來源：華商網-華商報

“要讓我們交費，卻不征求我們的意見，這樣做合法嗎？”近日，一家屬院住戶向華商報反映，“我們雁塔路129號院既有辦公用房又有住宅，住宅性質屬于‘房改房’，產權已登記在個人名下。原來整個院子都是由陜西省能源質量監督檢驗所（能源所）代管的，最近能源所未征求全體業主意見就要引進市場化物業，擬引入的物業公司和收費標準已公示。”

　　　事件緣由

　　既有辦公樓又有住宅樓

　　院內停車滿滿當當

　　5月13日上午，華商報大風新聞記者來到該家屬院。院內共有4棟多層住宅樓，4座住宅樓之外，最主要的建筑就是西臨雁塔路、北臨后村西路的一座多層L型辦公樓，這便是能源所的辦公樓。據業主介紹，家屬院住宅共有167套，總建筑面積11394.47平方米；辦公樓總面積數千平方米。

家屬院大門

　　除了這些主要建筑外，院內東邊1號樓、2號樓之間有一座平房，為老年活動中心；在1號樓西邊、3號樓東邊有一座鍋爐房；在L型辦公樓北半部分最東邊，臨著小區北邊的大門有一座門房；4號樓樓下過道西邊還有兩個卷簾門車庫。這些也都由能源所管著。

　　院內最大的空間是1號樓2號樓之間、3號樓和4號樓及北邊辦公樓之間的場地，這些地方靠著兩邊的住宅樓停了兩排車，中間僅留出一條道路，整個院子看起來滿滿當當。

家屬院內住宅樓和院子

　　多家單位曾在這兒辦公

　　如今能源所托管家屬院

　　據院內老業主介紹，這個院子是上世紀80年代原陜西省標準局時期建設的。1999年10月，原陜西省標準局與陜西省計量局合并，成立了陜西省質量技術監督局。2018年11月新的機構整合后，原來的省質量技術監督局又被并入了陜西省市場監督管理局。與此相應，先后在這里辦公的有多個省局下屬單位，院內住戶有省局、計量院、質檢院、情報所、能源所多個單位的職工。房改以后，院內住宅都已登記至個人名下。

左邊是3號住宅樓，右邊是L型辦公樓

　　陜西省能源質量監督檢驗所最初的名稱是省煤檢站，成立于1980年，是正處級事業單位，所內設有一個國家級檢測中心和三個省級檢測中心。“其辦公用房是上世紀80年代末、90年代初從陜西省質量技術監督局租的。能源所在這里辦公之前，質檢所等單位也曾這里辦公，如今只有能源所仍在這里。因為是單位家屬院，平時的物業管理由單位托管，業主們并不需要交物業費。其他單位搬走后，如今是由能源所在托管著。”

　　“要為小區引進物業

　　卻未征求全體業主的意見”

　　業主介紹，去年底能源所開始醞釀物業社會化管理，今年以“建設單位招標前期物業”的形式，委托一家代理招標機構為小區招標物業服務企業，共有3家物業企業參與，4月13日招標結果公示結束，一家物業公司中標。報價為：實住物業費0.65元/平方米、垃圾費6元/戶/月、地表停車費150元/輛/月、空置房物業費按實住房的70%收取。

　　“要真是依法依規為小區引進市場化物業，我們也能理解，但問題是這事卻并沒有征求全體業主的意見。要讓我們交費，卻不征求我們的意見。我們認為，這種做法明顯違背了民法典的相關規定。整個招標過程沒有業主參與，應該是違法、無效的。此前能源所曾組織過兩次和業主的溝通活動，但到場業主人數很少，無法代表全體業主的意見。”

　　針對業主們的質疑，4月14日，代理招標機構和能源所做了書面答復。

　　答復中稱，這樣做是參考了《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見》(國辦發(2016)45號)，其中明確要求：2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。能源所是建設單位委托的前期物業管理單位，“本次選聘屬于前期物業服務階段的過渡安排，并非永久性確定物業公司。”

