人民法院案例庫:抵押后續簽租賃合同 租賃權成立在后可不帶租拍賣

租賃合同續簽情況下能否不帶租拍賣的審查認定租賃權在抵押權之后設立的，可以除去租賃后拍賣

——上海某川沐浴有限公司與某銀行股份有限公司海口分行等執行監督案

入庫編號：2026-17-5-203-002 / 執行 / 執行監督案件 / 最高人民法院 / 2025.08.25 / （2025）最高法執監266號 / 執行監督 / 入庫日期：2026.05.20

裁判要旨：

拍賣財產上的租賃權在抵押權之后設立的，執行法院在拍賣該財產以實現抵押權時，可以除去租賃后拍賣。承租人與出租人多次續簽租賃合同的，租賃權的設立時間應以最后一次租賃合同簽訂時間為準。

關鍵詞

執行 執行監督案件 抵押權 租賃權 帶租拍賣

基本案情

2005年9月28日，上海某川沐浴有限公司（以下簡稱某川公司）與上海某明房地產開發有限公司（以下簡稱某明房地產公司）簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定某明房地產公司將其位于上海市虹口區的房產（以下簡稱案涉房產）出租給某川公司，租賃期限為2005年10月1日-2013年10月1日。2013年7月8日，雙方簽訂《合同續約協議書》，租賃期限為2013年10月1日-2017年4月30日。2017年3月20日，雙方簽訂《合同續約協議書（二）》，租賃期限為2017年5月1日-2023年4月30日。2022年11月10日，雙方簽訂《合同續約協議書（三）》，租賃期限為2023年5月1日-2031年4月30日。

2019年9月17日，某明房地產公司將案涉房產抵押給某銀行股份有限公司海口分行（以下簡稱某銀行海口分行）并于當日辦理了抵押登記。2022年3月25日，海南國際仲裁院作出（2022）海仲案字第107號仲裁裁決，某銀行海口分行有權對某明房地產公司名下的案涉房產和相應土地使用權折價或拍賣、變賣所得的價款，在其債權范圍內優先受償。因被執行人未履行還款義務，某銀行海口分行向海南省第一中級人民法院（以下稱海南一中院）申請執行，海南一中院以（2022）瓊96執708號立案受理。之后，海南一中院于2023年3月22日以（2023）瓊96執恢63號恢復執行。執行中，海南一中院于2024年5月15日作出（2023）瓊96執恢63號之一通知書，通知某川公司，其將不帶租賃拍賣某明房地產公司名下案涉房產。某川公司提出異議，認為其與某明房地產公司就案涉房產存在真實有效的租賃關系，并主張其系多次續簽，租賃權的設立時間應以最初的租賃合同簽訂時間為準，故其租賃權設立在先，按照“買賣不破租賃”的原則，其租賃權應不受該實現抵押權的行為影響，案涉房產應當帶租拍賣。

海南一中院于2024年8月29日作出（2024）瓊96執異171號執行裁定，駁回某川公司異議請求。某川公司向海南省高級人民法院（以下稱海南高院）申請復議。海南高院于2024年11月11日作出（2024）瓊執復298號執行裁定，駁回某川公司復議請求，維持海南一中院（2024）瓊96執異171號執行裁定。某川公司不服，向最高人民法院申訴。最高人民法院于2025年8月25日作出（2025）最高法執監266號執行裁定，駁回某川公司申訴請求。

裁判理由

本案的爭議焦點為：案涉房產能否不帶租賃拍賣。

《中華人民共和國民法典》第四百零五條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號，2020年修正）第二十八條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”據此，租賃權在抵押權之前依法設立的，為實現抵押權而對租賃物進行拍賣的，租賃權不因拍賣而消滅，人民法院應該進行帶租拍賣；租賃權在抵押權之后設立的，執行法院在拍賣該租賃物以實現抵押權時，則可以依法除去租賃后拍賣。

本案中，案涉房產抵押登記時間為2019年9月17日。某川公司與某明房地產公司最初簽訂的租賃合同時間為2005年9月，之后雙方多次續簽。所謂續簽，按照通常理解是指，原合同關系到期后自然終止，當事人之間以續簽方式訂立新的合同。最近一次租賃合同簽訂的時間為2022年11月10日，約定租賃權的存續期間為2023年5月1日-2031年4月30日，晚于案涉房產抵押登記的時間。某川公司主張其系多次續簽，租賃權的設立時間應以最初的租賃合同簽訂時間為準，缺乏法律依據。鑒于本次租賃權設立時間在抵押權設立之后，故執行法院可以排除租賃后拍賣。某川公司與某明房地產公司于2022年11月10日簽訂《合同續約協議書（三）》時，案涉房產抵押已經登記，產生公示效力，應認定承租方某川公司對此知情，其繼續與出租方某明房地產公司續簽合同，應承擔相應的不利法律后果。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第405條《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號，2020年修正）第28條

執行異議：海南省第一中級人民法院（2024）瓊96執異171號執行裁定（2024年8月29日）

執行復議：海南省高級人民法院（2024）瓊執復298號執行裁定（2024年11月11日）

執行監督：最高人民法院（2025）最高法執監266號執行裁定（2025年8月25日）

（執行局）