作者：縱橫論市

各位手里有房、準(zhǔn)備買(mǎi)房的朋友注意了！當(dāng)下的樓市，正上演著一系列讓人看不懂的操作，一邊是房?jī)r(jià)跌穿成本線，業(yè)主咬牙死扛不賣；一邊是豪宅逆勢(shì)熱銷，剛需房卻無(wú)人問(wèn)津。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、克而瑞等權(quán)威機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降10.4%，二手房成交周期拉長(zhǎng)到187天，市場(chǎng)的這四大怪象，不是個(gè)別城市的特例，而是全國(guó)性的市場(chǎng)現(xiàn)狀，每一個(gè)都直接關(guān)乎你我口袋里的資產(chǎn)。

一、怪象一：房?jī)r(jià)跌破成本線，業(yè)主死扛不賣，寧可虧利息也不割肉

先講個(gè)真實(shí)的事兒，惠東的陳先生2019年花100萬(wàn)入手一套剛需房，算上這幾年的銀行房貸利息，總成本差不多120萬(wàn)。前段時(shí)間急用錢(qián)想賣房，中介帶的客戶只愿意出80萬(wàn)，單價(jià)才4700元/㎡。陳先生當(dāng)場(chǎng)就拒絕了：“成本都快120萬(wàn)了，讓我虧40萬(wàn)賣？堅(jiān)決不可能！”最后房子沒(méi)賣成，他只能繼續(xù)每月還5000多的房貸，眼睜睜看著利息越滾越多。

這種情況在三四線城市并不少見(jiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，23個(gè)重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格較2021年高點(diǎn)累計(jì)跌幅超25%，部分城市的房源售價(jià)，甚至比土地出讓金還低15%-20%，妥妥跌穿成本線。業(yè)主們之所以寧愿死扛，一來(lái)是過(guò)不了心理關(guān)，高價(jià)買(mǎi)入低價(jià)賣出，相當(dāng)于承認(rèn)自己投資失敗，誰(shuí)都不甘心；二來(lái)是房貸壓力下的無(wú)奈，很多人月供占收入70%以上，一旦低價(jià)賣房，之前的首付和月供就全打水漂了，倒不如硬扛著等市場(chǎng)回暖。

就連一線城市的部分業(yè)主也一樣，上海靜安區(qū)有業(yè)主2015年以4萬(wàn)/㎡買(mǎi)入的房子，現(xiàn)在跌到7.8萬(wàn)/㎡，賬面虧了不少，但比起買(mǎi)入價(jià)仍有近一倍收益。他們的選擇很直接：低于心理價(jià)位堅(jiān)決不賣，轉(zhuǎn)而把房子租出去，每月收租抵月供，“反正不著急用錢(qián)，放著總能漲回來(lái)”。

二、怪象二：價(jià)格“懸停”但交易“冰封”，買(mǎi)賣雙方隔空打“心理戰(zhàn)”

如果你最近關(guān)注房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)出現(xiàn)大跌，同比降幅基本控制在5%以內(nèi)，看著還算平穩(wěn)，但房子就是賣不出去，這就是典型的“價(jià)格橫盤(pán)、成交冰封”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的官方數(shù)據(jù)很直觀：2024年全國(guó)商品房銷售面積同比下降12.9%，二手房這邊，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市成交量同比下降約20%，創(chuàng)下近10年新低。即便到了2026年一季度，市場(chǎng)稍有好轉(zhuǎn)，商品房銷售面積仍同比下降10.4%，整體依舊冷清。

說(shuō)到底，還是買(mǎi)賣雙方的預(yù)期完全錯(cuò)位了。賣家這邊，總覺(jué)得“我的房子值這個(gè)價(jià)”，不愿承認(rèn)資產(chǎn)縮水，掛牌價(jià)咬得死死的，一點(diǎn)不肯讓步；買(mǎi)家那邊，看著市場(chǎng)冷清的現(xiàn)狀，反而抱著“再等等，還能降”的心態(tài)，期待更深度的回調(diào)，誰(shuí)都不想當(dāng)“接盤(pán)俠”。上海某中介門(mén)店經(jīng)理跟我吐槽，他們店里有套房子掛了8個(gè)月，業(yè)主只肯降5萬(wàn)，買(mǎi)家卻堅(jiān)持要再降15萬(wàn)，雙方就這么耗著，最后買(mǎi)家干脆直接放棄，不買(mǎi)了。

這種僵持的“心理戰(zhàn)”，直接導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性徹底凍結(jié)。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國(guó)重點(diǎn)城市二手房平均成交周期達(dá)187天，比去年同期延長(zhǎng)了62天，部分老小區(qū)的房源，甚至掛了一年都無(wú)人問(wèn)津，連看房的人都寥寥無(wú)幾。

