北京
來源：市場資訊
（來源：上海樓市情報）
近日，上海市楊浦區規劃和自然資源局的一份規劃草案公示，在平靜的上海樓市投下了一枚重磅炸彈。
這份名為《上海市楊浦區平涼社區C090103單元控制性詳細規劃03A1街坊局部調整（公眾參與規劃草案）公示》的文件，主角正是“八埭頭濱江園”項目所在地塊。
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要理解這份草案公示的分量，必須先回顧八埭頭濱江園的過往。
項目位于楊浦濱江南段核心，距離黃浦江岸線僅約200米，坐擁一線江景，曾是上海灘備受矚目的頂豪項目。2018年首次開盤時，一期均價約9.92萬元/㎡，一度“日光”清盤。
然而，好景不長。由于動遷成本飆升、開發商上海鍾偉房地產資金鏈斷裂，項目二期在2021年陷入停工，此后雖經波折復工，但最終仍陷入實質性“爛尾”。項目抵押金額超151億元，被多家法院查封。
轉機出現在2025年。在楊浦區政府“保交樓”工作的持續推進下，國內頭部房企中海集團通過旗下公司中標，成為項目的代建方，負責后續建設、交付及運營管理。
至此，這個停擺近5年的項目，終于走上了重生之路。
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此次公示的規劃調整，其核心內容可概括為：“一分為二，商改住，增配套”。
街坊拆分與道路優化：原03A1街坊被新規劃的景星路（紅線寬度16米）一分為二，拆分為03A1和03A2兩個街坊。這優化了區域路網，為后續開發奠定了空間基礎。
土地性質重大調整：本次調整最引人注目的變化，是大幅增加了住宅用地，縮減了商業辦公用地，即所謂的“商改住”。
新增兩幅純住宅用地：
03A1-05地塊：規劃為三類住宅組團用地，用地面積29100平方米，容積率2.39，建筑限高80米。
03A2-02地塊：規劃為三類住宅組團用地，用地面積34046平方米，容積率2.3，建筑限高80米。
保留及新增配套：
03A2-01地塊：規劃為商業用地，面積約9234平方米，將配備郵政支局、菜場（含24小時開放廁所）、酒店及地下公共停車位。
03A1-04地塊：新增約2527平方米的公共綠地。
此外，住宅地塊內還規劃了養育托管點、老年活動室、配套商業等設施，強調與街道、開放空間形成活力界面。
據測算，此次調整后，該區域將新增住宅建筑面積約14.8萬平方米，而保留的商業建筑面積僅約1.01萬平方米。這意味著，未來這里將崛起總建筑面積約15萬平方米的濱江高端住宅集群，并輔以特色街區商業和口袋公園。
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此次規劃調整，對上海樓市，尤其是高端市場而言，意義非凡。
首先，兩塊新增住宅用地均位于楊浦內環內，前方無高層遮擋，可飽覽陸家嘴、北外灘、外灘風光。在上海核心區土地資源日益枯竭的背景下，如此優質濱江地塊的放出，非常難得。
其次，東外灘板塊已有多年未有純粹的新住宅用地供應。此次近15萬方的新增體量，將有效填補市場空白，為改善型、高端客群提供難得的選擇。
最后，參考八埭頭濱江園一期歷史售價（近10萬元/㎡）以及當前上海頂級豪宅的市場行情，未來這兩幅地塊上的住宅產品入市價格勢必成為區域乃至全市的新標桿。其定位、產品力和最終售價，將對整個楊浦濱江乃至北外灘的房價體系產生深遠影響。
對此，你怎么看？
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