆除重建項(xiàng)目的房屋安全鑒定報(bào)告。”

圖據(jù)：《危房原址恢復(fù)重建工程規(guī)劃許可證辦理規(guī)則的通知》

也就是說，原址重建的項(xiàng)目必須為D級(jí)危房，且需有鑒定報(bào)告。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，D級(jí)危房是指承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成整幢危房。

2、“所有產(chǎn)權(quán)人書面同意重建意見原件。”

三個(gè)項(xiàng)目，除了工人村規(guī)模較大外，下蓮池街10號(hào)、12號(hào)項(xiàng)目共64戶，而君平街89號(hào)院1號(hào)樓僅17戶。

上述“原拆原建”項(xiàng)目都具備了各自的特性，而隨著模式探索，或許城市危樓項(xiàng)目都能找到更適配的解法。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

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