作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

廣州樓市要降“神兵”了。

量身定造收儲老破小

距離上海為老破小，量身定做解套策略，這回輪到廣州了。

今天（5月26日），廣州針對“穗八條”開了一個專門的新聞發布會，出席的都是相關部門的重要負責人，針對廣州市場的具體變化、穗八條落地效果、廣州的商業貸款及公積金貸款配套政策做具體的答復，同時釋放下一步樓市的具體措施。

對于廣州量價齊升的觀點不用多說，市場自己也會判斷，真正的重磅是宣布對廣州二手房進行收儲——

收購對象為總價300萬元以內、建筑面積70平方米以下、位于環城高速內的二手住宅，樓齡不限，要求產權清晰且無抵押查封。

收購后，優先用于保障性住房及人才公寓。

業主可以通過“穗安居”平臺報名，收購價格采用“兩次評估+協商確認”機制。

但是有限制條件，收購后需要在180天內購買廣州新建商品住宅，資金由銀行專戶托管定向使用。

可以避免收購后，業主選擇反悔。

具體的收儲范圍，試點在廣州的環城高速內，也就大致是這個位置——包含天河、海珠、荔灣、越秀，基本都是老城區的位置了。

這個位置的二手房價格，市場掛盤均價大約在2.6萬—3.5萬/㎡，其中內部較貴的板塊掛盤均價超過6萬/平。

這個范圍內符合總價300萬元以內、建筑面積70平方米以下的房源其實不算多。

市場上掛出的大約不到2.5萬套，其中如果還要符合產權清晰且無抵押查封，相信會更少。

為什么劃定的是環城高速內呢？

其實不難發現，基本就是定點針對廣州的老城區了，畢竟廣州年份久的老舊房子也大多集中在這些區域內。

這些區域的房子，有什么特征呢？

可能沒電梯、可能停車很緊張、可能物業特別拉胯，甚至可能都很難貸款，對于買房的群體而言，如果不是預算特別緊張，相信都不太會選擇。

而這樣的房子，不僅不好賣，相信連出租也不一定受歡迎。

屬于燙手山芋。

而廣州這樣的房子還有什么問題呢？

就是拆遷難，而且非常難。

這些房子處于老城區，老城區拆遷不僅要面臨歷史產權問題，密度高，資金不劃算，還要面對村民業主之間意見撕裂，甚至是當地文物保護等。

這些都能成為攔住廣州老房子推進舊改拆遷的硬骨頭。

比如位于天河最著名的舊改拆遷項目冼村，冼村改造從2009年開始籌備，2010年正式啟動，一直拖到去年7月20日最后兩棟村屋順利拆除，宣告天河冼村舊1950棟村屋全部清零，才真正進入開發建設的下一階段。

十五年的時間，才拆成一條村，時間代價和成本非常大。

但如果走收儲的路徑就不一樣了，業主可以依照個人意志是否收儲，收儲的資金量也不會一次性需求較大，更關鍵的是可以利用時間換老城區舊改拆遷的空間。

時間長了，等到老業主陸續出清手中房源了，后期不僅可以省下一大筆拆遷過渡費用，實施真正的拆遷改造難度也會大大降低。

收儲先行樣本打通

而收儲路徑可行性，上海已經打出樣本。

作為首個官宣收儲二手房作為保障房的一線城市，上海今年2月官宣正式啟動收購二手房作為保障房的試點項目，首批在浦東、靜安、徐匯三區落地，重點收購70㎡以下、總價400萬元以內的小戶型房源，優先布局產業園區、軌交站點周邊。

據官方數據，到5月三個區累計是收了523套。

主要集中在上海徐匯區城市更新與濱江等核心板塊，占比將近88%，浦東新區內環內老舊小區也有小部分，當中還包含房票置換以及賣舊買新置換案例。

采用的是“雙評估”機制，以周邊真實二手住房成交價格為參考，先詢價評估后交易前復核評估，最終確定收購價格不低于市場合理水平。

并且已經逐步向全市擴圍。

523套，不算多也不算少，大約就是上海一兩個新房小區的供應量。

所以公布具體的收儲數字的意義并不在于上海到底收儲了多少，而在于一線城市收儲的邏輯能不能走通，到底是否可行。

從實際的效果來看，上海收儲過程中，有兩套房源使用了房票置換，有1套是住房置換，說明房票以及賣舊換新在市場中是可行的。

整個置換的鏈條是打通了的，老房子要么變成現金，要么用房票替換掉，又或者直接與新房置換，而拿到現金、房票的老業主同步又選擇了新房，幫助新房去化，可謂一箭多雕。

而廣州針對舊改項目，這兩年發放了大量的房票。

比如黃埔區的南崗南、北片區、洋城崗、宏崗村，天河區的柯木塱村，海珠區的東風村、客村片區，荔灣區的山村、坑口村等，都落實了房票安置。

（來源：廣州樓市發布）

根據廣州市規劃和自然資源局公布的數據，去年廣州累計發放2931張房票，其中城中村改造項目共發放2680張房票。

所以在上海已經走通收儲的背景下，廣州也有大量存量房票，加上新房去庫存任務，跟上二手房收儲復制的腳步也就自然而然的事。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場