為系統總結近年來上海商辦樓宇在降低空置率與更新提升方面的工作成效，市城市更新領導小組辦公室及市、區（重點區域）商辦樓宇降低空置率和更新提升工作專班領銜主編，由華建集團華東建筑設計研究院與上海市房地產科學研究院聯合承編，共同完成了《商辦樓宇更新提升實踐模式》。該模式匯集了創新經驗與有效路徑，旨在為各類市場主體實施商辦樓宇更新提供有益借鑒，激發更多探索實踐，合力推動上海城市更新邁向更高質量、更可持續的發展，共建人民城市的美好未來。

今天，就讓我們一起走進具有代表性的典型案例——寶山區同濟創園。

上海寶山區同濟創園位于長江南路99弄，地處淞南商務區。項目整合“政企校”多方資源優勢，錨定高端文創與科創雙核發展定位，打造“政企校”共建共享的“文創+科創”復合型示范平臺。作為“政企校”協同賦能價值創造與片區產業升級的案例，項目探索出文創科創示范空間的建設運營有效路徑。依托產學研一體化發展模式，持續整合產業鏈上下游優質資源，構建“校企聯動、產業聯動、平臺聯動”的協同機制，不僅提升項目入駐質量與運營效益，實現資產保值增值，更助推片區產業結構優化、經濟轉型發展與地方稅收。

一、項目概況

同濟創園坐落于上海市寶山區長江南路99弄，地處淞南商務區內。原址為20世紀90年代建成的零散工業廠房，土地面積約3.22公頃，建筑面積約2.58萬平方米，原用途主要為機械加工、倉儲等生產車間及低層輔助辦公樓，產權方為上海長江機械制造有限公司。

原廠房存在運營低效、產業能級低、功能單一、布局分散等問題，于2010年前后逐步完成企業清退，形成凈地。為響應上海市“科創載體擴容”與寶山區“吳淞口國際科創城建設”要求，項目所在地急需智能建造與文創孵化載體。同時，項目地塊毗鄰同濟、復旦等高校，區位優勢有利于探索“高校+園區”協同創新模式。因此，項目最終確立依托高校資源，打造“文創+科創”融合發展的雙創復合示范園。

項目由同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司、上海楊浦同濟科技園有限公司、上海恒一投資（集團）有限公司三家企業聯合投資，并由三方共同設立的上海同一建筑設計管理有限公司、上海同一創園企業管理有限公司分別負責建設與運營。項目分兩期開發：一期建筑面積約1.6萬平方米，包含1棟辦公樓（7號樓，地上11層）；二期建筑面積約9萬平方米，涵蓋5棟辦公樓（1、2、4、5、6號樓）、1棟人才公寓（3號樓）及配套商業建筑，其中人才公寓設200套房間。辦公、公寓與商業面積比例約為12:3:1，匹配科創企業及人才需求。項目于2014年正式啟動一期建設，2015年啟動二期規劃籌備。一期于2016年竣工，二期于2018年建成，并于2018年11月正式開園運營。

同濟創園二期竣工實景圖

二、更新路徑

“政府引導、企業主導、高校支撐”，打通園區建設運營路徑

為高標準推進寶山區M3科創走廊建設，政府引導區域內商辦園區實施差異化業態布局，并提供專項扶持資金、人才租房補貼、“24小時青年創業生態單元”等多重政策支持。通過“科創30條”等政策，鼓勵科技成果轉化、科技企業培育及創新載體孵化，系統構建區域創新生態。各參股企業秉持“分工協作、優勢互補”原則，聚焦項目建設與運營全流程：同濟設計院承擔全過程設計工作，同濟科技園負責項目整體統籌協調，恒一集團負責工程現場管理；項目后期運營由專屬管理公司統籌實施，充分依托恒一集團（民營企業）市場化管理機制與運營經驗，提升運營效率與服務品質。為強化入駐企業黏性、提升平臺凝聚力，管理方通過統一運營管理體系，搭建覆蓋企業全生命周期的綜合服務平臺，常態化提供政策申報指導、融資資源對接、技術創新咨詢、法律服務支持等全鏈條專業服務，為企業發展提供全方位保障。同濟大學在技術、人才、項目資源導入等方面賦能：不僅牽頭引入企業，還為園區提供科研支持、項目孵化培育、技術成果轉移轉化等服務，同時定向推薦優質師生創業項目入駐，為園區“文創+科創”核心定位筑牢高質量企業與人才根基。“政企校”三方協同發力，共同保障了同濟創園項目的高品質運營。

