21世紀經濟報道記者 吳抒穎

廣州宣布下場收購二手房。

5月26日，廣州舉行《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》系列配套文件新聞發布會，對4月30日發布的“穗八條”政策進行進一步細化與落實。

此次發布會最核心的信息是，廣州宣布試點收購300萬元以內、70平方米以下、位于廣州環城高速以內的二手住宅。

廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆介紹，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，安居集團將立即啟動支持居民“賣舊買新”試點工作，試行期至2026年12月31日，按照“政府引導、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。

這是繼上海之后，又一座宣布收購二手房用于“以舊換新”的一線城市。今年，上海正式啟動收購二手住房用于保障性租賃住房的試點工作。截至目前，上海住房“以舊換新”成效初顯。最新數據顯示，截至5月21日，上海已收購了523套二手房。

在房地產市場筑底企穩的關鍵時期，國企下場收購二手房用于“以舊換新”，被認為將從底部打開市場置換鏈條，最大程度撬動城市二手房與新房銷售。

隨著上海、廣州“以舊換新”政策的不斷落地，房地產市場也有望迎來復蘇的機會。

瞄準低總價小戶型

廣州此次收購二手房的目標對象非常明確。

錢喆介紹，本次試點收購對象為總價在300萬元以內，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限。房產權屬要清晰，無抵押查封，無安全隱患。

廣州為擬收購的二手房標的劃定了具體區位以及總價區間，基本可確定廣州此次更傾向于收購房齡不新的老舊房源。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析稱，廣州中心四區存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導致賣舊買新的愿望實現不了，也導致整個市場置換流通受阻。這種情況需要政府積極介入。

對于置換流程，錢喆介紹稱，舊房收購款全額由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新房，確保“賣舊買新”全流程“專款專用”，路徑透明。

而在收購價格上，具體評估流程將以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協商確認”機制，通過第三方專業機構初次詢價評估及復核評估，與居民協商確定收購價格，確保公正合理。

對于舊房收購后的去向，將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。

一位廣州區屬平臺公司的高管人士對21世紀經濟報道記者分析認為，這類資產收購回來后進行打包運營已經是成熟的模式。“現在存量房源比較多的前提下，各個區都有這類資產在運營，能夠有效補充居住需求的缺口。”

此番“以舊換新”，核心是讓居民進行置換。因此，在二手房被收購之后，居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅。

為了進一步打通置換鏈條，“穗八條”還提出發放總金額2億元的“賣舊買新”專項補貼。

在滿足特定前置條件后，廣州具體補貼方式是：居民購買新建商品住宅的貸款總額不超過300萬元按發放貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補貼。1套新建商品住宅只給予1次補貼。

支持樓市筑底回穩

廣州是第二座宣布收購二手房用于“以舊換新”的一線城市。

今年2月，上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合市房屋管理局發布《關于收購存量二手住房用作保障性租賃住房的試點操作指引》，正式啟動在浦東、徐匯、靜安三區的試點工作。

據上海官方發布的最新數據，截至5月21日，三區累計完成收購523套二手住房，并將試點范圍進一步擴展至黃浦、長寧、虹口等全部中心城區。

上海這次“以舊換新”，對穩定市場預期起到了積極的作用。

一位全國性房企上海區域的人士告訴21世紀經濟報道記者，“以舊換新”的核心是讓市場對老舊房子的價值給予確認，“官方下場收購會給這些房源一個公允、合理的價格，從而帶動其他老舊房源潛在的買賣雙方據此達成交易。今年以來上海低總價房源成交非常多，而‘以舊換新’則能夠很好地打開向上置換的鏈條。”

CRIC數據顯示，2026年前4月，上海總價400萬元以下二手住房共成交了6.92萬套，同比增長18%，成交占比達到81%，較2025年該總價段成交占比增加了5個百分點。

目前來看，住房“以舊換新”在全國的實踐不僅形成規模，也已經看到了在促進房地產市場平穩健康發展方面的推動作用。

中指研究院分析稱，從全國范圍來看，山東提出“拆舊換新”模式，通過整棟、整片收購的方式，實現城鎮老舊住房自主更新、原拆原建，主要在業主意愿集中的老舊住宅小區探索實施；湖南也明確推動“拆舊換新”，鼓勵老舊住房自主更新、原拆原建。結合城市更新，有望為住房“以舊換新”帶來新的動力，未來更多的城市有望參考借鑒，更好發揮對市場的帶動作用。

從市場端來看，廣發證券認為，當前二手房量價持續向好，成交放量超越季節性，二手市場供需關系已經出現一些邊際修復跡象。在目前環境下核心城市“以舊換新”資金的投入，將從底部打開市場置換鏈條，最大程度撬動城市二手房與新房銷售。