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艾博年稅改重創(chuàng)房市，清盤率大幅下滑！

艾博年政府推出備受爭議的稅改措施后，澳洲房市遭到重創(chuàng)，房拍清盤率大幅下滑，專家預(yù)測(cè)房價(jià)將繼續(xù)下跌。

SQM Research數(shù)據(jù)顯示，新州上周拍賣清盤率僅為31.1%。

在計(jì)劃進(jìn)行的881場拍賣中，149套房產(chǎn)于拍賣前售出，144套重新安排時(shí)間，399套轉(zhuǎn)為私人協(xié)約方式重新掛牌，另有39套撤回。

這是自2020年初新冠疫情爆發(fā)前的最低清盤率。

SQM Research董事總經(jīng)理 Louis Christopher 表示，預(yù)算案公布前的那個(gè)周末，他就已注意到數(shù)據(jù)疲軟，當(dāng)時(shí)悉尼清盤率僅為37%。

“剛剛過去的一周是預(yù)算案公布后的第一個(gè)完整周，可以百分之百確定，市場受到了房產(chǎn)稅收變化的影響。”他表示，主要是投資者選擇退場觀望，但其他購房者也在持幣觀望。

“當(dāng)市場大幅下跌時(shí)，誰會(huì)想買房呢？”他反問道。

Louis Christopher 預(yù)測(cè)，本季度銷售量與2026年第一季度相比將下降30%，房地產(chǎn)中介行業(yè)將迎來“非常非常艱難”的時(shí)期。

他還指出，一個(gè)被忽視的關(guān)鍵問題是州政府的財(cái)政沖擊。

由于州政府大部分收入依賴房產(chǎn)印花稅，一旦銷售量如預(yù)期下降30%，全澳各州政府收入將出現(xiàn)大幅縮水。

Louis Christopher 透露，賣方已開始下調(diào)要價(jià)。

自2026年2月初以來，悉尼掛牌要價(jià)持續(xù)穩(wěn)步下降，過去30天降幅達(dá)0.7%，上周再次下跌約1,700澳元，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將延續(xù)。

SQM Research曾在3月伊朗戰(zhàn)爭爆發(fā)后預(yù)測(cè)，悉尼房價(jià)本日歷年內(nèi)將下跌最多6%，墨爾本最高跌4%。

如今看來，實(shí)際跌幅恐怕更為嚴(yán)峻。

Louis Christopher 解釋稱，3月份的預(yù)測(cè)僅考慮了當(dāng)時(shí)的利率前景，并未將房產(chǎn)稅收變化納入考量。

“現(xiàn)在非常可能看到，悉尼本年度的房價(jià)跌幅將超過6%。”

他表示，“目前的拍賣清盤率如果持續(xù)下去，基本上等同于悉尼房價(jià)將面臨9%到12%之間的跌幅。”

他還提到，拍賣前售出的情況明顯增多。

“除非進(jìn)入低迷期，否則我們通常不會(huì)看到這種情況。”

Louis Christopher 表示，出現(xiàn)這種現(xiàn)象正是因?yàn)橘u方被告知現(xiàn)場只有一名注冊(cè)競標(biāo)者，于是選擇在進(jìn)入拍賣流程前先行協(xié)商。

02

澳夫婦狂買62套房！無懼預(yù)算稅改，“他人恐慌拋售，我抄底”

一名手握60套房產(chǎn)的投資者，在聯(lián)邦預(yù)算案修改資本利得稅（CGT）優(yōu)惠后僅數(shù)小時(shí)便再次出手置業(yè)。該投資者表示，要在其他業(yè)主恐慌性拋售時(shí)繼續(xù)抄底。

Bharat Patel和Vaishali Patel目前已建立起總計(jì)62套房產(chǎn)的投資組合，僅過去兩年就新增26套。

他們表示，聯(lián)邦政府對(duì)資本利得稅折扣和負(fù)扣稅的政策調(diào)整，絲毫沒有動(dòng)搖他們的信心。

曾是留學(xué)生出身的Bharat Patel在接受《信使郵報(bào)》采訪時(shí)表示，投資者如今將分化為兩類：一類因不確定性而停下腳步，另一類則繼續(xù)前行。

“我不會(huì)放慢腳步，只會(huì)調(diào)整我的進(jìn)攻計(jì)劃。”他強(qiáng)調(diào)，自己的策略向來是長線布局，“我把房地產(chǎn)投資看作一場長期的數(shù)字游戲，而不是短期的賭博。”

正是基于這種心態(tài)，5月14日聯(lián)邦預(yù)算案公布后的幾小時(shí)內(nèi)，他便與妻子Vaishali Patel簽下了一處辦公物業(yè)，作為壯大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一部分，旨在幫助其他投資者駕馭市場、積累財(cái)富。

Bharat Patel表示，他的投資組合主要聚焦于50萬澳元以下、具有強(qiáng)勁租金回報(bào)的廉價(jià)房產(chǎn)，并已經(jīng)受多輪利率周期的考驗(yàn)。

“如果今天讓我重新開始，基本原則不會(huì)變：買入50萬澳元以下、租金回報(bào)率高的可負(fù)擔(dān)房產(chǎn)，明智持有，然后繼續(xù)買下一套。”

他并不打算近期出售，但坦言這一決定可能會(huì)在晚年或退休時(shí)重新評(píng)估，屆時(shí)任何出售都將通過架構(gòu)調(diào)整和稅務(wù)規(guī)劃進(jìn)行戰(zhàn)略性安排。

