兩分半鐘，338套房，全部售罄。 廣州海珠，保利海韻開盤現場，700多組認籌客戶眼睜睜看著紅色銷控表一路狂跳，認購金額18.2億，去化率96%。 這是2026年5月，不是2016年。

中介朋友圈的文案變了，從“急售撿漏”變成了“最后兩套，再不賣就沒了”。 業主群里掛了半年的房源，有人悄悄撤了，有人默默改了報價。 以前一套房子能談10萬的價，現在最多讓5萬。 南京中介小李說，他現在接電話，十個人里有八個不問“還能降嗎”，而是問“這價還能談嗎”。

變化不是憑空來的。

4月28號，中央政治局會議給了17個字：“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。 緊接著5月，六部委密集出手，從首付利率到稅費減免，從存量盤活到房企融資，該給的牌基本出盡了。

國家統計局的數據最能說明問題。 4月份，70個大中城市里，新房價格環比上漲的有14個，比3月多了4個。 一線城市的新房和二手房，連續兩個月環比上漲。 上海二手房漲了0.7%，北京漲了0.3%，廣州和深圳也都在漲。 二三線城市雖然還有跌的，但跌幅在收窄。 南京新房環比漲了0.3%，武漢核心區的樓盤，成交價比3月悄悄漲了2%到3%。

土地市場也變了。 4月份，全國300個城市的宅地平均樓板價環比漲了2%。 核心城市的好地塊，開發商又開始搶了——開發商敢拿地，說明他們真覺得市場能緩過來。

中指院5月17號發了份調查報告，一線城市的購房信心指數環比上漲了3.1個百分點。 北京有個看房看了快兩年的小張，終于簽了合同，89平兩居。 他原話：“再等，怕窗口期沒了。 ”

到了5月前兩周，全國50城新房成交量環比再漲18.7%，二手房漲22.3%，帶看量是去年同期的兩倍。 量在價先，這個道理，干過中介的都懂。

但有數據還不夠。 這輪市場回暖真正有意思的，是背后的四股勁兒。

第一股勁兒，業主不慌了。

以前是“能賣就賣，割肉也賣”。 現在不一樣了。 上海浦東某個小區業主群里，有人直接撤掉了掛牌，留言寫了一句：“等行情好了再說。 ”手里有房的人心里算清楚了：價格不到預期，寧愿持有也不虧本賣。 掛出去的房源在減少，低價房源被迅速吃掉，市場底部就這么被一點點抬了上去。

第二股勁兒，錢沒地方去了。

四大行三年期定存利率，1.25%。 五年期，1.30%。 存一萬塊，一年利息125塊，連一頓好飯都請不起。 股市呢？ 傳統產業承壓，科技股泡沫明顯，散戶進去十個有九個虧。 錢放在手里，總要有個去處。 上海有投資客，最近入手了兩套核心區小戶型，理由很直白：“租金回報率能做到3%，比存銀行靠譜。 ”

第三股勁兒，開發商不想賠本賣了。

前兩年為了回款，很多樓盤打到85折甚至更低。 現在市場緩過來了，開發商開始收緊折扣。 徐州一個開發商透露，他們新盤的折扣從85折收回到92折。 “再降價就沒利潤了，沒必要賤賣。 ”從“以價換量”到“保量求利”，這個轉變正在全國蔓延。

第四股勁兒，銀行在推著往前走。

貸款利率越來越低，銀行的存貸利差越來越薄。 房貸雖然利率降了，但還是銀行最優質的資產——風險低、周期長。 為了沖業績，銀行不光推低息房貸，還簡化審批，甚至主動給存量客戶降利率。 武漢的梁先生，貸了113萬，27年，降息后月供從5188降到5034，總利息少了49824塊，相當于白得一個車位。

四股勁兒擰在一起，市場的邏輯就變了。

那問題來了：這輪回暖，誰的房子會先漲？

目前看，兩類房子跑在前頭。

第一類，核心區的“老破小”。 5月21號，上海市房管局發了公告：今年2月初到現在，上海已經收購了523套存量二手房，用作保障性租賃住房。 收購區域集中在徐匯、浦東、靜安——全是核心區。 收購標準很明確：70平米以下，總價400萬以下。 很多人嘴里的“老破小”，就是國資掃貨的目標。 收購價大概是市場價的8到9折，核心區的能給到9.2折。 二季度，上海還要擴容，黃浦、長寧、虹口都要納入。

不只是上海。 徐州、西安、常州也在跟進。 西安用專項債收購了3個樓盤的2000多套存量房，改造成公租房和青年公寓。 徐州開發商老王說，手里幾十套現房被當地國企9折收購，改成人才公寓，回款瞬間到位，現金流問題直接解決。

國資下場收購，最直接的影響就是核心區小戶型公開市場上能賣的房子變少了。 供應量下降，價格自然有支撐。

第二類，次新房。 就是房齡5到10年，品質不錯、戶型先進、物業也還行的那種。 在之前的調整期里，這類房子被夾在中間——新房在降價促銷，老破小在急售甩賣，次新房跟著一塊兒被低估了。 但其實，這類房子的居住體驗遠好于同價位的其他選擇。 北京朝陽區有個次新小區，近期成交價環比漲了3%。 中介說，一套房子成交周期從45天縮到了25天。 咨詢和購買的客戶里，超過六成都在看次新房。 “不用等交房，拎包就住，性價比比新房高。 ”

當然，也要說句實在話。 這輪回暖不是雨露均沾。 全國首套房首付最低15%、二套房20%是統一標準，但各地可以自己調整。 上海二套房首付還是25%，沒有跟到底。 三四線城市的庫存壓力還在，有些地方去化周期超過30個月，回暖還需要時間。

買賣雙方的博弈天平正在傾斜。 2026年5月，上海、北京、深圳的帶看量和成交量雙雙回升，一線城市二手房價格環比止跌，甚至出現了小幅上漲。 深圳五一期間新房銷售面積同比增59%，核心片區剛需項目開盤即售罄。

過去二十多年，大家習慣了樓市“一刀切”行情，要么全國一起漲，要么一起跌，閉眼買房都能有收益。 但從2026年5月開始，這種統一行情徹底終結了。 分化成為房價最核心的特征——不同城市、不同地段、不同品質的房子，價格走勢完全不一樣。

北上廣深和杭州、成都、西安這類強二線城市，人口持續流入，產業、教育、醫療資源集中，住房需求一直很穩。 2026年1-3月國家統計局數據顯示，上海、深圳核心區域房價率先止跌，環比小幅回升；強二線城市的品質新盤，價格也開始企穩微漲。 而普通二三線城市庫存偏高，房價以“穩”為主，難有大漲。 弱三四線城市和縣城，人口持續外流，新房庫存高，產業支撐弱，房價還是會陰跌，但下跌速度會放緩。

《人民日報》旗下《中國城市報》今年3月刊發專題，直接亮明態度：房地產業是居民財富的重要來源，穩樓市就是穩財富、穩民生。 還在糾結“有房好還是無房好”的人，不如先看看自己手里的房子在哪個城市、哪個地段。 買房的，現在要挑核心城市的核心板塊，避開遠郊新區和缺乏配套的冷門區域。 賣房的，核心區的老破小和次新房，可以多盯著市場動向了。 三四線遠郊的，先別著急，再看看吧。

市場的風向已經變了。 但最終能借上這股風的，還得是手里有好資產的人。