來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

收購存量房用于保障房的系列工作，已推進滿兩年，成為近年來房地產新模式中的重要實踐。兩年來，各地涌現出不少優秀案例，尤其是在用途和場景方面持續探索。值此存量房收購兩周年之際，系統梳理這一模式及推進中的典型案例，特別是從用途層面分析其多元化方向，有助于更好把握“十五五”時期盤活存量與保障房建設等相關工作。本報告將對主要用途進行分析，并結合相關案例與數據展開研究。

存量房收購的政策演變脈絡

兩年來，收購存量房做保障房等用途的系列工作，其相關政策演進呈現出典型的“由點及面、層層深入”的特征。

首先，在啟動邏輯上，政策從“消化存量與優化增量”的宏觀導向入手，逐步向具體操作層面落地，體現了從頂層設計到基層執行的清晰傳導路徑。

其次，在推進節奏上，政策經歷了從初步探索、系統搭建到資金配套、用途拓展的快速迭代過程，各部門（如住建、財政）及不同層級會議之間銜接緊密，形成了“會議部署—部門落實—資金支持—制度完善”的閉環推進模式。

再次，在權責分配上，政策呈現出向地方傾斜的特征，逐步賦予城市政府在收購主體、價格及用途等方面更大的自主權，體現了因地制宜、分類施策的治理思路。

最后，在功能定位上，政策用途從相對單一的保障性住房，逐步拓展至人才房、青年公寓、安置房等多類住房形態，反映出政策在“多元探索”與“重點突出”之間不斷調適的動態平衡特征。整體來看，這一脈絡體現了房地產政策制定中目標導向、分步實施、權責下放與功能聚焦相結合的系統性調控特征。

核心用途分類與典型案例

（一）保障性租賃住房

保障性租賃住房是存量商品房收購后最常見的改造方向，主要面向新市民、青年人等群體，解決其階段性住房困難。各地通常要求收購房源滿足“小戶型、低租金”條件，并多布局于交通便利或產業園區周邊，以實現職住平衡。需要說明，這里將部分城市的“一張床”、“員工宿舍”等業態也納入其中。

典型案例與數據支撐：截至今年3月，賀州市已完成6231套存量商品房收購，其中市本級首批1180套已明確全部用于保障性租賃住房建設，租金標準嚴格控制在同地段市場租金的80%以內，并實行“租售并行”模式。另據去年底統計，山東省通過發放住房租賃團體購房貸款，已支持濟南、青島等城市收購2500套、16.5萬平方米存量房用作保障房。其中，2025年12月5日，青島市的案例顯示，國家開發銀行牽頭工商銀行、交通銀行投放銀團貸款8100萬元，期限30年，支持收購存量商品房373套、建筑面積2.2萬平方米，項目經裝修改造后可提供保障性租賃住房800多套。

需要說明的是，存量商品房通常指住宅類項目，但在實際收購中，寫字樓等其他物業類型也同樣具備改造為保租房的可能。例如，武漢市就有將收購的商辦項目改造為保障性租賃住房的實踐。以下對各地收購商辦項目用作保租房的案例進行整理。

（二）配售型保障房

以下是近年來國內部分城市收購存量商品房用作配售型保障房的典型案例匯總，重點突出收購主體、房源規模、定價邏輯及資金來源。從整體情況來看，這類項目的數量較保租房項目明顯偏少，但也不乏成功案例，例如湖南沅江項目以及山東青島。青島從已公布的信息來看，已實現認購。此外，其他一些地方也在同步推進配租與配售兩類項目，部分數據尚未完全拆分，但這同樣說明配售型保障房是存量商品房收購中的重要用途之一。

（三）人才住房

將存量商品房改造為人才住房，是近年來的政策發力重點。這一用途旨在降低高層次人才及重點產業員工的居住成本，推動實現“以房引才、產城融合”。2025年底召開的中央經濟工作會議及相關金融政策，已將保障性住房再貸款的支持范圍拓寬至地方政府認定的人才房、青年公寓、職工宿舍等。

典型案例與數據支撐：鄭州截至2025年底，全市累計配租人才公寓達10.92萬套（間），服務青年人才超12萬人，市級項目平均出租率高達97%。其房源大量來源于政府收購的存量商品房，經標準化改造后實現“拎包入住”。賀州市富川縣落地了全區首筆收購存量商品房用作人才房的貸款，授信7500萬元，用于收購253套、總面積超2.8萬平方米的房源。重慶則出臺新政，鼓勵國企收購存量商品房，其中明確提及人才房、青年公寓等用途，并對收購主體給予按總金額1%的補貼。

（四）安置房

將存量商品房用作回遷安置房或房票安置的備選房源庫，是“去庫存”與“舊改”相結合的高效路徑。相比傳統新建安置房，這一做法極大縮短了安置周期，直接消化市場庫存，同時也能滿足動遷居民對不同區位居住選擇的多樣化需求。