Bharat Patel警告稱，成本上升和政策變化可能促使投資者隨時(shí)間推移上調(diào)租金。

盡管他名下許多房產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)中性扣稅或正向扣稅，但在某些情況下，利率上升仍會(huì)推高租金。

“1987年CGT改革后租金大幅上漲，我相信歷史會(huì)再次重演。”

03

澳洲海景公寓無底價(jià)拋售，或僅售$50！

一套距離昆州最具標(biāo)志性海灘僅幾步之遙、經(jīng)過翻新的一居室公寓，最終成交價(jià)可能還不及周五晚上的一張酒吧賬單。背后的原因，是高得嚇人的物業(yè)費(fèi)將眾多買家拒之門外。

這套位于Surfers Paradise、24/19 Orchid Avenue、面積61平方米的公寓，將于6月4日進(jìn)行無底價(jià)在線拍賣。該物業(yè)的費(fèi)用已飆升至每年約49,000澳元，折合每周約940澳元，比該城區(qū)公寓的周租金中位數(shù)還要貴近200澳元。

盡管這處房產(chǎn)怎么看都是一套時(shí)尚的海濱居所，按理應(yīng)能引發(fā)搶購，售價(jià)突破50萬澳元，但銷售代理Ray White Malan + Co的Sam Tahana坦言，它的最終成交價(jià)可能低至50澳元。

“業(yè)主想脫手，他們已經(jīng)受夠了。”他說。

面對(duì)天文數(shù)字般的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主急于出手。Tahana上周將掛牌信息改為拍賣，并祭出“無底價(jià)”策略，作為促成交易的最后一搏。

這意味著，無論拍賣當(dāng)天的出價(jià)是多少，該房產(chǎn)在法律上都必須賣給最高出價(jià)者。

該公寓位于Ocean Pacifique大樓內(nèi)，步行至Cavill Ave Light Rail Station僅需4分鐘，距海灘也只需5分鐘。屋內(nèi)設(shè)有中央廚房和翻新后的浴室，起居室可飽覽海景，并延伸至一個(gè)寬敞的共享露臺(tái)。

“賣點(diǎn)就在景觀和地段。”Tahana表示，公寓距Esplanade僅兩條街，距海灘也不過兩三條街的距離。

Tahana坦承這仍是一樁艱難的生意，但他對(duì)業(yè)主的處境深感同情，希望能幫他們盡快脫困。

自掛牌以來，該公寓已吸引超過220名潛在買家咨詢，但絕大多數(shù)人在得知物業(yè)費(fèi)后紛紛打了退堂鼓。

“也有一些投資者感興趣，主要打算用作Airbnb經(jīng)營，或自己來度假時(shí)入住。”他說，如果這些人最終出手競拍，“可能會(huì)撿到一個(gè)天大的便宜”。

房產(chǎn)記錄顯示，該公寓上次成交是在2024年10月，價(jià)格為420,000澳元，并于去年6月以每周750澳元的價(jià)格出租。

Tahana表示，他已向買家如實(shí)披露所有相關(guān)成本：除了物業(yè)費(fèi)，還包括每年2,900澳元的市政費(fèi)（rates）以及每季度500澳元的公共事業(yè)費(fèi)。

至于物業(yè)費(fèi)為何如此異常高昂，目前尚無法獨(dú)立證實(shí)其具體原因。

04

Epping轉(zhuǎn)型高密度住宅區(qū)！老房推倒建高樓，仍有大批華人涌入

2019年Metro Northwest地鐵線開通時(shí)，Epping站成為悉尼首批將地鐵、傳統(tǒng)軌道交通與大型巴士中轉(zhuǎn)服務(wù)整合于一體的交通樞紐之一。

這里實(shí)際上是州政府高密度、交通導(dǎo)向型重新規(guī)劃模式的首次重大實(shí)驗(yàn)。開發(fā)商們聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛在緊鄰交通樞紐的位置開發(fā)高層混合用途項(xiàng)目。

新建住宅樓起初遭到當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)烈反對(duì)，但去年竣工的The Cambridge項(xiàng)目，或許剛剛扭轉(zhuǎn)了這一負(fù)面情緒。

這座號(hào)稱澳洲最高社區(qū)的28層大樓，建在原屬天主教會(huì)的土地上，前身是一所小學(xué)和一座教堂。大樓于10月迎來首批住戶，其中不少是在Epping扎根多年的老居民。

Ellen和Paul Frear夫婦在附近住了40多年，曾考慮換小房子。搬進(jìn)The Cambridge后他們從未后悔，但也坦言，要消化這個(gè)區(qū)域的變遷需要時(shí)間。

“以前我們很討厭這種變化，”Ellen談起不斷變化的天際線時(shí)說，“看著那些美麗的聯(lián)邦風(fēng)格老宅和加州風(fēng)情平房被推倒，感覺Epping的傳統(tǒng)正在流失。”

Paul也認(rèn)同“一切都變了”，但他最終覺得是變得更好。他表示，地鐵是最大的吸引力之一——去Macquarie Centre只需5分鐘，進(jìn)城大約23分鐘。

Frear夫婦對(duì)The Cambridge提供的各種設(shè)施和活動(dòng)贊不絕口，還提到周邊街道的咖啡館和餐廳選擇越來越豐富。

Ellen表示，人們選擇Epping，看中的是這里卓越的交通和優(yōu)秀的學(xué)校。Paul補(bǔ)充說，隨著習(xí)慣高層生活的華人和韓國人家庭遷入，人口結(jié)構(gòu)有所變化，但這里依然是宜居的好地方。

“和我們年紀(jì)相仿、在Epping住了很久的人還有很多，大家都很樂意留下來。”

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