21世紀經濟報道記者 唐韶葵

近期，企業高管、新興產業高凈值人群蜂擁至豪宅售樓處看房，引爆了杭州頂豪行情。

濱江集團旗下奧映世紀軒項目，在4月26日首開推出86套房源，備案均價87681元/平方米，最貴房源總價近4500萬元。其中一套熱門房源吸引27組客戶搖號爭搶，項目單日銷售額達20.6億元。

頂豪的看房門檻也在抬高。5月20日，記者從濱江望天際項目售樓處了解到，該盤最高驗資門檻達8000萬元，創下了杭州樓市驗資最高紀錄。當天由于驗資門檻抬高、看房限流，有客戶表示排隊等候了一小時。

此前，望天際項目因看房客流扎堆，被購房者吐槽“像菜市場”。為此，項目優化看房準入規則，按戶型劃分三檔驗資標準，分別為3000萬元、5000萬元、8000萬元。目前項目售價尚未正式公布，市場傳聞其頂層大平層單價或將突破20萬元/平方米。

此外，建發房產旗下棲湖云莊看房驗資門檻也達到3000萬元，落位凍資金額500萬元，遠高于杭州普通樓盤10萬元的凍資標準。

盡管門檻被抬高，杭州豪宅市場仍然迎來了火爆行情。

（濱江集團旗下濱杭傳麒府。唐韶葵/攝）

27個客戶搖號一套房

2024年下半年，杭州在土地拍賣中取消“雙限”（限房價、限地價）。次年，杭州核心土拍熱度爆發，濱江、中海、建發精準卡位主城、濱江、未來科技城等核心稀缺地塊，拿下六宗“地王”，業內統稱“頂豪六小龍”。

已陸續入市的“頂豪六小龍”中，濱江集團主導開發的項目占據三席，分別為濱江望天際、濱江金帝奧映世紀軒、濱杭傳麒府。其余三個項目為中海地產主導的中海萬潮玖序、中海海潮玖序，建發主導的棲湖云莊。

據項目銷售人員透露，奧映世紀軒是目前杭州放開限價后，唯一一個單套平均總價超2000萬元且一次性推出兩棟樓80多套房源的項目，體量是常規首開項目的兩倍。

中海萬潮玖序則是限價解除后，首個均價超10萬元/平方米的住宅項目。42套房源均價約10.5萬元/平方米，單套總價2200萬元至3300萬元。據稱，該項目首次開盤也告售罄。

建發棲湖云莊首批推出的38套排屋已售罄，備案均價154262元/平方米，總價區間6000萬元至1億元。二批次推出20套排屋，備案均價163521元/平方米。據介紹，開盤不到半月，該項目的去化率就達60%。

從現場情況來看，雖然門檻高企，參與驗資和搖號的客戶仍然較多。濱杭傳麒府的銷售人員介紹，項目來訪驗資客戶已經超過2000組，單日就有100多組客戶驗資看房。

“熱度最高的一套房，有27組客戶同時參與搖號。”奧映世紀軒項目負責人透露，一位客戶通過視頻號看到項目后，讓其母親來現場看房，后者選了一套更大戶型的房源當場就下定了。

對于杭州“頂豪六小龍”的熱銷，某不具名房企人士表示，除了產品力的躍升外，積壓的需求也在集中釋放。“業主對高端住宅的需求一直存在，但過去幾年出來的產品沒能達到他們想要的水平。這批豪宅入市后，恰好匹配了他們的置換需求。”

從房企經營戰略來看，當前房地產業整體規模收縮、剛需市場利潤持續攤薄，深耕高能級核心城市、布局高端改善賽道，成為房企穩住營收、增厚利潤的核心抓手。一方面，濱江、中海、建發均將杭州高端市場納入全國核心營收增長極。另一方面，這批高成本地塊的落地，倒逼房企以高標產品、完善配套、精細化服務構建產品溢價。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生認為，這波行情更多是產品力與置換需求的精準匹配。“這兩年杭州二手房賣得不錯，有些置換需求把房子賣了之后也在等這一波豪宅產品。”但他同時表示，與去年相比，市場的整體流速在放緩。

產業紅利釋放

值得注意的是，杭州這波高端住宅熱銷背后，購房客群畫像發生了明顯變化。

奧映世紀軒項目負責人透露，其原先評估的客戶年齡層在45歲至50歲，實際成交客戶的年齡層卻在35歲至45歲之間。客戶構成以公司高管、創始人、新三板企業主等“新貴人群”為主，行業覆蓋金融、科創、半導體、AI、新能源新材料等領域。

而望天際整體客戶年齡跨度較大。銷售人員介紹，其客戶覆蓋從30歲到50歲的年齡段。30多歲的客戶中，一部分是父輩已有積累，自己出來看房；另一部分則主要來自新興科技類企業。

一個重要背景是，近年來，杭州城市科創產業能級躍遷、高端人才集聚，成為杭州豪宅市場購買力的基礎。

當前，以杭州科技“六小龍”為代表的硬核科創企業加速崛起，成為城市經濟高質量增長的核心引擎。這批科創獨角獸、準獨角獸企業，憑借技術壁壘、商業化落地能力與高速成長屬性，構建起全國領先的科創產業生態，成為杭州區別于其他新一線城市的核心競爭力。

目前，杭州科技“六小龍”已集體開啟資本化進程，比如，群核科技成功登陸港交所，宇樹科技、云深處科技沖刺科創板，強腦科技啟動港股IPO，頭部科創企業密集上市。科創產業的高速迭代與資本化落地，直接重構杭州高端置業需求。

濱江集團相關人士指出，不同于傳統實業財富群體，這批科創新貴年輕化、認知前沿、資產優質，置業邏輯徹底脫離剛需改善維度，極度看重產品質感、居住圈層、資源稀缺性與資產保值屬性，對頂豪產品的精細化、高端化、專屬化要求較高。

此外，隨著科創產業集聚與城市能級躍升，杭州對科創人才的吸引力增加，其頂豪產品因較強的差異化優勢，也具備了跨區域資本虹吸能力。分析人士指出，當前杭州頂豪的客群邊界，已從本地購房者擴大至浙江全省、上海乃至全國。