典型案例與數據支撐：廣州在該領域走在前列，早在2024年底便落地了首筆專項借款，用于收購存量商品房作為安置房。2024年11月初，廣東省首筆用于收購存量住房作安置房的專項借款資金12.6億元落地九佛街道“五村七片”城中村改造項目，僅用26天就完成了首筆2.5億元專項借款資金對“悅辰花園”商品住房的認購工作。統計數據顯示，截至2025年5月，僅廣州九佛街道“五村七片”項目就已通過房票認購存量商品房近1000套，去化面積近10萬平方米。該項目房源超市中的部分房源，正是通過此類收購方式實現的。

（五）其他新用途

市場實踐中已出現突破傳統“住房”屬性的跨界改造案例。該路徑不僅涵蓋住宅類存量商品房，也包括寫字樓、公寓等非住宅類存量資產。通過調整土地功能，這些物業可轉為醫療機構、學生宿舍等用途，旨在滿足多元化的跨界需求。與傳統居住功能相比，這一方向更側重于解決特定公共服務設施的短缺問題。

三

用途的比例分布

在公開的披露中，關于存量商品房收購后用于各類新用途的情況，目前多從個案角度進行說明，而全國層面的系統性分析相對較少。但通過對這些個案的研究和整理，仍能幫助我們更清晰地理解各類用途的結構性比重，從而為后續用途拓展、新場景發現等提供思路和啟示。

（一）局部數據揭示的用途分布特征

從已發行專項債所涉及的項目層面為例，保障性租賃住房（保租房）是絕對主力。以浙江、四川兩地2025年發行的收購存量商品房專項債為例，其涉及的11個項目中，絕大多數收購項目均用于保租房。這與當前“租購并舉”的政策導向以及住房租賃市場發展的重要性密切相關。尤其需要看到，租賃住房的發展，關系到如何更好降低大城市居住成本的問題，因此保租房領域的特點相對突出。相比之下，配售型保障房的體量要少很多。

在比重方面，人才公寓在多地被頻繁提及。例如鄭州等地，人才公寓的建設能級明顯高于多數城市——不僅超過其他城市的人才公寓規模，也超過這些城市的保租房存量。這背后反映出“以房引才”戰略的深入推進。盡管人才公寓與保租房在形態上有一定相似性，但人才公寓更強調與人才政策的結合，也與地方產業發展緊密掛鉤，這一點值得關注。

安置房也是一個重要的增量領域。當前各地結合城中村改造力度的加快，安置房不斷優化供給模式，即積極推進“以購代建”模式。在這一過程中，安置房與房票政策的結合效果明顯。從廣州等地的實踐來看，這種結合確實有助于提升安置效率，也為后續城中村改造提供了更豐富的手段。

至于學生宿舍等其他用途，目前仍以“點狀突破”為主。從絕對數量上看，與保租房動輒“數千套”“數萬套”的收購規模相比，占比仍然偏低。學生宿舍是今年新增的亮點，與高校自建宿舍、增加學生住宿供給、改善學生住房條件等政策方向相一致。目前各地已圍繞學生宿舍展開積極探索。需要指出的是，學生宿舍是一類特殊的住房形態，在實際運營中還涉及公共教育等公共服務屬性，仍需根據具體情況進行相應調整。

（二）數據和比重分析

上述不同業態的用途分布，是基于現有公開報道所作出的概括性總結。實際推進過程中，各地數據仍需結合實際情況進一步細化，且會因各地進展不同而有所變化。總體來看，這一分布格局對各地具有參考價值，尤其是在用途比例的均衡分布方面，適度推進多元化配置和比例更優化，也是后續發展的重要方向。

總體來看，當前地方政府與國企平臺收購存量商品房的用途呈現出“以租為主、以售為輔、多元補充”的顯著特征。保障性租賃住房仍是絕對核心，而配售型保障房剛剛起步，規模尚處于培育期。

1.主導用途：保障性租賃住房（占比約50%）

這是政策落地的“基本盤”和“主力軍”。由于國家政策明確鼓勵、專項債資金支持力度大，且能快速解決新市民、青年人的住房困難，各地收購公告中幾乎均將保租房列為首要用途。例如重慶、蘇州、青島等城市已完成多批次大規模收購，并委托專業品牌公寓機構（如萬科泊寓、龍湖冠寓等）進行運營，項目出租率普遍較高。

2.重要組成：人才房/青年公寓（占比約20%）

該類型與城市“搶人大戰”高度掛鉤，主要集中于長三角、珠三角及部分強二線城市（如杭州、成都、武漢）。這些城市往往將部分優質收購房源定向配租或先租后售給符合條件的人才，以提升城市競爭力。其比例波動較大：人才流入需求強的城市可能升至30%以上，而普通地市則顯著偏低。

