深圳，2026年5月26日——五一假期期間，多個(gè)城市開盤熱銷，甚至出現(xiàn)"日光項(xiàng)目"，今年樓市是否整體回暖？近日,戴德梁行發(fā)布《2026年一季度全國住宅市場研究》報(bào)告，分析顯示：

房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)總體下行，局部市場積極信號有望帶動(dòng)信心改善

新開工面積及竣工面積持續(xù)縮減，住宅供應(yīng)端焦點(diǎn)從“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變

小陽春延后發(fā)力，一季度新建商品住宅銷售面積較上年同期下降13.1%

全國新建商品住宅銷售均價(jià)持續(xù)下行，以價(jià)換量仍是市場主流

24城二手住宅成交分流七成市場需求，部分重點(diǎn)城市二手住宅銷售面積環(huán)比漲幅超10%

房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)總體下行

局部市場積極信號有望帶動(dòng)信心改善

面對復(fù)雜多變的國際環(huán)境以及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的多重壓力，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)依然實(shí)現(xiàn)良好開局，第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到33.42萬億元，同比增長5.0%。全國固定資產(chǎn)投資同比增長1.7%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)拖累固投增長，同比降幅較上年同期有所擴(kuò)大，如扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長4.8%。

一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17,720億元，同比下降11.2%，較上年同期降幅仍擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)開發(fā)投資的走勢趨同，一季度住宅開發(fā)投資13,531億元，同比下降11.0%，與上年同期相比降幅擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，少數(shù)重點(diǎn)城市新建商品住宅或二手住宅市場呈現(xiàn)局部活躍信號；土地招拍掛市場也出現(xiàn)高溢價(jià)成交案例，這些都為房地產(chǎn)市場信心的改善帶來正向支撐。

圖1：全國房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

新開工面積及竣工面積持續(xù)縮減

住宅供應(yīng)端焦點(diǎn)從“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變

全國住宅新開工面積7,420萬平方米，較上年同期下降22.0%，同比降幅較上年同期放緩了1.9個(gè)百分點(diǎn)；全國住宅竣工面積6,983萬平方米，較上年同期下降26.5%，降幅較上年同期擴(kuò)大了11.8個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)五年持續(xù)下行的背景下，今年第一季度住宅新開工及竣工面積同比降幅雙雙超過20%，意味著傳統(tǒng)模式下供應(yīng)端對“量”的追求已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變，取而代之的是“好房子”戰(zhàn)略下對“質(zhì)”的關(guān)注。

2026年政府工作報(bào)告中提出，將“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”作為著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心舉措，供應(yīng)端既要“控量”又要“供優(yōu)”。針對于庫存量大且去化困難的城市將嚴(yán)控其新增供應(yīng)量，供應(yīng)端也將呈現(xiàn)城市間的分化。結(jié)合開發(fā)投資的持續(xù)收縮，未來全國住宅新開工面積料將持續(xù)處于低位。

圖2：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

小陽春延后發(fā)力

一季度新建商品住宅銷售面積較上年同期下降13.1%

雖然一季度末部分地區(qū)住宅市場亮眼表現(xiàn)，但全國新建商品住宅成交量尚未走出下行陰霾。一季度，全國新建商品住宅銷售面積16,008萬平方米，同比下降13.1%，降幅較上年同期擴(kuò)大11.1個(gè)百分點(diǎn)。

不同于2025年新年伊始重點(diǎn)城市經(jīng)歷的小陽春，2026年局部市場成交量增長自春節(jié)假期結(jié)束后才逐漸呈現(xiàn)，即一季度成交熱度主要集中在季度末，在整體成交面積上尚未集中體現(xiàn)。

部分重點(diǎn)城市的市場回暖來自新建住宅市場及二手住宅市場的共同參與。特別是在置換升級等需求驅(qū)動(dòng)下，二手房市場筍盤頻現(xiàn)，交易熱度提升也吸引更多購房需求的關(guān)注。而近年來開發(fā)投資的持續(xù)收縮也直接影響市場上新建住宅的供給量，加劇二手市場對新房市場的需求分流。

另一方面，伴隨“好房子”戰(zhàn)略的大力推進(jìn)落地，供給側(cè)改革下的新規(guī)住宅將逐漸拉大與存量住宅的產(chǎn)品代際差，好位置、好社區(qū)、好配套、好環(huán)境等“好房子”產(chǎn)品將成為重塑住宅市場格局的重要一環(huán)。

