目前中國社會急需一輪房價急速大幅上漲與通貨膨脹，實(shí)現(xiàn)財富擴(kuò)張與債務(wù)化解

文\丁彥皓-可信財商

一、在過去幾年中，中國經(jīng)濟(jì)面臨最大的尷尬是為了應(yīng)對美聯(lián)儲貨幣收緊而不得不人為遏制房地產(chǎn)的擴(kuò)張，最終對中國經(jīng)濟(jì)形成四大不利沖擊

在信用貨幣時代，財富的來源更多是基于銀行貸款與資產(chǎn)泡沫，而這一切的根源需建立在一套能夠產(chǎn)生價值與增量財富的經(jīng)濟(jì)體之上，否額必然會形成資產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險

但是，經(jīng)濟(jì)價值的創(chuàng)造又必須基于強(qiáng)有力的信貸擴(kuò)張與未來收益折現(xiàn)體系，而這一切的背景又需與所在經(jīng)濟(jì)體，甚至是單一個體的價值創(chuàng)造能力相匹配，即“度”的掌控

在過去幾年中，中國經(jīng)濟(jì)面臨最大的尷尬是為了應(yīng)對美聯(lián)儲貨幣收緊而不得不人為遏制房地產(chǎn)的擴(kuò)張，最終對中國經(jīng)濟(jì)形成四大不利沖擊，即

1、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈急速大幅萎縮，且嚴(yán)重的連帶了其他產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，限制了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

2、 土地財政陷入休克，最終讓地方政府的經(jīng)濟(jì)拉動能力大幅受限

3、 房價下跌導(dǎo)致社會資產(chǎn)負(fù)債表大幅收縮，最終嚴(yán)重的遏制了社會的消費(fèi)潛力最大化發(fā)揮，無形中讓高科技產(chǎn)業(yè)的迭代升級降速

4、 貨幣通過房地產(chǎn)從銀行進(jìn)入社會的通道被封死，導(dǎo)致貨幣在金融體系空轉(zhuǎn)，無法大規(guī)模的進(jìn)入市場，讓整個市場陷入通縮

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)就是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與其他行業(yè)相輔相成，高度融合，不可分割，并非對立

但是由于房地產(chǎn)與國民的生計高度相關(guān)，且是最佳的貨幣流入載體，房價上漲極易引發(fā)中低收入群體的不滿與形成金融風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)總是在尿壺與支柱產(chǎn)業(yè)之間游離，政治運(yùn)動性特征極強(qiáng)，導(dǎo)致其大幅波動

二、當(dāng)前中國急需房價被人為急速拉升，形成賺錢效應(yīng)，只是這一行為呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征

經(jīng)過多年的深度調(diào)整，無論是市場因素，還是經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)需求，都急需房價被人為急速拉升，形成賺錢效應(yīng)，只是這一行為呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征

即僅有極少數(shù)基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房價會上漲，其他地區(qū)受基本面下滑而橫盤或繼續(xù)下跌，甚至直接歸零

目前推動中國經(jīng)濟(jì)增量產(chǎn)出的是高科技行業(yè)，而高科技行業(yè)相對勞動密集型行業(yè)最大的特征就是“聚集”，即產(chǎn)業(yè)布局聚集在少數(shù)地區(qū)與紅利分配聚集在少數(shù)群體中，其他的地區(qū)或群體淪為旁觀者，甚至犧牲者

這就意味著，這一輪房地產(chǎn)行情也就只能拘泥于極少數(shù)基本面穩(wěn)步提升的地區(qū)，諸如上海與深圳一帶

從經(jīng)濟(jì)層面講，目前上海一帶的產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級轉(zhuǎn)型、人口與資本大幅凈流入，且大規(guī)模投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，該地區(qū)的房地產(chǎn)基本穩(wěn)步提升

但是，經(jīng)過多年的深度調(diào)整，上海周邊附屬城市的房價與各項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅不相上下，具有極大地估值套利空間

由此得知，目前上海周邊附屬城市的房地產(chǎn)具有“戴維斯雙擊”的投資獲利機(jī)會

目前中國經(jīng)濟(jì)所遇到的諸多問題都能夠通過人為急速拉高房價獲得解決，諸如化解地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)、盤活存量、激活土地財政、擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表以及重拾房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)

三、房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為政府從社會收歸財富的籌碼與通道，政府能夠通過土地財政、稅收以及開發(fā)商的凈利潤獲取社會財富，收歸地方政府，實(shí)施第三次社會財富再分配，人為出清上一輪的發(fā)展積弊