3.彈性能手：安置房（占比約15%）

該模式主要服務于城中村改造、危舊房治理等城市更新行動。通過收購存量商品房直接安置居民，既能縮短安置周期（“拿錢等房”變為“現房安置”），又能快速消化市場庫存。在鄭州、西安、沈陽等改造力度大的城市，這一比例甚至更高；但總體受制于地方財政及安置規模，總量仍明顯低于保租房。

4.謹慎探索：配售型保障房（占比約10%）

這是當前最受關注但規模較小的類型。主要原因有四。第一，政策窗口期較短，配售型保障房作為“新房改”的重要產物，2024年以來才開始大規模制度設計和項目推進，存量收購案例少于新建項目；第二，定價與利潤約束嚴，要求“保本微利”，如杭州規定劃撥土地價、建安成本及不超過5%的利潤，且需與商品房市場保持價差，國企收購后算賬壓力大；第三，需求與供應的適配難度高，配售型保障房要求戶型面積一般不超過120平方米，部分城市嚴控在90平方米以內，而市場上符合區位、單價、大面積段適配的存量房源相對較少；第四，商品房市場的價格深度調整和購房性價比提高，分流了一部分原先保障房的潛在需求。目前公開報道中，僅有青島、大連、沅江等少數城市完成實質性的配售型收購和出售案例，大部分城市仍處于房源征集、細則制定或輪候庫建設階段。

5.新興補充其他用途占比約5%

雖然現階段比例很小，但正成為政策創新的試驗方向。例如學生宿舍或教師公寓，部分大學城周邊存量房被收購后改造為高校保障房；醫療設施配套住房，用于醫院職工倒班宿舍或異地進修人員周轉；養老服務設施，探索將閑置商辦或存量住宅改造為嵌入式養老機構。這些模式目前多為個案，尚未形成可復制的大規模推廣路徑，但體現出“保障房+”的跨界融合趨勢。

6.核心結論

當前收購存量商品房的主要驅動力仍是去庫存與保民生的雙重目標。其中，保租房是絕對主體，成熟可復制；配售型保障房尚屬增量探索，潛力大但落地慢；人才房、安置房則呈現城市分化特征。預計未來1-2年，隨著各類配套政策的支持力度加大以及產業周期的變化，預計保租房的主導地位仍會保持不變；包括人才房、安置房和配售型保障房等占比有望各新增至少5個百分點；其他創新用途將保持“小而美”的個案狀態，視地方財政與特殊需求形成差異。

四

總結與趨勢研判

綜合上述梳理，兩年來，存量商品房收購已形成“保障性租賃住房為壓艙石、人才住房為增長極、安置房為補充、跨界改造為創新試驗”的多元格局。展望未來，圍繞存量商品房用于保障房等系列工作，本報告提出以下幾方面政策建議，以更好推進相關工作。

（一）用途將進一步向“以需定購”細化

當前部分收儲存在“先收后找用途”的現象，導致供需錯配。預計后續各地將更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收購房源的地段與戶型。同時，還需要結合新的場景去挖掘需求。單靠既有需求還不夠，要結合當前內需提振的大背景，圍繞住房空間需求進行深度挖掘。唯有從這個角度出發，才能真正做好相關工作。需求明確了，房源的消化就會更加容易。這不僅是收購存量商品房的原則，從房地產本身的供求關系來看，也符合這一邏輯。

（二）資金組合拳效應增強

從資金來源看，當前已從金融手段偏少轉向了“專項債+銀行貸款+專項借款+REITs+財政補貼”的組合模式。這些模式不僅豐富了收購的資金來源，也有助于搭建“投融管退”的運作機制，這對于做大做強市場、探索新的機制都具有重要意義。

（三）要與去庫存和擴內需等工作進行有力結合

這一點很關鍵，實際上也是我們工作的總體方向。當前全國房地產市場的工作主線是努力穩定市場，因此需要從更高的格局來推進這些工作。此外，這些工作的推進對防范化解風險也有積極作用，后續還需要發力。

（四）逐步建立用途統計體系

當前缺乏統一的用途比例統計，本質上是行業仍處發展初期的階段性特征。隨著收購規模的持續擴大和各地監管體系的完善，預計未來將逐步建立“收購-改造-投運”的全鏈條統計口徑。這就需要基于用途，圍繞定價、租金、售價等內容，建立一個比較成體系的統計機制，從而更好理解市場需求與供應的匹配關系，也讓公眾能夠更加了解這類項目和市場動態。

（五）二手房領域也要探索新用途

本報告的分析重點，主要圍繞開發商的庫存商品房展開。從廣義上看，二手房也屬于存量房的范疇。目前，各地已在實際工作中積極推進收購二手房用作保障性租賃住房等工作。從分析維度來看，二手房與商品房具有較高的相似性，用途方面也主要集中在保租房領域。不過，未來相關用途還可以積極拓展，例如將收購后的房源進行二次出售，這也是一種較為特殊的用途模式。只有不斷拓寬房源用途，才能讓各類收購主體更愿意參與其中，也才能真正使市場的各個層面，在存量盤活的過程中，找到新的市場規律與發力重點。