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悉尼清盤率暴跌至31.1%！預算案稅改嚇退大批投資者，房價恐下挫12%

悉尼拍賣清盤率持續下挫，預算案稅改引發市場普遍恐慌，投資者紛紛撤離房地產市場。

往日人頭攢動的悉尼拍賣現場，如今陷入一片詭異的沉寂。購房者和投資者擔憂預算案稅改將壓低房價，紛紛選擇離場觀望。

最新數據顯示，連續數周拍賣清盤率已跌至低位，上周僅有31.1%的拍賣實際成交——這是自2020年新冠疫情初期以來的最低水平。

此前一周的拍賣成功率約為37%，與去年同期多數周超過65%的成交率形成鮮明對比。

盡管本周拍賣數據尚未公布，但初步跡象表明，疲軟態勢仍在延續，不少房屋甚至未能收到任何出價便流拍收場。

中介機構注意到，受預算案中資本利得稅調整和負扣稅限制的影響，投資者需求出現了尤為急劇的下滑。

市場擔憂，新增投資活動的大幅萎縮可能會扼殺租賃房源供應，進而推高租金。

專家表示，稅改正在加速市場下行。這一趨勢始于伊朗戰爭爆發，隨后又遭遇連續三次加息的疊加沖擊，引發購房者對“高位接盤”的擔憂，進一步加劇了拍賣市場的低迷。

拍賣師Michael Garofolo表示，看房者雖未直接受到稅務調整沖擊，但他們普遍擔心，無論今天以什么價格買入，幾個月后都會變得更便宜。

身為Cooley拍賣行主管的Garofolo指出，稅改影響的不確定性，正促使部分潛在買家推遲購房計劃。他坦言，在如此高的不確定性面前，很難做出買房這樣的人生重大決定。

SQM Research數據顯示，上周新州拍賣清盤率為31.1%。當周共安排了881場拍賣，其中149套房產在拍賣前售出，144場拍賣改期，399套房屋轉為私下協議方式重新掛牌出售。

SQM Research執行董事Louis Christopher表示，預算稅務調整加速了本已顯現的需求下滑。他直言，房地產市場“百分百”受到了房產稅改革的沖擊，主要源于觀望中的投資者集體撤離。

他補充道，稅改同樣波及了自住購房市場——“當市場急劇下跌時，誰會愿意入市呢？”

REA Group經濟學家Anne Flaherty表示，雖然現在全面評估預算案調整對需求的影響還為時過早，但拍賣清盤率已顯示買家情緒正在軟化。

她指出，解讀這些變化需要結合市場本已放緩的大背景。自2月份以來，拍賣清盤率持續走低，主要原因是利率上行。Flaherty并提到，悉尼4月房價整體出現下跌。

“預算措施預計將抑制投資者活動，進而可能削弱整體需求，為買家創造競爭較少 的市場環境，”她說。

她警告，雖然悉尼房價可能進一步走軟，但租房者恐怕要面對租金上漲的壓力。隨著時間的推移，投資者需求放緩將導致租賃房源供應減少，而這一供應增速恐難跟上人口增長步伐。

Right Property Group董事Victor Kumar表示，對稅改的“恐慌”情緒正影響投資者的理性判斷，導致許多人選擇退出市場。

“人們做出這種膝跳反應是瘋狂的，”他說。他警告，租房者將為這一趨勢付出代價——投資者在全國范圍內收縮已成事實，這必將推動租金大幅上漲。

Christopher預測，本季度銷售量將下滑30%，房地產經紀人將迎來一段非常艱難的時期。他還提醒，外界討論中尚未觸及的一個關鍵問題，是州政府收入將受到的沖擊，因為州政府的財政大頭來自房產印花稅。

“如果銷售量下降30%——我認為這會發生——州政府收入將出現大幅下滑，”他說。

SQM Research在伊朗戰爭爆發后的3月份曾預測，悉尼房價今年將下跌最多6%。但Christopher表示，考慮到稅改影響，他現在預計跌幅會更深。按當前拍賣清盤率推算，悉尼房價跌幅恐達9%至12%。

Christopher解釋，接受拍賣前交易的賣家數量急劇上升，已暴露了市場的疲軟。

他指出，這種現象通常只在市場進入低迷期時才會出現——賣家被告知拍賣現場只有一名注冊競拍者，最好在拍賣前就完成談判。

02

新州5年建房預測上調至29萬套！但買房或變得更難

Housing Industry Association表示，聯邦預算案和資本利得稅改革短期內會抑制房屋建設，但在New South Wales，預售擔保政策將抵消上述影響，讓開發商更容易啟動新的公寓項目。