　　然而該答復并未能打消業主們的質疑：一是能源所屬于事業單位，并非國企，能否套用“三供一業”分離移交工作指導意見？二是能源所究竟是以什么身份來給小區引進“前期物業”？

　　對于業主們的再次質疑，5月份招標代理單位再次做了書面答復，但引用的依據依然是國企“三供一業”分離移交工作指導意見，以及相關法律法規中關于建設單位和前期物業的表述。從答復文字看來，能源所知曉自己并非建設單位，認為自己是“經建設單位正式授權，長期承擔家屬院前期物業管理服務”。然而“前期物業”如何又能授權自己招聘引進“前期物業”呢？

辦公樓臨街一角

　　雁塔區政府：無商品房開發建設單位，依法不適用前期物業管理制度

　　5月7日，就能源所家屬院選聘物業的問題，雁塔區政府給通過12345市民服務熱線反映情況的業主做了書面回復。

　　回復中稱，“受政策硬性要求約束，原單位墊付、代管小區的管理模式已無法繼續維持，小區亟須通過合法合規方式引入物業管理主體，保障日常管理服務不間斷。”

　　已向單位（即能源所）進行如下告知：本小區房屋性質為已購公有住房(房改房)，屬于單位家屬院，并非市場化開發建設的商品房小區，不存在房地產開發企業(建設單位)選聘物業服務企業的情形。“本小區無商品房開發建設單位，依法不適用前期物業管理制度。引進物業管理須由業主大會依法表決通過，由業主委員會(或業主共同委托的代表)與物業服務企業訂立書面《物業服務合同》，明確服務內容、標準、收費、維修資金使用等事項。社區向能源所明確提出，建議盡快牽頭組織小區業主，依法依規召開業主大會，保障業主知情權、參與權、選擇權，由業主共同商議小區物業管理事宜。”

　　同時明確，“國辦發〔2016]45號文件所涵蓋對象為國有企業下屬家屬院的剝離。”

　　家屬院住戶齊先生說，5月10日，多位業主簽名給雁塔區住建局提交了履職申請，同時也給陜西省市場監督管理局紀委提交了舉報信。業主們認為，能源所在未召開業主大會會議、未組織業主進行投票表決的情況下，擅自單方制作標書，委托招標代理機構進行招標，確定某物業公司入駐小區，擬強行提供物業服務并收取物業費用，該選聘物業服務企業的行為，嚴重違反相關法律法規。5月8日，大雁塔街道辦通過社區向能源所進行了告知，要求按照民法典要求履行業主共同決定程序，但能源所仍置之不理，于5月9日發布了確定某物業公司中標的正式通知。“因此懇請相關部門依法履行監管職責。”

　　“能源所組織召開了兩次座談會，目前還沒有真正引進來”

　　5月13日下午，記者走訪了雁塔路社區和大雁塔街道辦。

　　雁塔路社區一位副主任告訴記者，此前能源所組織召開了兩次座談會，社區都參與了，大概有20名居民代表參加，主要就是看同意不同意引入物業。如果能源所選的物業公司業主們不同意，就讓業主們成立自治組織自己來選聘引進物業。但院里住的老人多，也沒有年輕人愿意出來做這事。之后能源所就決定引進物業，目前還沒有真正引進來。

　　5月15日，雁塔區住建局向提交履職申請的業主做出書面答復：“關于129號家屬院涉嫌違規選聘物業企業問題。2026年5月14日，我局已向大雁塔街辦下發《關于129號家屬院相關問題的工作聯系函》，要求其對129號家屬院選聘物業服務企業的過程進行調查核實，如核查發現存在涉及違規選聘物業服務企業問題，須依法指導、監督小區原管理單位予以糾正，確保后續選聘工作合法合規。”