三、怪象三：房?jī)r(jià)越便宜，買(mǎi)的人反而越少，大家真的不喜歡房子了？

按常理說(shuō)，東西越便宜，買(mǎi)的人應(yīng)該越多，但樓市現(xiàn)在完全反著來(lái)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌8.36%，部分三四線城市跌幅甚至超過(guò)15%，可成交量卻一路下滑，越跌越?jīng)]人買(mǎi)。

其實(shí)不是大家不喜歡房子了，而是不敢買(mǎi)、買(mǎi)不起，甚至不想買(mǎi)了。央行2026年一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告給出了明確答案：62.3%的居民傾向于“更多儲(chǔ)蓄”，只有16.1%的居民傾向于“更多投資”，其中12.7%的居民認(rèn)為買(mǎi)房仍能實(shí)現(xiàn)投資增值，這個(gè)比例雖不算低，但結(jié)合儲(chǔ)蓄傾向來(lái)看，大家的置業(yè)心態(tài)已經(jīng)變得極度謹(jǐn)慎。

這里藏著一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房邏輯：房?jī)r(jià)上漲時(shí)，大家生怕錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，跟風(fēng)買(mǎi)入；可房?jī)r(jià)下跌時(shí)，大家又擔(dān)心買(mǎi)了之后繼續(xù)跌，寧愿攥著錢(qián)觀望，典型的“追漲殺跌”。鄭州的小李就經(jīng)歷過(guò)這種糾結(jié)，他2023年看中一套120萬(wàn)的剛需房，嫌貴沒(méi)下手，2025年這套房子降到90萬(wàn)，他反而猶豫了：“現(xiàn)在90萬(wàn)買(mǎi)，萬(wàn)一明年跌到70萬(wàn)怎么辦？”最后還是沒(méi)敢出手，這種心態(tài)在剛需群體中特別普遍，也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的冷清。

四、怪象四：豪宅成交逆勢(shì)上漲，剛需無(wú)人問(wèn)津，財(cái)富分化太明顯

就在剛需市場(chǎng)一片冷清的時(shí)候，高端豪宅市場(chǎng)卻走出了完全獨(dú)立的行情，冷熱對(duì)比特別鮮明。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，全國(guó)單價(jià)5萬(wàn)+/㎡的高端豪宅成交量同比增長(zhǎng)12.3%，而單價(jià)1.5萬(wàn)以下的剛需房成交量，同比卻下降18.7%，一邊是熱火朝天，一邊是門(mén)可羅雀。

一線城市的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，上海外灘一個(gè)豪宅項(xiàng)目，去年開(kāi)盤(pán)均價(jià)18萬(wàn)/㎡，推出200套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣了150套；廣州3000萬(wàn)以上的豪宅，今年一季度成交量同比增長(zhǎng)170.4%。這些豪宅的買(mǎi)家，大多是30-40歲的“新富階層”，比如加密貨幣投資者、直播帶貨主播、跨境電商創(chuàng)業(yè)者，他們決策快、對(duì)價(jià)格不敏感，買(mǎi)豪宅更多是為了資產(chǎn)配置，而非自住。

更值得注意的是，豪宅的買(mǎi)家結(jié)構(gòu)也在悄悄變化。以前買(mǎi)豪宅的，大多是傳統(tǒng)制造業(yè)老板、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這類“老錢(qián)”；現(xiàn)在越來(lái)越多的是“新錢(qián)”，他們財(cái)富積累速度快，對(duì)核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)需求旺盛，即便在市場(chǎng)下行期，也愿意出手買(mǎi)入。

這種現(xiàn)象背后，反映的是實(shí)實(shí)在在的財(cái)富分化。中指院的調(diào)查顯示，2025年全國(guó)高凈值人群（可投資資產(chǎn)1000萬(wàn)以上）的房產(chǎn)配置比例雖有下降，但在高端豪宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力卻持續(xù)增強(qiáng)；而普通剛需群體，不僅面對(duì)高房?jī)r(jià)買(mǎi)不起房，就連想改善住房的能力，也在慢慢下降，逐漸被樓市邊緣化。

最后再說(shuō)幾句心里話

當(dāng)下樓市的這四大怪象，不是偶然出現(xiàn)的，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的必然結(jié)果。對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房要比以往更謹(jǐn)慎，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，保值能力相對(duì)更強(qiáng)；而三四線城市非核心板塊的房源，未來(lái)可能面臨更大的貶值壓力，入手前一定要三思。

對(duì)手里有多套房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，與其抱著價(jià)格死扛，不如理性評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，及時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)配置。畢竟在市場(chǎng)下行期，房子的流動(dòng)性遠(yuǎn)比賬面價(jià)格更重要，攥著賣不出去的房子，到頭來(lái)可能只是一場(chǎng)空。