該行業組織指出，由于投資者不再能利用負扣稅減免購買二手房，房價增長將隨之放緩，單看這一因素確實會減少開發商推向市場的新房數量，但新州政府的政策足以化解這一沖擊。

首席經濟學家Tim Reardon周日表示，HIA已將這個全澳最大州截至2030年的五年住房建設預測從約28.7萬套上調至29萬套，以反映那些“真正能推動住房供應的政策”。

這個代表大型建筑商的游說團體，對任何推高新房交付成本的稅收政策仍持反對態度。

但HIA同時指出，在決定住房建設規模時，建筑成本、利率和各州政策的影響遠大于負扣稅和資本利得稅減免的調整。

“我們并不是說這是世界末日，”Reardon表示。

“這只是朝錯誤方向邁出的一步，希望政府停止對住房征稅，降低新房入市的成本，讓市場能夠做出回應?！?/p>

HIA修訂預測之際，去年第四季度官方數據已顯示住宅建設有所回升。

全澳住宅積壓量——即已獲批但尚未開工的住宅數量——在去年第四季度下降了7%，Melbourne和Sydney領跑，意味著更多項目正在破土動工。

KPMG城市經濟學家Terry Rawnsley在分析Australian Bureau of Statistics的數據后表示：“2025年的降息和建筑成本的緩和，在過去12個月里對疏通這些停滯項目的管道起到了很大作用?！?/p>

不過Rawnsley也坦言，住房開工量的回升只反映出部分長期停滯的項目隨著去年環境改善而重新具備可行性，仍有大量項目在商業上行不通。

此外，今年由United States、Israel主導的對Iran戰爭引發的利率上升和通脹，很可能抹去大部分改善成果。

“曾有過一絲希望，但拜Donald Trump所賜，這一絲希望已經消失了，”Rawnsley說。

開發商認為，相比通脹和融資成本，聯邦預算案的稅收調整對建筑量的影響微乎其微，因此真正的關鍵在于改革那些阻礙項目落地的州及地方政策，尤其是針對中端價位公寓的政策。

與新州形成對比的是，HIA將維州的五年預測從32.3萬套下調至32萬套。

開發商Hip v Hype將于周二啟動Parklife 2項目的建設——這是一棟位于墨爾本內北區Brunswick的八層、60套公寓的建筑，由Austin Maynard Architects設計。

“考慮到當前環境有多么困難，這真是一件值得慶祝的事，”Hip v Hype創始董事Liam Wallis說。

Wallis介紹，這棟全電力建筑的一居室公寓起售價63萬澳元，三居室公寓起售價128.5萬澳元。

憑借平均8星以上的NatHERS評級，住戶的電費賬單也能大幅降低。

他認為，該項目受益于州政府的快速規劃審批，正是維州當下急需的那類項目。

但Wallis指出，全面設計要求排除洪水等風險所帶來的成本，使得Parklife 2這樣的項目難以復制。

這些風險發生概率不大，即便出現也可控。

“你可能會認為，在需要激勵建筑活動的時候，我們會簡化其中的一些要求，”他說。

“不幸的是，情況正好相反。它正變得越來越復雜?！?/p>

Wallis說，防洪是成本尤其高昂且耗時的一項要求。

他建議，與其強行抬高建筑高度，從而在無障礙通道、地下室入口等方面制造各種沖突和復雜性，不如在許可條件中規定建筑材料和底層須具備堅固性與韌性，這樣即便遭遇百年一遇的洪水滲入少量積水，建筑也能快速恢復。

在悉尼，許多開發商表示，價格更易負擔的項目并未看到可行性改善。

“實際上，情況正變得更加艱難，這顯然是個真正的問題，”Coronation Property城市轉型負責人Aras Labutis說。

他將住房問題比作金字塔，中端和低端市場需求最大。

“當這些市場得不到供應，且供應這些產品不可行時，對于擁有健康住房市場的目標來說，那才是一個真正的問題?！?/p>

HIA的Reardon預計，2030年后，隨著負扣稅變化對房價和供應的影響逐步消退，開發量將以快于此前預測的速度增長。

但他警告，過渡期內的供應短缺將推高房價。

“因為在接下來的五年里，直到2030年，我們每年開工的住房數量都將少于滿足當年人口增長所需的數量，住房短缺問題將會加劇，”Reardon說。

“不管利率如何變化，至少到2030年，可負擔性問題每年都會惡化。”

03

墨爾本近兩成房產賣家緊急取消拍賣

墨爾本放棄拍賣的房主比例正持續攀升，專家對此發出警告。

最新數據顯示，墨爾本房主取消拍賣的比率已逼近每周近五分之一，僅過去兩周就有數百人放棄了拍賣計劃。

專家分析認為，利率持續上行，加上上周聯邦預算中對負扣稅和資本利得稅的重大調整所帶來的不確定性，是促使越來越多賣家選擇退場的主要原因。

PropTrack 的最新銷售數據顯示，上周有155位潛在賣家直接放棄拍賣，連讓買家競拍的機會都沒有給。

若將撤回房產計入落槌結果的總數，這一比例高達17.94%。

而前一周撤回的166套房產，占拍賣結果總數的16.89%。對比去年5月的12.73%，撤拍比例明顯上升。

專業拍賣師 Andy Reid 警告說，將房產從拍賣中撤下可能讓賣家付出多重代價：一方面會斷絕那些按兵不動的買家現身談判的機會，另一方面更會向其他買家發出“情況不妙”的信號。