　　“關于明確129號家屬院物業管理區域問題。因該小區屬于尚未劃分物業服務區域的情況，應按照《陜西省物業服務管理條例》第十七條規定，形成共同意見確定并公示。”

　　各方說法

　　“能源所墊付的物業管理費用已100多萬元”

　　經各方聯系溝通，5月19日，23名住宅業主、能源所、大雁塔街道辦、雁塔路社區、華商報大風新聞記者一起在能源所四樓開了個現場溝通會。能源所將其命名為“雁塔路129號家屬院物業社會化管理第三次專題座談會”。

　　能源所辦公室相關負責人介紹，從2020年起，家屬院所有物業管理費用全是由能源所墊資的，省局及其他單位沒有再分攤過。能源所墊付的物業管理費用累計已100多萬元，另外還有2號樓下沉的維修費用100多萬元。2025年審計報告明確指出這些都屬于違規支出，責令能源所限期整改。如果能源所還繼續這樣，將面臨更嚴重的合規風險與資金損失。引入市場化物業的目的，是希望家屬院能繼續良性運轉。

　　現場發言的第一位業主問：“三供一業”移交轉移的相關規定是適用于國企的，能源所是事業單位，能否適用？第二位發言業主也提出了相同質疑。

　　能源所相關負責人說，目前從國家到省上事業單位改革已放到桌面了，能源所雖非國企，但屬自收自支單位。所以參照了國企“三供一業”移交轉移的相關規定。但提出疑問的業主們并不認可，認為不能隨便適用。第二位發言的業主還提出，如果要引入市場化物業，應該支持業主盡快成立業主大會、選舉產生業委會，合法合規地引進市場化物業。

　　還有業主認為，家屬院里住著多個單位的職工，應該各家單位都分攤一些，另外院內場地停車收費也可以作為一個解決物業管理資金的途徑。

　　有業主提出，省局其他單位家屬院仍然由單位托管，也沒聽見說財務審計有問題，為何能源所不可以和這些家屬院一樣？

　　對此，能源所負責人強調，所有住戶都已是拿到房產證的全產權的業主，家屬院實行物業社會化管理已經不是“選擇題”，而是一道“必答題”。

　　　“辦公樓、車庫等是不是應該一并按面積承擔物業費？”

　　　還有一位業主專門寫了幾條意見，現場宣讀：

　　能源所對家屬院的管理是省局委托的，目前是租用辦公樓，非辦公樓產權人。能源所引進物業公司，是否有省局的書面委托？

　　根據雁塔區自規局、住建局反饋，雁塔路129號家屬院為一塊土地證，并沒有進行分宗，當屬一個物業管理區域。因此引進物業的話，辦公樓、車庫、老年活動中心是不是應該一并按面積承擔物業費？

　　引進市場化物業需要由產權人進行投票表決，能源所有無省局書面委托？如果沒有就無表決權。

　　停車費是服務費還是場地占用費？如果是場地占用費，應在扣除合理成本外，作為公共收益歸全體業主所有，公共收益用途需全體業主共同決定；如果是停車管理費，應說明服務標準及150元的核算明細。

　　對此，能源所相關負責人回應，2012年當時的省質監局就給能源所就關于物業管理工作下過文件了，委托省能源所進行管理。這么多年來，省能源所對家屬院已經形成了事實管理，所以能源所就有這個條件組織進行物業社會化改革。

　　“關于產權問題，所有辦公樓的產權全部歸省政府，同時能源所也是交了錢才使用的，院子的房產證、土地證大證都在我們手里管理著。這個院子是屬于一個大證，底下分小證，辦公樓項目屬于省政府，居民樓的產權證全部屬于居民。能源所作為使用辦公樓的單位，有權使用院子的部分停車位。”

　　對于能源所到底有無表決權，這位負責人表示：辦公樓是上級劃撥的，誰使用都有文件，有文件就應該視同為業主。能源所負責人補充介紹，省質監局2008年時下發了一個關于繳納購置原省質檢所辦公大樓的文件，“我們后期繳納了770萬元，相當于購置了這個樓，但買的是使用權。產權登記單位是陜西省機關事務服務中心，辦公樓包括后面院子的地都屬于省政府所有。”