同濟創園園區辦公樓實景

三、項目投資和預期回報

同濟創園總投資15億元，由同濟設計院、同濟科技園及恒一集團三家企業聯合投資。目前園區入駐率達80%，入駐企業超過400家，股東自持比例超60%，其中同濟系企業自持50%以上。同濟創園作為寶山區轉型升級、創新發展、優化產業結構的重點項目，以承擔社會責任，促進周邊區域協同發展為目標，依托同濟大學的人才、技術和資源優勢，加強高質量產業的培育和導入，立足區位優勢和產業基礎，加強創新生態建設和產城融合發展，打造出“校企聯動、產業聯動、投資運營、服務運營”的園區運營模式，充分發揮同濟的品牌效應、創意設計產業集聚等優勢，旨在實現經濟與社會價值的共創共贏。

同濟創園室內實景

四、特色亮點

串聯“校企、產業、平臺”，驅動園區產業集聚

同濟創園聚焦創意設計、智能建造領域核心企業及產業鏈上下游配套企業，形成“龍頭引領、配套協同、孵化賦能”的產業集群效應。依托同濟大學科教資源，園區專設創業孵化專區，重點吸納高校科研成果轉化項目，定向孵化科技型小微企業。以企業全生命周期需求為核心，園區構建“1+3+N”服務體系：“1”個核心樞紐（同濟創園服務中心）統籌協調，“3”大功能支撐平臺（政策申報平臺、融資對接平臺、技術轉移平臺）發力，“N”類專業合作機構（法律、財稅、知識產權等）賦能。園區聯動淞南鎮政府，定期開展人才引進、租房補貼、稅收優惠、融資支持等政策專題宣講，為企業排憂解難，增強園區產業吸附力，推動上下游企業集聚。

政府引導差異化發展

寶山區政府緊扣M3科創走廊發展定位與區域發展整體規劃，引導各園區推進差異化布局、錯位發展，有效規避同質化競爭，提升產業載體整體去化效能與運營質量，為同濟創園打造以企校共建為核心的雙創復合示范園提供了強有力的政策引導與方向支撐。

動態更新配套設施

園區立足現有資源稟賦，緊扣企業發展需求，動態迭代配套設施：新建集裝箱美術館、特色咖啡館，在一層挑高大堂專屬打造企業成果展示區，同步建設跨河人行橋，持續優化片區空間形態、厚植文化內涵。通過場景化營造與功能升級，為園區注入多元活力與獨特魅力。

五、政策支持與政府服務

落實政策補貼

寶山區政府積極推進、全面落實“24小時青年創業生態單元”“科創30條”等支持政策及相關補貼工作。區鎮兩級聯動發力，聚焦科創載體高質量建設，兌現各項政策補貼，涵蓋舊工業區改造補貼、科創載體稅收優惠、企業孵化扶持補貼、人才公寓配套保障等多領域，為科創產業集聚與園區發展筑牢政策支撐。

提供人才保障

寶山區科委牽頭組織“校企對接會”，每年邀請同濟大學相關學院與入駐企業開展技術交流；區投促中心將項目納入寶山區重點科創載體名錄，優先推薦優質企業入駐；區人社局在園區設立人才服務站，提供社保辦理、落戶咨詢、專場招聘等一站式服務。近年來，項目先后獲得上海市服務業創新發展示范區、市級文化創意產業園區、市級眾創空間等榮譽；項目招商周期縮短約30%，企業滿意度超90%。

六、更新成效

社會效益：帶動就業，推動區域科創產業發展

在就業帶動方面，項目直接提供就業崗位4000余個，間接帶動施工、服務等行業崗位1200余個。在創新賦能方面，截至2024年，園區企業累計申請專利560項，其中發明專利180項，孵化了12家高新技術企業。同濟創園的運營為寶山區M3科創走廊和吳淞口國際科創城引入了創意設計、智能建造、人工智能等核心產業資源，有力推動了區域產業結構從“傳統工業”向“高端科創”轉型升級。

經濟效益：帶動上下游產業營收

2024年，園區入駐企業營收良好，有效帶動上下游產業增收，配套餐飲、物流等關聯業態年營收增幅達25%左右，為投資主體帶來穩定可觀的投資回報。項目作為淞南鎮重點產業載體，為地方稅收增長作出貢獻。

來源：上海寶山官方微信