“這無異于昭告天下，房主已經喪失了信心，” Reid 說。

針對那些被中介告知“恐怕沒有買家到場”的賣家，Reid 表示，根據他的經驗，類似情況下房產的拍賣成功率仍接近70%——即便最終成交對象是那些原以為因附加銷售條件而無法出手的買家。

Property Investment Professionals of Australia主席、專業買家 Cate Bakos 則認為，這一趨勢也反映出賣家逐漸意識到，原本期待的高價位已難以實現。

“很多賣家都敏銳地意識到，一周前發布的預算案會動搖相當一部分潛在買家，” Bakos 說。

她補充道，撤拍其實也是一種保護交易的防御性舉動。

“如果一套房產在拍賣會上無出價流拍，之后再想賣掉就難了——消息會不脛而走?！?/p>

PropTrack 數據顯示，本周墨爾本計劃舉行拍賣的房產共有1048套，熱點地區包括 Reservoir（23套）和 Wollert（20套）。

04

澳洲半數父母陷入絕望焦慮：房價5年近翻倍，孩子還能買得起房嗎？

半數澳洲父母正為同一件事焦慮不已，而專家也無法篤定，下一代能否擺脫這場住房困局。

隨著住房可負擔性危機不斷惡化，半數澳洲父母擔憂子女將來根本買不起房。

盡管過去幾年住房問題已成為政策焦點，但放眼全澳，只有墨爾本和悉尼的多數父母仍然相信孩子能夠擁有自己的住房。

房產專家分析，這更多是因為這兩座首府城市近期房價漲勢疲軟，而非應對危機的措施真正見效。

投資平臺Sharesies委托YouGov對1000多名子女未滿18歲的澳洲父母進行的調查顯示，50%的受訪者擔心孩子將來難以擁有自己的住房。該調查于4月和5月開展。

數據呈現出明顯的地域差異：新州和維州父母的擔憂比例為47%，房價飆升的西澳為51%，而房價較五年前幾乎翻倍的昆州更是高達57%。

Sharesies聯合創始人Brooke Roberts表示，隨著百萬澳元房價在大多數主要首府城市成為常態，“偉大的澳洲夢”的門檻已經高到讓人懷疑——這是否已變成下一代無法企及的目標。

“擁有住房一直被視為‘偉大的澳洲夢’的一部分——現在一些父母真的會質疑，他們的孩子是否還能擁有同樣的機會，”Roberts說。

她指出，近期公布的資本利得稅和負扣稅改革，預計將對那些為日后幫助子女入市而購買投資房的澳洲人產生重大影響。

在此背景下，門檻較低的投資產品需求有望上升。

Sharesies目前已推出專為兒童設計的投資賬戶，以孩子的名義設立基金，待其達到一定年齡后即可動用。

Real Estate Institute of Australia會長Jacob Caine則提出不同看法。

他認為，在經歷了10到15年的房價飆升后，墨爾本和悉尼近期漲勢的放緩，反而讓父母們有機會重新審視：孩子首次購房的體驗，或許會比過去十年的購房者要好一些。

“全澳關于住房的討論一直圍繞一個核心——如何讓所有澳洲人都能進入房市，最近的聯邦預算案也提出了旨在解決可負擔性問題的政策，”Caine說。

他還指出，增加住房供應的更廣泛努力也表明，澳洲已經找準了改善可負擔性的“主攻方向”。

“我們正處于住房可負擔性危機中一個有趣的節點。”

“如果所有政策杠桿都被拉動，全國各級政府都有勇氣推行正確的政策，那么下一代澳洲年輕人完全有機會實現首次購房的夢想，”Caine說。

然而，Real Estate Buyers Agents Association of Australia會長Melinda Jennison的看法沒那么樂觀。

作為一位居住在昆州的母親，她親眼目睹了周邊市場的瘋狂飆升，不禁感慨：“我們的孩子究竟要怎樣才能買得起我們今天為客戶購買的那些房產？”

Jennison補充說，許多家庭已經在為孩子比上一代更長時間“賴在家里”做心理準備。

而隨著昆州房價在五年內近乎翻倍，這一現象愈發普遍。

她還警告，最近出臺的部分政策未必方向正確，反而可能無意中傷害那些希望通過投資攢夠首付的首次購房者——尤其是資本利得稅征收方式的改革。

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