來源：市場資訊

（來源：瞰華東）

苗野丨發自北京

上海二手房市場迎來一個關鍵信號！

5月21日，上海市房屋管理局宣布，自2月初啟動的二手房收儲試點，在浦東區、徐匯區、靜安區三區累計完成523套房源收購的基礎上，二季度全面擴圍至黃浦區、長寧區、虹口區、普陀區、楊浦五區。

這標志著上海中心城區二手房收儲進入“全域推進”新階段。

從2月2日試點啟動到如今全面鋪開，三個多月時間，上海跑出了“保租房籌措+居民置換+市場激活”乘數效應，用“一舉三得”的政策設計思路將上海存量房從市場流通的“堰塞湖”轉化為保障房供給的“蓄水池”，為超大城市的存量住房盤活提供了一個可復制的新樣本。

中金公司發布研報認為，上海二手房收儲屬“對癥下藥”的積極舉措，面向供給壓力最為直接的二手房市場，其估算上海可交易存量住房約970萬套，試點三區占比約32%，其中2000年以前建成的老房占比約15%，體量可觀。

克而瑞集團聯席董事長丁祖昱認為，經過三區試點，當前收購二手房流程、房源篩選標準與運作模式已走向可復制的階段。隨著試點全面擴圍，上海二手房收購規模將不斷擴大，政策效果將得到進一步夯實。當前上海整體置換鏈正在逐步修復和傳導的過程中，隨著二手房價進一步企穩，未來也將推動新房市場止跌回穩。

試點三區交出首份成績單

今年2月2日，上海正式啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點，浦東、徐匯、靜安三區先行先試。

試點堅持“政府引導、國企實施、市場運作”的模式，優先鎖定“軌交沿線、產業集聚、租賃需求旺”的區域，聚焦“70平方米以下、總價400萬元以下”小戶型存量房。采用“國企+房管部門雙重評估”機制，以區域真實成交價為基準形成指導價區間。

各區在試點中因地制宜，形成了各具特色的實踐樣本。

其中，徐匯區收購量最大，完成458套，聚焦城市更新與濱江等核心板塊供需缺口，該區最大亮點在于“房票”機制“全市通用、一二手通用”，有效期一年，大幅提升了居民置換意愿。

徐匯區房管局副局長劉海燕介紹，徐匯的收購重點聚焦轄區內租售比高、租賃需求旺盛、交通便捷的小區，面積以35～45平方米的一室和45～60平方米的兩室為主，總價不超過400萬元。在收購的458套房源中，有300多套屬于居住困難但又不具備改造條件的老舊房屋，被改造為面向一線務工人員的宿舍型租賃住房。

浦東新區則結合軌交周邊保租房需求，完成收購64套（含2套房票置換），陸家嘴集團等國企參與推進，打通“收舊換新”全鏈條，目前還在與200余組意向客戶深度對接。

靜安區雖然僅完成1套收購，卻創造了全市首例“住房收購置換”簽約，完整打通了以舊換新的置換鏈條。

3月31日，靜安區居民施先生簽了兩份合同。一份是自己40平方米的老房子以220萬元被靜安區保障房公司收購，另一份是從保利置業購置了一套譽靜安項目112平方米的新房。一賣一買，施先生完成了住房“升級”，也成為上海市首例“住房收購置換”項目的受益者。

“這項政策解決了我們改善居住條件的需求，流程透明、操作便捷，國企收購舊房讓人安心省心。”施先生說，從看房、提交申請到簽約認購新房，整個過程只用了一個多月。

“當前房地產市場的核心痛點不在于‘想不想買’，在于‘敢不敢換’。”保利置業上海公司相關負責人表示，靜安區試點推出的“住房收購置換”政策精準擊中了市場堵點，政府以公信力背書，以透明機制保障，將居民手中沉淀的“老破小”轉化為可流動的資產，把那些“想換，但不敢換”的改善需求，有效轉化為真實、穩定、可持續的購買力。譽靜安成為這一政策落地后的首個簽約項目，是對保利置業品牌的認可，更是對政企協同，共促民生模式的一次成功驗證。

收儲擴圍激活市場置換鏈

上海二手房收儲的更大意義在于以市場化手段撬動了整個存量房流通體系的結構性修復，打通了一條從二手房到新房，從剛需到改善的完整置換鏈條。

政策出臺后，疊加2月末上海出臺的新“滬七條”，上海二手房市場明顯回暖。3月至4月，二手房成交5.41萬套，同比增長14%，創近五年同期高位。5月1日至20日成交1.68萬套，同比增長26.24%，預計全月二手房成交量超2萬套。

價格端同樣釋放積極信號。國家統計局公布的70城房價數據顯示，上海二手房銷售價格2月環比由跌轉漲，上漲0.2%；3月環比漲幅擴大至0.4%，4月環比上漲0.7%，實現三連漲。

截至4月末，上海二手房掛牌量約18.1萬套，較高點減少2.7萬套。

最具標志性的是置換鏈的變化。克而瑞數據顯示，2026年前4月，上海總價400萬元以下二手房共成交69168套，同比增長18%，成交占比從2025年的76%升至81%。

從二手房月度成交結構來看，總價200萬元以下及200萬～300萬元的成交占比在3月成交回升，4月小幅回落。總價400萬元以上各總價段成交占比全線上升，意味著置換需求開始向中高端市場傳導。

丁祖昱認為，浦東、靜安等區域收購二手房普遍與置換新房聯動，二手房流通效率提升后，改善型購房需求將持續釋放，進而有效帶動新房市場去化成交。今年前四月，上海二手房成交占全市一二手房總成交比重達89%，其走勢直接影響樓市整體行情，穩住二手市場也就夯實了樓市基本盤。

據中指研究院統計數據顯示，新擴圍的5個中心城區，2025年新房成交占全市總成交套數13%，二手房成交占全市總成交套數18.8%。黃浦區、長寧區、楊浦區成交的新房中，套總價1000萬元以上的成交占比均超90%，普陀區和虹口區1000萬元以下產品成交占有一定比例。若5區重點收購總價低于400萬元房源，且要求置換同區新房，普陀區和虹口區在同區內可選擇的房源相對較多；若可以跨區置換，5區收購二手房或將對市場產生更大的帶動效果。

58安居客研究院院長張波認為，隨著上海二手房收購逐步擴圍，后續中心城區將更多沿用徐匯區靈活寬松的模式，充分釋放置換需求，并同步通過收購滿足大量租賃需求。而新房庫存量大、去化慢的區域，例如五大新城及近郊板塊，可能會參考浦東區思路，收購二手房的同時引導需求加速新房市場去化。

市場人士認為，上海二手房收儲擴圍仍需在多個維度持續精進。當前收購標準集中在400萬元以下、70平方米以內的小戶型，覆蓋面仍有局限性；跨區置換、更大面積老房子等訴求也開始涌現。此外，收儲資金的可持續性、房票使用的合規監管等都需在實踐中不斷完善。

從試點啟動到全面擴圍，從機制建設到首例簽約，一場由政府、國企、金融機構聯手推進的存量房盤活行動已在上海拉開大幕。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：禾苗