湖北
這過(guò)去的一年，萬(wàn)科的日子確實(shí)過(guò)得挺緊吧。2025年，他們咬著牙還了332億的公開(kāi)債，這背后可是大股東深鐵功不可沒(méi)。他全年累計(jì)借給萬(wàn)科的錢(qián)超過(guò)了300億。那這口氣兒還沒(méi)喘勻，到2026年，光是4到7月，萬(wàn)科又有112億的債要還，這是管理層都承認(rèn)的，兌付壓力很突出。
關(guān)鍵時(shí)刻，這深鐵又出手了。最近萬(wàn)科就公告說(shuō)，深鐵再次提供不超過(guò)25億的借款額度，其中23.6億已經(jīng)到賬了，這真是一個(gè)及時(shí)雨，讓萬(wàn)科暫時(shí)又能緩口氣。
不過(guò)，這次的借款條款發(fā)生了一些微妙的變化。雙方把之前220億的借款協(xié)議給放寬了，原來(lái)用于房產(chǎn)股票這些擔(dān)保，之前最多可以借到這些擔(dān)保價(jià)值的60%到70%，而今天這個(gè)上限提高到了百分之百。
等于可以用于抵押的東西現(xiàn)在變多了。像什么應(yīng)收賬款、項(xiàng)目未來(lái)的收益權(quán)，這些以前都不能抵押的東西，現(xiàn)在都可以變成硬通貨過(guò)來(lái)做資產(chǎn)抵押了。說(shuō)白了，一方面深鐵給了萬(wàn)科更大的操作空間，另一方面，也可以透露出萬(wàn)科手里能拿得出手的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)現(xiàn)在越來(lái)越少了。
那深鐵雖然很仗義，但他自己的壓力也不小。過(guò)去靠的是地鐵加地產(chǎn)這個(gè)模式來(lái)賺錢(qián)，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，他自己也受到很大影響。2025年，深鐵自己虧了372億，很大一部分原因就是因?yàn)橥顿Y了萬(wàn)科虧的錢(qián)。所以市場(chǎng)也在問(wèn)，深鐵到底能撐萬(wàn)科多久？
答案可能比較復(fù)雜。深鐵現(xiàn)在是萬(wàn)科的第一大股東，占了27.18%的股份，兩家可以說(shuō)是深度綁定。如果萬(wàn)科信用出了問(wèn)題，那深鐵的投資和資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)跟著一塊兒受損。所以深鐵對(duì)萬(wàn)科的支持，很大程度上就是在保護(hù)自己。當(dāng)然，深鐵的錢(qián)肯定也不是無(wú)限的，你從這次借款抵押物的這個(gè)變化也可以看出來(lái)，大股東實(shí)際上也在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。
回過(guò)頭來(lái)，咱看萬(wàn)科，2022年之后核心業(yè)務(wù)也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售大幅下降，2024年的銷(xiāo)售額已經(jīng)從6000億縮水到2400多億了，這幾乎就是九年前的水平。他曾經(jīng)大力發(fā)展的多元業(yè)務(wù)，比如物業(yè)的萬(wàn)物云、長(zhǎng)租公寓泊寓，雖然還在增長(zhǎng)，但它的體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠彌補(bǔ)主業(yè)巨額下滑的這個(gè)巨大缺口。
市場(chǎng)好的時(shí)候，業(yè)務(wù)多元化那叫戰(zhàn)略布局，市場(chǎng)一下行，這些業(yè)務(wù)卻很難去反哺主業(yè)，反而變成了一份急需變現(xiàn)或者抵押的資產(chǎn)清單。所以我們看到萬(wàn)科開(kāi)始出售養(yǎng)豬、停車(chē)場(chǎng)這些非核心資產(chǎn)，甚至總部都要賣(mài)，從全線擴(kuò)張變成全線收縮。
還是那句話，光靠賣(mài)不僅不會(huì)讓現(xiàn)金流長(zhǎng)期有好轉(zhuǎn)，反而會(huì)越賣(mài)越尷尬。能救萬(wàn)科的并不是深鐵的不斷輸血，而是地產(chǎn)的反彈。如果地產(chǎn)還不反彈，那就不是深鐵一點(diǎn)的問(wèn)題了。
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