除直接購置新房外，賣舊買新等改善舉措也有望豐富資金流入新房市場的路徑，完善住宅市場的循環(huán)流通，激發(fā)市場活力。

圖3：全國新建商品住宅銷售面積走勢變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

全國新建商品住宅銷售均價(jià)持續(xù)下行

以價(jià)換量仍是市場主流

一季度全國新建商品住宅銷售均價(jià)為每平方米9,321元，同比下降6.2%，較2025全年均價(jià)下降6.8%。季度銷售均價(jià)持續(xù)下行并降至每平方米萬元以下，反映出市場競爭下的價(jià)格博弈仍然持續(xù)，通過價(jià)格的理性回調(diào)來維系交易仍是當(dāng)下樓市的主流趨勢。

總體市場需求活躍度仍較疲軟的同時(shí)，新建商品住宅項(xiàng)目定價(jià)總體謹(jǐn)慎，而二手住宅市場對住房購置需求的分流及賣家為促成成交而靈活下調(diào)的價(jià)格也對新建商品住宅價(jià)格體系構(gòu)成壓力。此外，結(jié)構(gòu)性因素也一定程度影響均價(jià)變化幅度，結(jié)合國內(nèi)24個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積在全國的占比來看，已從2025年的14.2%降至一季度的12.3%。商品住宅價(jià)格相對較高的重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積占比進(jìn)一步下滑，也在結(jié)構(gòu)上拉低了全國新建商品住宅的銷售均價(jià)。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

圖4：全國新建商品住宅銷售均價(jià)走勢

24城二手住宅成交分流七成市場需求

部分重點(diǎn)城市二手住宅銷售面積環(huán)比漲幅超10%

一季度，24個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅銷售面積4,515.9萬平方米，雖較上年同期下降10.4%，小陽春熱度尚顯不足，但受季節(jié)性因素影響，銷售面積環(huán)比上季度卻增加了2.2%，表明整體市場處于修復(fù)進(jìn)程中，包括南京、沈陽、南昌、廈門、大連在內(nèi)的部分城市二手住宅銷售面積實(shí)現(xiàn)了超過10%的環(huán)比增長，釋放出局部市場改善的積極信號。

與此同時(shí)，受到整體供應(yīng)量持續(xù)下滑、新規(guī)產(chǎn)品與舊設(shè)計(jì)之間的代際差對后續(xù)資產(chǎn)價(jià)格影響的不確定性、需求端總體疲軟等多重因素影響，重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積持續(xù)萎縮。而在存量市場二手住宅競爭更為激烈，價(jià)格調(diào)整也更為靈活、積極，大量二手筍盤不斷吸納剛需、剛改等需求的釋放，尤其面臨需求刺激政策時(shí)二手市場的反饋和效果往往更加直接。此消彼長的作用下，一季度24城二手住宅銷售面積占一二手住宅銷售總面積的比例達(dá)到69.7%，再創(chuàng)歷史新高。可以預(yù)見，在樓市調(diào)整修復(fù)的進(jìn)程中伴隨著從增量市場向存量市場的轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)城市的二手住宅市場所吸納的市場需求的占比將保持在較高水平

數(shù)據(jù)來源：CREIS、戴德梁行研究部

圖5：24個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅與二手住宅成交面積季度走勢及二手房占比

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，依靠強(qiáng)刺激拉動(dòng)樓市的時(shí)代已經(jīng)過去，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的大框架下，將定價(jià)權(quán)和調(diào)節(jié)權(quán)交還給真實(shí)的市場供需。

預(yù)計(jì)年內(nèi)需求端的支持性政策還將持續(xù)出臺，各地有望在信貸門檻、公積金優(yōu)化、交易成本控制、調(diào)減購房限制等方面進(jìn)一步發(fā)力，為市場修復(fù)保駕護(hù)航。政策托底的本質(zhì)是為行業(yè)轉(zhuǎn)型爭取時(shí)間和空間，樓市的真正回暖，最終仍有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的全面向好以及居民就業(yè)與收入預(yù)期的實(shí)質(zhì)性改善。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析預(yù)測，局部市場正在經(jīng)歷一場由內(nèi)而外的信心重建：資金和風(fēng)險(xiǎn)偏好正加速向確定性集中，部分重點(diǎn)城市土拍市場中總價(jià)可控、稟賦優(yōu)越的地塊受到房企熱烈追捧；核心城市的二手住宅銷售趨向活躍也驗(yàn)證了核心城市充沛的內(nèi)生需求，更釋出局部暖意。

隨著“小陽春”滯后效應(yīng)以及政策紅利的進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)市場將在震蕩中維持“溫和修復(fù)、持續(xù)分化”的趨勢——核心一二線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望率先筑底，新規(guī)住宅憑借低容積率、高得房率及品質(zhì)升級形成的“代際差”，削弱二手房降價(jià)對新房沖擊，構(gòu)筑穩(wěn)定價(jià)格體系，激活置換鏈條；而缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐的三四線城市，仍將面臨漫長庫存去化周期，房價(jià)持續(xù)承壓。

文章來源:樂居買房