“養老行業在以往重資產模式下，普遍面臨入住率、現金流和盈利性的核心難題。這類項目通常規模大，前期一次性投入高，但入住率爬升較慢，導致前期現金回流慢。同時，重資產項目折舊與攤銷金額很高，進一步影響盈利。”

5月20日，第十二屆中國國際養老服務業博覽會在北京閉幕。養老品牌椿萱茂副總經理陳思在此次博覽會現場接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）采訪時表示，“要解決重資產項目的現金流問題，關鍵在于前端融資或明確的退出路徑”。

“壓力主要來自低價競爭”

椿萱茂作為從遠洋集團孵化并較早實現獨立運營的養老品牌，正站在一個關鍵的十字路口。與去年行業普遍的觀望、試探氛圍不同，今年越來越多的市場參與者正帶著具體問題深入養老產業，競爭格局日趨激烈。

陳思坦言，目前椿萱茂在養老行業中屬于中大規模梯隊。“壓力是有的，但主要是來自低價競爭的壓力。”陳思表示，有些新入局者可能在經營層面的效益要求不高，更多是追求入住率目標或與主業（如保險銷售）的協同效應，能夠憑借更低的收費、更高的硬件投入發起價格戰，這對必須兼顧經營利潤的市場化品牌形成了直接沖擊。比如，為打造標桿項目，甚至可以不惜成本，其邏輯與追求長期穩定盈利的專業運營商截然不同。

一直以來，重資產是高端養老的常見模式，但同時也意味著高投入、慢回報和巨大的資金壓力。陳思分析，一個重資產養老項目即使在開業初期無人入住，也必須配置25人左右的基礎運營團隊，導致前期運營成本承壓。盡管公募REITs（不動產投資信托基金）、專項債等退出與融資渠道的政策前景日益明朗，但具體落地仍有過程。

據悉，針對養老項目的專項債利率可低至2.5%左右，期限長達20年至30年，但這通常只有國資平臺能獲取。椿萱茂作為市場化企業，更多依靠經營性物業貸等方式融資。融資成本的差異，在市場博弈中是不容忽視的競爭壁壘。

“參與者確實很多，但真正集中注意力把（運營）這一塊打磨成熟的人不多。有些競爭對手看起來也在做委托管理，但連總部和集中管控的專業團隊都沒有，怎么可能把委托管理這個活干好？”陳思表示，做養老沒有捷徑，“我們用10余年時間才拿到了輕資產輸出的‘硬入場券’”。

高端養老市場正走向成熟

在一線城市和核心城市，優質養老項目因其地理位置優越、市場需求明確而成為稀缺資源，獲取難度日益增大。

據陳思介紹，椿萱茂獲取新項目主要有兩種模式，對應不同的篩選標準。一是純輕資產委托管理模式，在這種模式下，資產歸業主方（國企平臺、城投公司、保險公司等），公司負責運營管理，收取品牌費和管理費；二是公建民營模式，政府提供精裝修交付的物業，公司作為運營方承擔開辦費、搭建團隊及少量租金。“未來會以輕資產模式為主，重點拓展純委托管理和公建民營兩類。對于需要前期投入（開辦費、承擔初期運營虧損）的公建民營項目，城市選擇會更聚焦。”

不過，對于重資產模式，椿萱茂態度謹慎。據介紹，目前該公司僅在北京、上海、武漢持有3個重資產項目。

大灣區也是椿萱茂的業務布局重地。以深圳市龍崗區椿萱茂養老護理院為例，據深圳龍崗區政府在線公開信息，該項目總投資達2.35億元，總用地規模5028.2平方米，總建筑面積2.63萬平方米。項目投用后，將提供350張養老床位，其中護理型床位280張、非護理型床位70張，重點彌補區域專業護理床位缺口，緩解失能、失智長者照護需求壓力。

深圳市龍崗區椿萱茂養老護理院 圖片來源：遠洋集團官微

陳思表示，公建民營項目通常要求運營商必須承接一定比例的、政府指定的“兜底性”養老床位，這部分床位收費較低，其租金成本通常僅為市場價的十分之一，甚至更低。“這也在一定程度上減輕了運營商在傳統重資產模式下所面臨的高昂的前期投入和漫長的現金流回收壓力。我們通過專業化運營，提升項目中市場化床位的入住率與服務溢價，以此來平衡整體收入和利潤。”

公開數據顯示，截至2025年末，全國養老機構從業人員達72.2萬人，累計建成家庭養老床位49.5萬張，服務超2600萬人次，我國養老服務業發展邁出新步伐。

2024年7月，國家發展改革委首次將養老設施納入公募REITs資產類型。2025年8月，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，強調積極探索養老設施等“零案例”領域的發行路徑。

每經記者注意到，北控發展養老基礎設施公募REITs近日啟動招標，備受業界關注。陳思也表示，養老領域公募REITs渠道的明確，無疑增強了市場對養老重資產長期投資價值的信心，為未來成熟項目實現資產證券化奠定了基礎。

隨著養老行業盈利模式逐漸清晰和政策支持力度加大，市場對專業化、標準化、可復制的運營服務需求也將急劇增長。

陳思向每經記者指出，我國高端養老市場正走向成熟，理由包括城市型、偏剛需的養老服務機構盈利模式已基本清晰；國家在“投、融、管、退”各環節的支持政策日益完善；以及“60后”等具有更強消費意識和能力的人群逐步進入養老階段，有效需求將持續增長。未來，誰能真正提供經得起市場檢驗的運營服務價值，誰就將在行業下一階段的競合中占據核心位置。

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