快訊背景：近日，國家與上海接連出臺住房民生重磅舉措，推動常住地公共服務均等化與保障性租賃住房提質擴容。
2025年5月22日，國務院印發《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，明確破除戶籍壁壘，未落戶常住人口憑穩定就業、居住條件，即可在常住地同等享受子女入學、公租房等基本公共服務，正式落地租售同權，扭轉“買房落戶才能享受配套”的傳統模式。
緊隨國家政策導向，上海加速推進住房保障落地。自2月啟動試點至5月中旬，靜安、徐匯、浦東三大核心城區已完成523套存量二手房收儲改造為保障性租賃住房工作，試點正向全市中心城區拓展。本次上海以國企為主體創新存量盤活路徑，疊加舊房置換、房票等機制，既擴充保租房房源供給，也為未落戶新市民安居提供實體支撐，成為落實全國民生新政的典型地方實踐。

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試點落地成效 五百余套完成收儲

據URI調研，上海試點啟動于2月初，首批落地徐匯、浦東、靜安三區，累計收儲存量二手房523套，多數房源總價低于400萬元/套。其中徐匯區房源數量最多，達458套，浦東新區64套，靜安區完成1套收儲落地。

靜安區打通了全市首個二手房收購置換全流程鏈條。當地居民將寶山路一套40平方米的老舊房屋，以220萬元的價格出售給區內保障房公司，利用置換資金補貼購置當地全新樓盤房源。該套收購舊房將于5月底完成交付，后續將按保租房標準改造，面向新市民、青年人出租。截至目前，靜安區累計接收116戶居民咨詢，44戶明確參與置換意向。

徐匯區為本次試點核心區域，截至5月21日已收儲458套二手房，其中超300套為居住條件較差、無法自主改造的老舊房源。這些房屋將被改造為面向一線務工人員的宿舍型保租房，即新時代城市建設者管理者之家。區別于其他區域，徐匯推出房票機制，國企收購房源后不直接支付現金，將交易金額折算為全市通用房票，存入監管賬戶，居民可在一年內憑房票購置新房或二手房。該區收儲房源聚焦35至60平方米、總價400萬元以內的小戶型住宅。

浦東新區依托軌道交通布局推進試點工作，重點收購內環內、2000年前建成、70平方米以下、總價不超400萬元的個人二手房，精準匹配軌交沿線租賃住房需求，目前已完成64套房源收儲。

目前上海試點范圍持續擴大，二季度黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五大中心城區已啟動同類試點。下一步，上海將開通962269咨詢熱線，優化房票配套政策，進一步提升舊房置換、房源收儲的整體效率。

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雙向盤活市 精準補齊居住保障短板

國企收購存量二手房轉化為保租房的模式，具備多重積極作用，有效破解樓市與住房保障領域的雙重難題。

第一，盤活存量房源，實現雙向利好。市場中大量區位優質但房齡老舊的小戶型二手房，長期存在流通難題，本次試點為這類房源提供了穩定的處置渠道，解決了居民舊房置換的核心困擾。同時，存量房源改造周期短、成本低，能夠快速增加市中心保租房供給，補齊租賃住房資源缺口。

第二，穩定區域樓市預期。本次收購由國企按照市場化評估價格定價，交易標準規范、價格透明，為區域二手房交易提供了清晰的價格參考，對穩定片區房價預期起到積極作用。

第三，精準適配多元居住需求。上海各試點區域結合自身特點落地政策，摒棄一刀切模式。靜安主打舊房置換改善居住，徐匯聚焦基層務工人員住宿需求，浦東側重軌交沿線租房配套，針對性解決不同區域的住房痛點。

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規模、運營與機制仍存不確定性

盡管試點階段性成果顯著，但該新模式仍處于起步探索階段，規模化、常態化落地仍面臨多重現實制約。

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從市場規模來看

目前全市523套的收儲總量，在上海二手房與租賃住房整體市場中占比極低，僅處于起步階段。后續能否持續放量，取決于財政資金支持力度、居民參與意愿以及房源評估交割效率等多重因素，規模效應尚未形成。

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從運營層面來看

國企可持續運營壓力較為突出。保租房租金低于同地段市場水平，國企收購房源需占用大量資金，房屋改造、后期運維也需要持續投入。在保本微利的行業準則下，如何實現長效可持續運營，對國企資產管理能力提出了較高要求。公寓行業的核心競爭力，還體現在規模化后的管理體系能力。當項目體量達到一定規模，高效的數字化管理系統會直接拉升整體運營效率，因此規模化運營企業，必須配套相匹配的高水平管理系統，這也對運營能力提出了更高要求。

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從政策落地來看

徐匯首創的房票機制仍需市場驗證。房票全市通用、一年有效期的規則設計具備較強靈活性，但相較于現金交易，房票的流通屬性、居民接受度存在不確定性。市場端對于房票在二手房交易中的適配度、認可度尚未形成統一共識，實際落地效果仍需更多試點案例佐證。

上海二手房轉保租房的試點是一次極具創新性的政策嘗試，巧妙將二手房去庫存和保租房擴容兩大難題結合破解，整體發展方向具備合理性。

URI觀察到，這套存量盤活模式雖能快速補充城市租賃住房資源、優化樓市存量結構，但資金壓力、運營短板、機制落地不確定性，都是其規模化推廣的核心阻礙。短期來看，試點難以快速改變上海樓市與租賃市場格局；長期來看，該模式能否從區域試點升級為全國一二線城市的通用范本，核心取決于能否打通盈利閉環、優化配套機制、形成穩定規模，否則大概率只能停留在局部示范層面，難以發揮長效市場價值。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