除此之外，房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為政府從社會收歸財富的籌碼與通道，經(jīng)過上一輪的深度調(diào)整，民營開發(fā)商大規(guī)模倒閉，存續(xù)的開發(fā)商已經(jīng)整體國有化

在這一背景下，政府能夠通過土地財政、稅收以及開發(fā)商的凈利潤獲取社會財富，收歸地方政府，實(shí)施第三次社會財富再分配，人為出清上一輪的發(fā)展積弊

中國經(jīng)濟(jì)要想可持續(xù)的發(fā)展，現(xiàn)在必須做到兩點(diǎn)，即

1、出清前期發(fā)展所積淀的問題，為未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展掃清障礙，諸如全社會化債、做大蛋糕與全國財富大騰挪

2、擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表，挖掘潛在的消費(fèi)潛力，做大蛋糕，推動高科技產(chǎn)業(yè)的迭代升級

而出清上一輪發(fā)展的積弊必須通過人為急速拉高基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房價，通過高價賣地、稅收以及國有開發(fā)商的凈利潤從社會獲取財富，用于化債與激活土地財政，最大化釋放地方政府的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)

事實(shí)經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)的急速發(fā)展，中國社會集聚了巨量的財富，社會居民存款創(chuàng)歷史最高值，達(dá)到170萬億的現(xiàn)實(shí)決定目前中國社會有能力為前期發(fā)展的積弊出清

而地方政府與城投公司、國有開發(fā)商通過對倒人為拉高房價后，財富階層還愿意高位接盤的關(guān)鍵是社會一致預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲，再創(chuàng)新高，最終通過高評高貸抵押給銀行，獲取更多的低息貸款，并非尋找接盤俠，高位變現(xiàn)

也就是說，天價豪宅對地方政府而言是個從社會回籠財富的籌碼，而對接盤的財富階層而言是個高評高貸，從銀行獲取更多低息貸款的抵押品

在地方政府與開發(fā)商持續(xù)對倒人為拉高房價的背景下，上海的頂級豪宅已經(jīng)達(dá)到50萬/平米，杭州的頂級聯(lián)排每套高達(dá)3.8億，深圳的頂級豪宅高達(dá)40萬/平米

四、人為急速拉高房價既能夠?qū)崿F(xiàn)社會財富的擴(kuò)張，創(chuàng)造增量，也能夠通過通貨膨脹有效的化解前期積累的巨額債務(wù)，消除經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘

一旦房價持續(xù)上漲，形成賺錢效應(yīng)，社會資本必然大規(guī)模涌入低估，且基本面穩(wěn)步提升地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)，最終激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、擴(kuò)張社會資產(chǎn)負(fù)債表、激活土地財政以及重拾地方政府的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)，無形中推動了高科技產(chǎn)業(yè)的迭代升級與經(jīng)濟(jì)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財富擴(kuò)張必須基于銀行信貸，但是長期的信貸積累最終會拖累社會消費(fèi)潛力的發(fā)揮與經(jīng)濟(jì)的增長，即欠的錢太多根本還不了了，理性的經(jīng)濟(jì)體在信貸擴(kuò)張的過程中必然要持續(xù)化債，最佳選擇就是通貨膨脹

在持續(xù)貨幣寬松的過程中，M2的巨量投放與利率下降必然形成通貨膨脹，通貨膨脹能夠推動萬物上漲，包括社會平均收入，但是導(dǎo)致單位貨幣的購買力下降，即錢不值錢了

但是貸款本金一旦確定自然永遠(yuǎn)不變，隨著社會平均收入上漲與單位貨幣的購買力下降，最終通貨膨脹能夠通過銀行貸款再分配存款人的利益，即（通脹率-貸款利率）*本金

這就意味著，貨幣越寬松，通脹率越高、貸款本金越多以及利率越低，借款人通過銀行貸款從存款人出分配的利益越多，最終無形中降低了社會整體的杠桿，大幅化債

最近兩年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)蕭條，怨聲載道的關(guān)鍵是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈消沉導(dǎo)致貨幣無法從銀行進(jìn)入市場，土地財政休克嚴(yán)重的遏制了地方政府的經(jīng)濟(jì)帶動效應(yīng)以及通貨緊縮

事實(shí)目前通過人為急速拉動房價，形成賺錢效應(yīng)以及貨幣寬松形成通貨膨脹，既能夠?qū)崿F(xiàn)社會財富的擴(kuò)張，創(chuàng)造增量，也能夠通過通貨膨脹有效的化解前期積累的巨額債務(wù)，消除經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教