　　如果引入市場化物業，辦公樓是否也應交物業費？對于這個問題，能源所相關負責人認為，辦公樓不應包括在物業服務區域之內，但能源所使用的院內的相關建筑則應交費。但問題是，物業管理區域的劃分有相關的辦法和規定標準，通常以整塊宗地為一個物業管理區域，辦公樓又如何能排除在外？

　　“不能只愿意享受服務卻不愿意交物業費”

　　記者就此前進行的招投標提出了疑問：如果物業公司進場，究竟該和誰簽物業服務合同？業主自治組織尚未成立，如果和能源所簽，這個合同能對全體業主形成約束嗎？所以，既然要推進物業社會化管理，就必須要先成立業主自治組織即業主大會和業委會，有了合法主體，才能真正保障業主的權利。業主可以根據家屬院實際情況，決定請不請物業、實行自管還是引入市場化物業；還可以在決定引入市場化物業前，對究竟該采用酬金制、包干制哪種具體的物業管理模式做出更好的決定。

　　大雁塔街道辦社網中心負責人表示：家屬院物業管理社會化是趨勢也是必然，所以在這個事情上不用糾結；權利和義務必須是相匹配的，不能只愿意享受服務卻不愿意交物業費。住建局給街道辦發過工作聯系函，建議由街道辦和社區介入此事，希望按照民法典相關要求召開業主大會實現業主自治。“如果業主們需要成立業主大會，街道辦和社區一定會全力支持。”

　　經過各方現場溝通，基本達成了三項共識：

　　一是能源所不具備招標引入市場化物業的主體資格，應立即停止當前的物業引入程序。

　　二是家屬院應在街道、社區指導下，組織召開臨時業主大會，通過投票表決方式來確定實現物業社會化的方式。

　　三是各方面在這次溝通會后應根據各自職責開展工作。

　　專家建議

　　先做免費社區營造，再實現物業社會化管理

　　5月21日，陜西省機關事務服務中心工作人員告訴華商報記者，能源所辦公樓的產權登記并不在陜西省機關事務服務中心，應該是在陜西省市場監督管理局。

　　這次現場溝通會后，記者又采訪了幾位業主。對于推進家屬院物業社會化管理，業主們認為有幾個比較關鍵的問題需要解決：一是物業管理區域的劃分問題，辦公樓和住宅到底算不算同一個物業管理區域？二是產權問題以證書登記為準，能源所如果要以業主身份參與業主自治，需要取得產權單位的授權。三是沒有交費習慣的家屬院住戶如何才能心甘情愿地交物業費？這些問題有些需要相關部門來解決，有的則需要做不少宣傳引導工作，并不是一件容易的事。

　　北京市社區治理專家陳鳳山介紹，長期不收物業費的家屬院要實現社會化物業管理確實存在著很大困難。這些家屬院以前的物業費都是由單位來支付，但現在國家的財政政策和財務審計要求越來越嚴格，不允許再出現替職工交物業費或報銷物業費這樣的情況。單位的物業費支出審批過不去，沒了資金來源，就只能向職工收取物業費或者用停車費來補充。而業主們因為長期不需要交物業費，現在突然讓交物業費，肯定會一下子從心理上過不去。這就需要做各種各樣的和業主的前期溝通工作。

　　他建議，可以試探性地請一家愿意做前期投入的物業公司到家屬院做物業管理、風貌提升、設施設備維修、綠化養護，相當于物業公司為了拿項目，前期免費投入，到了一定期限再開始收費。通過這種社區營造的方式慢慢引入社會化物業管理。如果很強硬地直接由產權單位引入市場化物業，向業主們收費，無論是從合法性還是合理性來說，都會存在問題。 華商報大風新聞記者 馬虎振 文/圖